?青島TOD開發(fā)：驅(qū)動(dòng)城市“二次生長”

加快補(bǔ)齊基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套短板，青島北站東廣場(chǎng)地下空間主體結(jié)構(gòu)已全面封頂，東廣場(chǎng)地下網(wǎng)約車、出租車停車場(chǎng)交付使用，片區(qū)交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目——安順路打通工程計(jì)劃下半年全線貫通；將實(shí)施站前廣場(chǎng)提升工程，優(yōu)化青島北站門戶形象；啟動(dòng)建設(shè)山大九年一貫制學(xué)校

當(dāng)人們談?wù)撘蛔F(xiàn)代城市的未來時(shí)，TOD（以公共交通為導(dǎo)向的城市發(fā)展模式）是一個(gè)繞不開的關(guān)鍵詞。

從全球視野看，無論是東京、紐約、巴黎等世界知名都市圈，還是北京、上海、廣州、深圳、成都等國內(nèi)軌道交通發(fā)展領(lǐng)先城市，均將TOD視為區(qū)域和城市發(fā)展的重要理念。它不僅是交通與土地利用的協(xié)同模式，更是城市從“攤大餅式”擴(kuò)張走向“緊湊集約、高效融合”的核心路徑。

國務(wù)院最近印發(fā)的《城市更新“十五五”規(guī)劃》提到，嚴(yán)格規(guī)范城市軌道交通規(guī)劃建設(shè)，推動(dòng)軌道交通場(chǎng)站及周邊一體化改造。這為各地TOD發(fā)展帶來了新的戰(zhàn)略機(jī)遇。

在青島，TOD開發(fā)布局正徐徐鋪開——

青島北站單日旅客最高發(fā)送量超過11萬人次，還是3條地鐵線路的換乘站。以青島北站為支點(diǎn)，一場(chǎng)輻射周邊約3平方公里區(qū)域的城市更新行動(dòng)——青島TOD一號(hào)工程正有序推進(jìn)。日前，青島地鐵集團(tuán)與錦江國際集團(tuán)在上海舉行戰(zhàn)略合作協(xié)議簽約儀式。雙方將以青島TOD一號(hào)工程為合作紐帶，錨定“站城融合標(biāo)桿、產(chǎn)融協(xié)同典范、城市發(fā)展引擎”目標(biāo)，加快構(gòu)建“軌道+酒店+文旅”一體化產(chǎn)業(yè)生態(tài)，讓青島北站片區(qū)彰顯更多國際范和本土特色，更好支撐片區(qū)城市更新提速、城市能級(jí)躍升。

不只是“一號(hào)工程”，“TOD+產(chǎn)業(yè)”“TOD+社區(qū)”等地鐵與城市融合發(fā)展的模式也在加速落地，成為推動(dòng)城市內(nèi)涵式發(fā)展和“二次生長”的強(qiáng)力引擎。

青島TOD一號(hào)工程今年迎來新進(jìn)展

將圍繞生產(chǎn)服務(wù)業(yè)集聚區(qū)、文體娛商活力區(qū)、都市工業(yè)示范區(qū)、未來生活體驗(yàn)區(qū)定位，全力推進(jìn)青島北站片區(qū)開發(fā)、加快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)落地

青島地鐵與錦江國際集團(tuán)牽手，雙方將以青島TOD一號(hào)工程為合作紐帶，錨定“站城融合標(biāo)桿、產(chǎn)融協(xié)同典范、城市發(fā)展引擎”目標(biāo)，加快構(gòu)建“軌道+酒店+文旅”一體化產(chǎn)業(yè)生態(tài)，讓青島北站片區(qū)彰顯更多國際范和本土特色，更好支撐片區(qū)城市更新提速、城市能級(jí)躍升

加快布局文旅新業(yè)態(tài)，國棉六廠一期活化利用、西片區(qū)開發(fā)等項(xiàng)目正在有序推進(jìn)

上海國資控股企業(yè)牽手“一號(hào)工程”有何深意

當(dāng)前，城市發(fā)展從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。作為城市骨架型的交通方式，城市軌道交通的功能定位正從“引領(lǐng)城市空間擴(kuò)張”向“賦能城市更新”轉(zhuǎn)型。地鐵，已不僅是承擔(dān)通勤出行的高效交通工具，更成為引領(lǐng)城市更新、激活存量空間、推動(dòng)內(nèi)涵式發(fā)展的重要力量。

正如中國城市軌道交通協(xié)會(huì)副秘書長秦國棟所言，以城市更新為重要抓手，將有限的增量土地資源向軌道車站周邊精準(zhǔn)配置，推動(dòng)城市人口、核心產(chǎn)業(yè)及公共服務(wù)功能向既有軌道車站周邊集聚，持續(xù)提升車站周邊人口與崗位的集聚密度，這既是適配城市發(fā)展階段演進(jìn)的必然要求，更是城市可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵支撐。

