上億塔樓豪宅“卷不動(dòng)”了，富人開(kāi)始悶聲搶一戶建，這背后藏著什么秘密？

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◎掘金日本房產(chǎn)（ID：Japan_gold）| 掘金醬

眼下，東京23區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)讓很多人瞠目結(jié)舌，特別是近年來(lái)市中心新建的塔樓公寓，一個(gè)套間動(dòng)輒數(shù)億日元，早就不稀奇。

而當(dāng)大眾都在熱議“港區(qū)公寓均價(jià)3.5億日元”時(shí)，有另一種資產(chǎn)已把入場(chǎng)券抬到同一起跑線，卻幾乎沒(méi)人注意到——那便是“核心區(qū)一戶建”。

獨(dú)門(mén)獨(dú)院，曾經(jīng)是中產(chǎn)的小確幸，如今，成了東京富人圈的專(zhuān)屬。

小時(shí)候看《蠟筆小新》或者《哆啦A夢(mèng)》，覺(jué)得野原家、大雄家就是普通日本家庭的模樣：兩層小樓、一個(gè)小院、爸爸上班、媽媽做飯。

這種獨(dú)棟住宅，在日本有個(gè)專(zhuān)屬名詞，叫一戶建。可隨著時(shí)代的發(fā)展，這樣的房子在東京，已經(jīng)不再算是主流。

先說(shuō)位置，一戶建大多數(shù)落在郊區(qū)，占地面積才能普遍在100至150平方米之間；如果是在23區(qū)內(nèi)，許多是占地面積不足100平方米的小型獨(dú)棟住宅，售價(jià)大概在數(shù)千萬(wàn)日元，普通上班族可以負(fù)擔(dān)得起，也適合幾口之家居住。

但同時(shí)必須承認(rèn)，買(mǎi)下一戶建，其投資價(jià)值未必比得上普通公寓。

因?yàn)橄鄬?duì)來(lái)說(shuō)，一戶建出租回報(bào)低、空置周期長(zhǎng)、折舊快、維護(hù)重且地段弱，通常距離最近車(chē)站也要15分以上，不被大多東京單身人士青睞。

即便如此，在東京房?jī)r(jià)持續(xù)普漲的時(shí)候，仍擋不住一戶建跟著水漲船高。

根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心報(bào)告顯示，2025年10月，東京23區(qū)一戶建均價(jià)環(huán)比再漲2.9%，達(dá)到8,667萬(wàn)日元（約為450萬(wàn)人民幣），已連續(xù)數(shù)月攀升，創(chuàng)下有史以來(lái)的新高。

甚至，有讓人無(wú)法忽略的一點(diǎn)——售價(jià)高達(dá)2億日元甚至3億日元的一戶建銷(xiāo)量也在不斷攀升。

一戶建怎就悄悄“逆襲”成了香餑餑？原來(lái)是富人們先坐不住了。

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都知道，在東京市中心，買(mǎi)一套頂層公寓，從塔樓俯瞰東京夜景幾乎成了東京富人、乃至海外投資者們的標(biāo)配。

但不得不說(shuō)，東京上空的塔樓豪宅，也開(kāi)始內(nèi)卷了。

對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，由于東京核心區(qū)土地越發(fā)稀缺，塔樓是越建越高，但居住面積卻越做越小。

即使花費(fèi)2億至3億日元，在市中心新建的公寓樓里也很難找到面積超過(guò)100平方米的寬敞住宅。可若是花同等價(jià)錢(qián)，擁有超過(guò)100平方米總建筑面積的獨(dú)棟住宅卻未必不可能的。

而對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，東京的知名塔樓如雨后春筍般壘起，競(jìng)爭(zhēng)也逐漸白熱化。他們各自也在絞盡腦汁，怎樣才能進(jìn)一步做富人的生意？

富人本身愛(ài)稀缺，喜歡有價(jià)無(wú)市，同時(shí)也需要隱私。

于是，核心區(qū)一戶建，尤其是面積大、設(shè)施齊全的“十億日元”獨(dú)棟豪宅，正在成為他們的新寵。

這些住宅不僅提供寬敞的生活空間，還往往擁有獨(dú)立庭院、較高的隱私性和更多環(huán)保設(shè)施，完全滿足了高凈值人群的需求。

隨著東京土地不斷緊張，2-3億日元的獨(dú)棟住宅順理成章成了市場(chǎng)焦點(diǎn)；市中心開(kāi)發(fā)商也正大力推售這類(lèi)高端一戶建，專(zhuān)門(mén)喂給追求私密與品質(zhì)的富裕買(mǎi)家。

雙方一拍即合。

2025年，東京23區(qū)“億元級(jí)”一戶建幾乎被四大開(kāi)發(fā)商包場(chǎng)。

住友林業(yè)率先打頭陣，在城南麻布造出第一批豪宅一戶建，地塊被劃為“一級(jí)低層住宅專(zhuān)用地”：156㎡土地、125-140㎡房子，卻只做兩層，留出足夠棟距和采光。

太陽(yáng)能發(fā)電、混合熱水系統(tǒng)、拱形天花、LDK一體化，全部配齊后均價(jià)定在2.6億日元，四棟三周內(nèi)賣(mài)完，為“億元地皮”定了起跑線。

大和房屋把預(yù)算直接拉到6億，在墨田區(qū)錦糸町豎起五層重鋼樣板房“Skye”——屋頂露臺(tái)+枯山水庭院+2000萬(wàn)日元意大利Boffi廚房，瞄準(zhǔn)入境富豪。

野村不動(dòng)產(chǎn)則把目光投向世田谷，濱田山站步行六分鐘的“Proud Season”占地110-120㎡，總建筑面積121-141㎡，只做15套3-4LDK，報(bào)價(jià)2-3億日元，15套已訂走一半。

三家套路如出一轍：搶在核心區(qū)最后一批低層住居專(zhuān)用地，把百余平米土地包裝成奢侈品——房子可以重建，但腳下那塊再也無(wú)法多出來(lái)的地號(hào)，才是他們真正賣(mài)出的“東京稀缺”。

當(dāng)“上空”開(kāi)始卷不動(dòng)，資金又重新盯回“地面”。

不妨直接得出這樣的判斷，東京23區(qū)一戶建的價(jià)格上漲，可一戶建即房子本身沒(méi)有升值，而是“土地”被重新定價(jià)。

尤其是在23區(qū)核心地段，能整塊購(gòu)買(mǎi)的住宅用地越來(lái)越少。因此，擁有一塊土地，成為富人長(zhǎng)期持有資產(chǎn)的首選。

購(gòu)買(mǎi)一戶建，實(shí)際上是在購(gòu)買(mǎi)稀缺的土地資源，而房子只是土地上的附屬品，到期可以拆、可以重建，可以寫(xiě)上新的家族姓氏。

都說(shuō)公寓是投資品，獨(dú)棟是收藏品，中產(chǎn)仰望天空，富人收藏地面。前提是，這個(gè)故事只在23區(qū)，甚至更核心的那片土地發(fā)生。

有時(shí)候開(kāi)發(fā)商和富人的的每一次落子，讓人更能知道腳下踩的那片土地未來(lái)的底牌。

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