四代住宅，到底是不是好房子

筆者很長(zhǎng)一段時(shí)間都沒(méi)有更新，主要是兩個(gè)原因：

①為了團(tuán)隊(duì)能多賣(mài)一套房子，眼下的精力都用在每天一個(gè)個(gè)具體問(wèn)題的解決；

②當(dāng)下太多新項(xiàng)目出來(lái)，個(gè)個(gè)都在卷產(chǎn)品，筆者也在忙著不斷學(xué)習(xí)。

這篇文章，是在看了市場(chǎng)很多產(chǎn)品之后，想和大家聊一聊，四代宅新規(guī)進(jìn)化之后，對(duì)于客戶而言，好房子的意義是什么？

好房子新規(guī)背景

坐標(biāo)重慶，去年5月19日，市規(guī)資局發(fā)布了《支持實(shí)施高品質(zhì)住宅的若干規(guī)劃措施》的通知，進(jìn)一步推動(dòng)了重慶版“好房子”落地。規(guī)劃措施共分為4大點(diǎn)，13小點(diǎn)，下文簡(jiǎn)稱(chēng)”渝13條”。

“好房子”政策，對(duì)于沒(méi)竣工的土地都可以適用，已經(jīng)銷(xiāo)售了部分樓棟的項(xiàng)目，也可以申請(qǐng)進(jìn)行調(diào)規(guī)。那么，不僅是新拿地項(xiàng)目，很多存量項(xiàng)目的新地塊/新樓棟也紛紛加入了“好房子”賽道。

其中，渝13條中影響最大的，是增加了非四代宅的產(chǎn)品贈(zèng)送率。我們都知道，市面上四代宅更多的是改善產(chǎn)品定位，但也有不少地塊，由于所在城市區(qū)位、客群定位等因素并不適合做四代宅。現(xiàn)在可將室外露臺(tái)（綠化平臺(tái)）贈(zèng)送，調(diào)整為室內(nèi)空間贈(zèng)送，可以更好的設(shè)計(jì)出舒適三房/四房，如：80平米贈(zèng)送后可做舒適三房，100平米贈(zèng)送后可做舒適4房，產(chǎn)品得房率優(yōu)勢(shì)很明顯。 戳此了解，VR沉浸式看房

介紹完新規(guī)政策背景，接下來(lái)是滾滾在看完所在城市的四代宅/好房子項(xiàng)目之后，覺(jué)得客戶買(mǎi)房需要重點(diǎn)關(guān)注的幾點(diǎn)，同時(shí)也是作為從業(yè)人員，我們可以幫助客戶提前考慮清楚的問(wèn)題。

01

室內(nèi)贈(zèng)送就一定

比室外贈(zèng)送（大露臺(tái)）好嗎？

“好房子“新規(guī)是對(duì)原有規(guī)范的補(bǔ)充，并不是推翻。所以室內(nèi)空間贈(zèng)送，也并不代表會(huì)優(yōu)于室外露臺(tái)贈(zèng)送，關(guān)鍵還是需要回歸到單個(gè)具體項(xiàng)目的產(chǎn)品定位。

如果項(xiàng)目所處板塊改善需求強(qiáng)烈，所具備的生活配套及圈層環(huán)境能受到改善客戶的一致認(rèn)可，產(chǎn)品定位為建面140平以上，那么這個(gè)時(shí)候?qū)⒏嗟馁?zèng)送空間給到戶外露臺(tái)，讓每一戶家庭都能享受到院子生活，才是改善項(xiàng)目的最優(yōu)解；

反之，如果項(xiàng)目所處板塊以往熱銷(xiāo)產(chǎn)品均為剛需小戶型，改善客戶也并不認(rèn)可板塊居住價(jià)值，那選擇把戶型建面做小，贈(zèng)送面積全部給到室內(nèi)，讓客戶花更少的錢(qián)買(mǎi)到更大的室內(nèi)實(shí)際居住面積，讓客戶享受到更低實(shí)得單價(jià)才是真正的性價(jià)比。畢竟，院子從來(lái)都是改善產(chǎn)品才應(yīng)該有的配置。

02

四代宅的居住意義是什么？

談到四代宅就必然繞不開(kāi)網(wǎng)上說(shuō)的那些四代宅居住弊端，如：極端天氣、隱私性等。

其實(shí)，極端天氣下，任何房屋都需要關(guān)好門(mén)窗做好防護(hù)，不僅是四代宅，包括別墅、花園洋房，都會(huì)存在露臺(tái)的問(wèn)題，萬(wàn)不可以偏概全。

關(guān)于隱私性，現(xiàn)在有些四代宅已經(jīng)做得非常好了。T2板式可以將露臺(tái)設(shè)計(jì)成南北向，同時(shí)加上了隱私擋板，可以完美規(guī)避上下層對(duì)視問(wèn)題。當(dāng)然，還有開(kāi)發(fā)商會(huì)為了隱私性，選擇犧牲掉一面客廳采光，直接做實(shí)墻。原本南北通透戶型可以感受穿堂風(fēng)的舒適，所以個(gè)人并不支持做這種取舍。VR沉浸式看房，打動(dòng)客戶加速成交，點(diǎn)擊了解