近年來，青島軌道交通發(fā)展迅速，TOD布局深耕多年。2022年，青島北站片區(qū)被賦予青島TOD一號(hào)工程的重任，開啟了片區(qū)蝶變之旅。

以青島北站為支點(diǎn)，青島TOD一號(hào)工程正有序推進(jìn)。

該片區(qū)位于李滄區(qū)西部，膠州灣東岸，西至膠州灣、北至金水路、東至四流中路、南至太原路，占地約3.0平方公里。其中，東片區(qū)占地約1.9平方公里，西片區(qū)占地約1.1平方公里。項(xiàng)目依托“2+3+2”立體交通網(wǎng)絡(luò)——涵蓋機(jī)場(chǎng)、高鐵，地鐵1、3、8號(hào)三線換乘，跨海大橋、環(huán)灣大道等關(guān)鍵通道，構(gòu)建起高效連接、輻射全域的多層次交通體系。

今年，青島TOD一號(hào)工程將圍繞生產(chǎn)服務(wù)業(yè)集聚區(qū)、文體娛商活力區(qū)、都市工業(yè)示范區(qū)、未來生活體驗(yàn)區(qū)定位，全力推進(jìn)青島北站片區(qū)開發(fā)、加快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)落地。

青島TOD一號(hào)工程效果圖。

此前，青島地鐵已與中國十七冶、華潤置地等央企達(dá)成戰(zhàn)略合作關(guān)系。此次與錦江國際集團(tuán)牽手，又有何深意？

作為上海市國資委控股的民族標(biāo)桿企業(yè)，錦江國際集團(tuán)深耕酒店文旅領(lǐng)域，旗下坐擁多家上市公司，是國內(nèi)綜合實(shí)力領(lǐng)先、國際影響力深遠(yuǎn)的綜合性酒店旅游企業(yè)集團(tuán)，擁有深厚的品牌積淀、成熟的高端酒店管理體系、豐富的文旅資源整合能力及領(lǐng)先的資產(chǎn)證券化運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。

按照協(xié)議，雙方將深度整合軌道交通資源開發(fā)與高端酒店運(yùn)營核心優(yōu)勢(shì)，充分釋放各自在產(chǎn)業(yè)運(yùn)營、資源整合、資本運(yùn)作、品牌賦能等領(lǐng)域的核心競(jìng)爭(zhēng)力，高起點(diǎn)布局、高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)，加快青島TOD一號(hào)工程相關(guān)地塊土地獲取與開發(fā)建設(shè)，構(gòu)建優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、分工協(xié)同、高效聯(lián)動(dòng)、閉環(huán)賦能的深度合作體系。

《城市更新“十五五”規(guī)劃》提出，積極吸引社會(huì)資本參與。推動(dòng)符合條件的城市更新項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品等。在雙方下一步的合作謀劃中，資本運(yùn)作將成為一個(gè)重要方向。在資本運(yùn)作方面，錦江國際具有成熟經(jīng)驗(yàn)。早在2024年，錦江國際便在上交所獲批100億元儲(chǔ)架類REITs。去年年底，國家正式啟動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)，錦江國際憑借此前積攢的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，一舉拿下國內(nèi)酒店REITs首單。此次簽約之后，雙方將積極探索公募REITs等資產(chǎn)資本化創(chuàng)新路徑，進(jìn)一步激活青島TOD一號(hào)工程的資產(chǎn)價(jià)值。

站在文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略風(fēng)口，青島TOD一號(hào)工程加快布局文旅新業(yè)態(tài)。目前，國棉六廠一期活化利用、西片區(qū)開發(fā)等項(xiàng)目正在有序推進(jìn)。

其中，國棉六廠一期活化利用充分挖掘并依托國棉六廠深厚歷史底蘊(yùn)，遵循“招商策劃+規(guī)劃設(shè)計(jì)+文保利用”三位一體模式，以“修舊如舊、功能再造”為核心理念，打造新舊共融的活力空間。項(xiàng)目將圍繞“紡織文化”與“膠濟(jì)鐵路”兩大核心主題，打造青島文商旅新地標(biāo)，實(shí)現(xiàn)城市記憶的“時(shí)尚復(fù)興”。

位于青島北站環(huán)灣路以西臨海區(qū)域的西片區(qū)，是主城區(qū)稀缺完整度高、資源稟賦得天獨(dú)厚的存量用地。片區(qū)將通過布局戶外運(yùn)動(dòng)、國際演藝、文化娛樂等核心功能板塊，創(chuàng)新性引入戶外運(yùn)動(dòng)目的地“文商旅體娛”業(yè)態(tài)，打造國際一流海、陸、空高質(zhì)量戶外運(yùn)動(dòng)目的地和多功能融合的活力空間，盤活閑置資源、激發(fā)片區(qū)發(fā)展活力、增強(qiáng)片區(qū)吸引力。

