房地產回暖，真的有戲

又到年報季。

這幾天，華潤置地、中海、龍湖、招商蛇口等上市房企陸續發布年報，也開了業績會。

每年這個時候，外界最關心的都不只是報表數據本身，而是管理層怎么判斷接下來的市場。

與往年不同的是，這一次，房企高管們的語氣里多了一些久違的底氣。

那么，他們對2026年的市場究竟怎么看？行業真的要大反攻了嗎？房企接下來準備怎么干？

今天，明源君把幾位地產大佬的核心觀點提煉出來，希望能給大家帶來一些啟發。

市場判斷

2026年有望止跌回穩

先看市場。

今年以來，樓市明顯出現了一些積極變化。

比如最近，上海、北京市場一二手市場就雙雙回暖。

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據統計，2026年3月，上海二手房網簽31215套，刷新5年最高月記錄，日均網簽突破1000套。

可以說，這次真不是虛火，而是實實在在回暖了。

市場表現亮眼，頭部房企對未來市場趨勢判斷也相對樂觀。

華潤置地管理層就判斷，行業最艱難的時期已經過去，市場正式進入觸底企穩、逐步修復的階段。核心城市和優質板塊將率先企穩回升，其他城市在消化存量的基礎上，緩慢修復。

龍湖的判斷也比較接近。管理層提到，經過近五年的深度調整后，今年一季度熱點城市二手房成交已經出現企穩，新房市場中，核心地段的改善型產品也開始熱賣。龍湖認為，二手房市場回暖會逐步傳導到新房市場，今年樓市跌幅有望繼續收窄，進一步走向止跌回穩。

保利置業則更強調這一輪修復背后的基礎。管理層認為，2026年會是行業觸底回穩的關鍵一年。過去五年，行業銷售面積累計下降了54%，新開工面積下降超過70%，供應收縮幅度明顯大于需求收縮。隨著供需關系逐步改善，再疊加政策端持續發力，行業下行壓力已經釋放了相當一部分，后續市場修復有了更現實的支撐。

越秀地產的態度同樣偏積極。管理層表示，對2026年經營保持樂觀判斷，將繼續維持千億銷售目標。

但也不是所有人都這么樂觀。

瑞安房產集團管理層就保持了相對謹慎的態度。他們認為，整個行業的調整還會持續兩三年，觸底的態勢會延續下去。

春節之后，上海出臺了滬七條，短期內激活了一波交易量。但作為全國經濟中心，上海的購房需求基礎本來就很堅實。

管理層判斷，核心城市與三四線城市的走勢會持續分化。

一線城市和強二線城市憑借產業基礎和人口集聚效應，會有比較強的市場韌性。但多數三四線城市仍會面臨較大去化壓力。

在同一個城市內部，核心地段與非核心地段的價格也會進一步拉大。

招商蛇口管理層的態度也偏"謹慎樂觀"。

他們認為，當前市場仍處于筑底修復期，短期是提振信心，中長期是在逐步筑底和修復。

熬過至暗時刻

利潤預計明年開始恢復

過去幾年，房企的利潤表堪稱慘烈。

2021年全國新建商品房銷售額是18萬億，到2025年只有8萬億左右，下降超過一半。量的下跌伴隨著價格的下跌，整個行業都在經歷考驗。

2025年，大多數房企的利潤表現依然不好看。

但好消息是，一些積極的信號開始出現。

華潤置地管理層給出了明確預期，在房地產市場企穩的大背景下，公司整體毛利率有望穩步回升，在現有基礎上提升3個百分點以上。

而且這一提升也不會完全依賴于經營性不動產收租業務占比的提高。

具體實現路徑包括三個方面：

第一，開發業務毛利率快速回升。

通過精準投資和打造優質產品，力爭"十五五"末較2025年提升2個百分點。

第二，經營性不動產收租業務保持雙位數增長。

收租業務毛利率穩定在70%以上，持續鞏固優勢。

第三，第三增長曲線協同發力。

整體毛利率維持在25%以上，保持高速增長。

華潤置地判斷，未來幾年利潤增長將由三條增長曲線共同支撐，帶動盈利能力穩步回升。

招商蛇口管理層對利潤壓力的解釋，更有行業代表性。

管理層提到，過去四年房地產市場經歷的是量價齊跌。2021年全國新建商品房銷售額是18萬億，到2025年大概只有8萬億，下降超過一半。在這種背景下，企業利潤自然會受到明顯沖擊。

再加上減值計提和折舊等因素，報表上的壓力會進一步放大。

他們坦言，未來房地產行業和公司的回報會逐漸企穩，逐步走出快速下滑的趨勢，但這個過程不會太快。

一方面要承受低回報甚至虧損的老項目，另一方面近兩三年來聚焦核心、優中選優投資的一些好項目，利潤也會逐漸結轉出來。

龍湖的情況也類似。它坦言，2025年公司出現核心權益后利潤虧損，主要還是因為這幾年地產市場持續量價下行，開發業務毛利率承壓，而這種壓力會在2025年、2026年的結算中集中體現。

不過龍湖也提到，過去幾年培育出來的運營和服務業務，在這個周期里起到了很重要的托底作用。2025年，這部分業務收入268億元，占比提升到30%左右，已經成為集團利潤的重要來源。龍湖的判斷是，集團低點會在2025到2026年，從2027年開始逐步恢復增長。

