廣東
這兩天小前線刷朋友圈時，突然看到一個新盤的廣告，番禺廣場的置業海樾，準備下個月入市，吹風價4-4.5萬元/㎡。
點進去看了看，才想起來，這不就是去年那塊被綠城和南通亞倫盯上過、最后被一家本地民企截胡的番禺廣場融媒體北側地塊嗎？
翻了一下記錄，好家伙，拿地到現在整整一年了。
更讓我意外的是，這項目就一棟樓，總共125套。
一棟樓，拿地一年還沒入市，這個項目也太佛系了吧？
01
先把時間撥回去年5月6日，番禺廣場融媒體北側地塊出讓，番禺置業以總價約3.07億元拿下，折合樓面價約1.99萬/㎡。
很多人看到“番禺置業”這個名字可能會以為是本地國企，但其實這是一家民營企業，成立于1995年，在番禺已扎根三十年。
根據公開資料，這家房企也就開發過一個項目，金海岸花園，從十幾年前賣到現在，仍有組團在售，看來“佛系”是刻在這家房企骨子里的。
△金海岸花園
直到去年12月，案名才定下來為置業海樾，備案信息顯示，總投資約5.1億元，規劃1棟28層住宅，3梯5戶，總共125套。
△置業海樾效果圖
在番禺廣場，置業海樾確實有不著急的資本。
板塊這兩年雖然陸續有新盤入市，但賣得都挺快，像是綠城玉海棠，路勁美的雋樾府等，都基本賣完了，整個板塊屬于供不應求。
而且，番禺廣場內生市場屬性很強，番禺區政府、稅務局、財政局扎堆在此，公務員和事業單位職工構成了穩定的剛需池，大量二手房業主也有置換需求，不太依賴外部導入。
△置業海樾宣傳資料
項目的配套同樣能打，離地鐵番禺廣場站E口步行僅約600米，3號線、18號線、22號線三條大動脈交匯，一站到萬博，半小時到珠江新城。
樓下基盛萬科里，1公里內永旺夢樂城，鄰近的中軸公園還規劃配套約2.3萬㎡商業體，未來的商業矩陣值得期待。
02
從已有資料來看，項目在產品上也花了不少心思。
梁志天團隊打造的公建化外立面，Low-e中空玻璃幕墻搭配香檳金鋁板，辨識度拉滿。
△置業海樾效果圖
1至3層整體抬升16米，騰出了約7000㎡的架空層公區和生態園林，正門7.6米高的架空門廊配景觀水景，“螺螄殼里做道場”的功夫確實很牛。
△置業海樾效果圖
戶型方面，新規下實用率約110%，全南向設計，主推建面約89-132㎡三至四房。
這個面積段算是當前市面上新盤的主流配置，但不得不說，放在一棟單體樓里，定位有些尷尬。
按吹風價4萬元/㎡估算，89㎡三房的總價門檻約360萬起，360萬這個預算，在番禺基本能橫著走，甚至番禺最繁華的長隆萬博也能看看。
而剛需買家看重的“學鐵商”三件套，置業海樾目前真正有優勢的只有“鐵”，地鐵確實方便，但學校和商業都是共享板塊資源，并沒有特別突出之處。
對一個360萬起跳的入門戶型來說，想打動剛需客戶，難度不小。
反過來看改善端，132㎡四房總價預估在520萬-585萬區間，這個價位段的改善買家，通常對社區環境、園林景觀、公區配套有較高要求。
而單棟樓在這些方面有天然的局限，即便開發商在抬升架空層、打造水景門廊上花了心思，但跟有完整社區的大盤比，還是有差距。
說白了，89㎡想抓剛需、132㎡想抓改善，目標人群的訴求完全不同，但卻被塞在同一棟樓里，當然，如果后續在交付標準和公區品質的打造上拿出誠意，改善買家未必不會買單。
03
影響項目前景的，還有一個關鍵變量，那便是番禺廣場TOD的建設進度。
這是規劃對標花城廣場，要打造集地下商業、中央公園于一體的TOD綜合體，擁有5層地下空間、約10.5萬㎡中央公園，但自2017年圍蔽施工以來，至今依然處于鐵皮圍蔽的狀態，何時能建成依然是個未知數。
如果番禺廣場TOD推進順利，在兩三年來能建成，那對于臨近的置業海樾絕對是個極大的加分項，家門口就是中央公園和地下商業街，居住價值將大幅提升。
但反過來說，如果TOD的進度落后于樓盤的建設，那可能業主開窗能看的依然是一片大工地，還要忍受噪音和灰塵的困擾，那么臨近TOD反而會是個扣分項。
總結而言，置業海樾最適合的客群，應該還是番禺廣場的地緣客，他們已經習慣了這里的成熟配套，現在板塊難得冒出個新盤，還能體驗一把新規下的產品力，對他們來說，這是原地改善的難得機會。
至于番禺廣場TOD兌現速度慢這件事，地緣客大概早就習慣了，反正這么多年都等過來了，也不差這一兩年。
當然，最后市場買不買單，還得看戶型圖、樣板間、交付標準和實際開盤價格。
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