那是不是T4四代宅產(chǎn)品就沒(méi)辦法規(guī)避對(duì)視問(wèn)題了，其實(shí)不然，有些非板式四代宅，通過(guò)側(cè)面擋板設(shè)計(jì)可完全保障隱私性需求。

如圖所示：

在以往的文章中，筆者也提到過(guò)自古以來(lái)中國(guó)人的院子情節(jié)，每個(gè)人心中的桃花源，不過(guò)是一方院子。

時(shí)至今日，帶院子的房子也無(wú)疑是置業(yè)的終極追求。我接待過(guò)無(wú)數(shù)的改善客戶，他們反復(fù)告訴我，自己換的最后一套房子一定是要有院子。閑暇時(shí)，或花式躺平、或擺弄花草，這種居住環(huán)境，本身就是一種中國(guó)人文化理想的實(shí)踐。

這種對(duì)院子的向往其實(shí)映射在我們每個(gè)人身上，可能需要在適當(dāng)?shù)膱?chǎng)景被喚醒。有次帶團(tuán)隊(duì)一起出去做競(jìng)品調(diào)研，同事看到樣板間露臺(tái)擺放的一把躺椅很漂亮，坐下去感受之后也很舒服，本想買(mǎi)同款放在自己家里，卻因?yàn)榧依餂](méi)有露臺(tái)而作罷。這種時(shí)刻才會(huì)意識(shí)到房子有室外活動(dòng)空間的重要性。身邊的朋友也經(jīng)常告訴我，如果現(xiàn)在讓他們?cè)偃ブ鲃?dòng)折騰換房，一定是為了有個(gè)院子。

而四代宅，正是在實(shí)現(xiàn)大平層的空間尺度之下，滿足了院子的暢想。

03

得房率高，就一定有性價(jià)比嗎？

這一問(wèn)題，是不少客戶甚至同行都會(huì)陷入的誤區(qū)，單純的以為“好房子“實(shí)得面積大，實(shí)得單價(jià)就會(huì)更低。其實(shí)，無(wú)論是板塊二手房的成交單價(jià)、傳統(tǒng)住宅的建面單價(jià)，還是好房子所謂的實(shí)得單價(jià)，一定程度上都代表了板塊的內(nèi)在土地價(jià)值。好房子的質(zhì)價(jià)比，除了超越傳統(tǒng)產(chǎn)品的高品質(zhì)呈現(xiàn)，還在于實(shí)得單價(jià)的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。

舉個(gè)例子：如果板塊的傳統(tǒng)洋房售價(jià)只有8-9千，而好房子建面價(jià)格在1.4萬(wàn)，得房率120%，那么實(shí)得單價(jià)就是1.16萬(wàn)，產(chǎn)品如果沒(méi)有超預(yù)期的品質(zhì)優(yōu)勢(shì)，客戶未必會(huì)買(mǎi)賬，也失去了好房子的意義。

04

同樣的高贈(zèng)送率，真正的

空間專(zhuān)家該如何實(shí)現(xiàn)面積分配？

這本身是建筑設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)范疇，筆者是營(yíng)銷(xiāo)崗，就這一問(wèn)題只能從自己觀察到的產(chǎn)品視角來(lái)分析。

大家可以先看看這兩個(gè)戶型圖，同樣是建面130平的四代宅贈(zèng)送，單看贈(zèng)送面積你會(huì)覺(jué)得哪一個(gè)更優(yōu)？

同樣的飄窗贈(zèng)送，同樣的挑高露臺(tái)（綠化平臺(tái)）贈(zèng)送，仔細(xì)看會(huì)發(fā)現(xiàn)，室內(nèi)的陽(yáng)臺(tái)半贈(zèng)送面積和分布卻是不一樣的。

這一不同，也完全決定了客廳的使用面積和空間使用效率。左邊因?yàn)橛辛四媳眱啥说年?yáng)臺(tái)贈(zèng)送，客廳進(jìn)深8.7米，空間得以延展，可以實(shí)現(xiàn)U型廚房設(shè)計(jì)，同時(shí)客廳的沙發(fā)尺寸也有更多選擇。而右邊客廳進(jìn)深只有6.8米，中間過(guò)道也侵占了大部分空間，廚房只能做單操作臺(tái)面，且沙發(fā)幾乎只能擺放三人位，滿足不了基本的客廳需求。

關(guān)于露臺(tái)的長(zhǎng)寬比例，其實(shí)也有考究，未必是進(jìn)深越長(zhǎng)就越好。過(guò)度的進(jìn)深空間會(huì)影響室內(nèi)采光，而過(guò)淺則不便于實(shí)際使用。往往進(jìn)深長(zhǎng)度在2.5-3.5米之間會(huì)更好，既可以有足夠的空間擺放標(biāo)準(zhǔn)桌椅，又不至于擋光。

人生荒蕪，所以春天周而復(fù)始。這個(gè)季節(jié)適合踏春遠(yuǎn)行，對(duì)于地產(chǎn)人來(lái)說(shuō)，多出去看看項(xiàng)目也算是另一種形式的擁抱春天。天氣越來(lái)越熱，大家可以抓住春天的尾巴，多去了解市場(chǎng)，了解競(jìng)品，了解客戶最真實(shí)的選擇。

只有當(dāng)我們無(wú)限貼近客戶，了解客戶買(mǎi)房的真相，才能無(wú)限接近成交。

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