這一輪市場修復，很多人更容易先看到成交變化，但對房企來說，利潤修復往往更慢，也更難。

2026年，拿地或面臨近年最大挑戰

這幾年，土地市場也在明顯變化。

招商蛇口管理層提到，當下土地供應有幾個很突出的特點。第一，控量提質，各地都在拿出更優質的地塊；第二，起步樓面價在主動下調；第三，容積率在下降，去年全國容積率低于2.0的項目占比達到43%，是近年來低容積率項目占比最高的一次；第四，單盤規模也在縮小。

這些變化都為了打造好房子、幫助企業快周轉。也正因為如此，優質地塊越來越受歡迎，很多城市的土拍熱度明顯上來了，部分地塊的溢價率也在走高。

在這樣的市場環境下，房企的投資策略也越來越一致。基本都是向核心城市、核心板塊集中。

對于2026年的土地市場，華潤置地判斷，結構性分化還會繼續，土地供應將進一步向核心城市的核心區域集中。

綠城中國的判斷也比較接近。管理層坦言，目前房地產市場仍處于筑底階段，整體市場規模還有下行壓力。對于存貨較多、去化較慢的城市，開發商勢必會放緩拿地節奏；而對于存貨較少、去化較快的城市，拿地意愿會相對更強。

綠城認為，2026年的投資工作，很可能會是近年來最具挑戰性的一年。

對于2026年的拿地策略，頭部房企的策略已經高度趨同：穩健投資、聚焦核心城市、以銷定投、優中選優。

華潤置地強調量入為出，控制投資節奏，更看重片區統籌和一體化開發帶來的協同價值。

龍湖則把財務安全放在首位，明確保兌付優先于新增投資。2025年全年，新增貨值大概有82億。截止到25年底，總的土儲還有2200多萬方，整體未售貨值還是超過2000億，其中一二線城市占比也超過了七成。

招商蛇口繼續堅持重點區域、重點城市、精挑細選，并提出每個項目都要達到“六好”標準。

綠城中國則繼續把“做一成一”放在第一位，更強調現金流與利潤的平衡。

越秀地產2026年權益投資目標金額300億元，但整體思路同樣偏穩，重點還是圍繞確定性更強的投資機會展開。

與此同時，部分房企也在加快土儲換倉，通過盤活存量資源來改善經營結構。

比如華潤置地2025年就盤活土儲約250億元，接下來還會繼續加大存量資源調整力度。可以看出，當前房企在投資端已經不只是盯著新增項目，而是同時在做增量篩選和存量優化。

產品策略

打造真正的好房子才有出路

市場調整期，產品力的重要性被空前放大。

在產品力打造上，龍湖去年底發布了《好房子產品標準》，通過產品力、服務力、配套力構建四好價值體系，涵蓋400多個具體標準。

招商蛇口則認為，做好房子有四個發力點：

第一，做好客研。

什么是好房子？可能100個人心中有 100 種想象，但滿足客戶需求的房子才是好房子。

所以做好房子第一個是要精準把握客戶的需求，把握好當前市場以改善型需求為主流的結構性變化，全力推動產品力的升級。

比如戶型設計上聚焦客研和營銷的聯動，以客戶生活場景的營造為核心來提升居住的舒適性和實用性，這是做好房子的第一步。

第二，配好標準。

圍繞招商蛇口好房子的七大維度做系統性提升。國家講的是安全、舒適、綠色、智能，他們還加了三個維度：睡眠隔音、社區配套運營、物業服務。

因為好房子絕對不單純是物理空間，和社區運營及后期服務密切相關。

第三，用好科技。

從智能單品向無感智慧、綠色健康升級，構建全屋智能、社區安全、能耗管理一體化的系統。

同時推進綠色建筑和低碳技術的落地。

用好科技很重要的一點是做好產品和成本的適配，控制成本不是一味地把成本壓低，而是把成本真正用在客戶需要的地方，用在改善產品品質的地方，而減少甚至不要發生無效成本，所以成本適配非常關鍵。

第四，建好團隊。

招商蛇口在推行首席設計師和產品經理制度，目前有5位首席設計師、16位產品經理。

他們建立彈性的產品團隊，把設計師、采購、成本等工作打通，組成彈性工作團隊，對全國的產品進行設計和建造全過程管理。

小結

2026年，房地產行業站在了一個微妙的節點上。

一方面，市場分化仍在加劇，三四線城市和部分非核心地段的去化壓力依然巨大。

另一方面，核心城市和優質板塊的企穩信號已經顯現，改善型需求正在釋放。

龍湖說，最晚到2028年，更可持續的運營及服務業務收入將超過地產開發業務收入，屆時將完成收入結構的轉型。

華潤置地說，未來幾年利潤增長將由三條增長曲線共同支撐，帶動盈利能力穩步回升。

招商蛇口說，隨著形勢的復蘇和筑底的形成，有信心重新回到穩健增長的軌道。

這些判斷，或許不會全部應驗。但至少說明一點：地產大佬們，開始看到曙光了。

春天可能不會馬上到來，但冬天，確實快要過去了。

本文素材來源于華潤置地、龍湖集團、招商蛇口、瑞安房產2025年度業績發布會，僅供行業交流參考。

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