同時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套短板也在加快補(bǔ)齊。

目前，青島北站東廣場(chǎng)地下空間主體結(jié)構(gòu)已全面封頂，東廣場(chǎng)地下網(wǎng)約車、出租車停車場(chǎng)交付使用。片區(qū)交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目——安順路打通工程正在加快推進(jìn)。這條南北向主干道全長約2.15公里，采用“下穿+地面”復(fù)合形式建設(shè)，地面路標(biāo)準(zhǔn)段為雙向6車道，地道采用主線加輔道形式，對(duì)暢通片區(qū)交通循環(huán)至關(guān)重要。按照計(jì)劃，安順路打通工程將于今年下半年全線貫通。屆時(shí)，不僅片區(qū)內(nèi)部南北通行將更加順暢，路網(wǎng)整體效能得到激活，也將有力輻射帶動(dòng)堿廠、青鋼等北部片區(qū)，進(jìn)一步促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。

今年還將實(shí)施站前廣場(chǎng)提升工程，優(yōu)化青島北站門戶形象，為往來旅客和周邊居民創(chuàng)造一個(gè)更加美觀、便捷、舒適的公共空間。啟動(dòng)建設(shè)山大九年一貫制學(xué)校，這將是青島首個(gè)零碳校園，建成后會(huì)有效緩解李滄西部的教育資源壓力。

“TOD+產(chǎn)業(yè)”：實(shí)現(xiàn)“站城產(chǎn)人”一體化發(fā)展

產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主陣地，在對(duì)外開放、招商引資、管理創(chuàng)新方面是重要的新型經(jīng)濟(jì)載體，也是吸納發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的窗口，更是促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚的重要平臺(tái)。

在TOD開發(fā)基礎(chǔ)上，青島地鐵創(chuàng)新融入產(chǎn)業(yè)投資與開發(fā)建設(shè)，實(shí)踐“TOD+產(chǎn)業(yè)”的開發(fā)模式，成功落地了青島地鐵創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園、國際海洋智區(qū)等產(chǎn)業(yè)園區(qū)。這種模式將軌道交通站點(diǎn)周邊空間與特定產(chǎn)業(yè)集群或產(chǎn)業(yè)功能深度融合，持續(xù)推進(jìn)商業(yè)商務(wù)、文化旅游、基礎(chǔ)教育及多元產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入，實(shí)現(xiàn)“站城產(chǎn)人”一體化發(fā)展。

其中，青島地鐵創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目作為產(chǎn)業(yè)招商的重點(diǎn)項(xiàng)目，以軌道交通產(chǎn)業(yè)為核心支柱，精準(zhǔn)拓展智能制造、科技研發(fā)、企業(yè)服務(wù)等多元適配業(yè)態(tài)。自2025年正式招商以來，累計(jì)完成招商面積約2萬平方米，引入軌道交通、智能制造等行業(yè)企業(yè)20余家。

今年4月，青島地鐵創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園孵化中心簽約，青島地鐵創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園“孵化中心+OPC創(chuàng)新區(qū)+產(chǎn)學(xué)研中心”三位一體的產(chǎn)業(yè)生態(tài)正式落地。這是青島地鐵深化產(chǎn)業(yè)協(xié)同、賦能創(chuàng)新發(fā)展的關(guān)鍵舉措，更是助力青島打造國家級(jí)軌道交通產(chǎn)業(yè)示范區(qū)邁出的堅(jiān)實(shí)一步。該孵化中心由青島地鐵集團(tuán)、青島城運(yùn)控股集團(tuán)、康橋悅生活服務(wù)集團(tuán)三方聯(lián)手，聚焦軌道交通裝備、智能制造、新材料等硬科技核心賽道，構(gòu)建“苗圃—孵化—加速—產(chǎn)業(yè)化”全鏈條服務(wù)體系，整合政策對(duì)接、技術(shù)研發(fā)、市場(chǎng)拓展、人才引育等“一站式”資源，為初創(chuàng)企業(yè)、科技型中小企業(yè)提供“拎包入駐、專心創(chuàng)業(yè)”的優(yōu)質(zhì)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)從“一張辦公桌”到“一條產(chǎn)業(yè)鏈”的全周期培育。

青島地鐵創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園孵化中心內(nèi)的辦公空間。

目前，產(chǎn)業(yè)園已吸引10位個(gè)人創(chuàng)業(yè)者入駐，靈活辦公空間持續(xù)優(yōu)化升級(jí)，同步強(qiáng)化政策扶持、資源對(duì)接和算電協(xié)同保障。年內(nèi)，產(chǎn)業(yè)園計(jì)劃孵化10個(gè)以上優(yōu)質(zhì)初創(chuàng)項(xiàng)目，致力打造軌道交通領(lǐng)域“一人公司”創(chuàng)業(yè)首選地，陪伴每一位創(chuàng)業(yè)者穩(wěn)健起步、快速成長。

俯瞰青島地鐵創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園。

青島地鐵集團(tuán)黨委委員、副總經(jīng)理李成表示，青島地鐵將全力支持孵化中心建設(shè)運(yùn)營，優(yōu)化園區(qū)運(yùn)營模式，推動(dòng)OPC創(chuàng)新區(qū)、產(chǎn)學(xué)研中心等項(xiàng)目落地見效，為創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目提供更優(yōu)質(zhì)的空間、更專業(yè)的服務(wù)、更有力的資源支撐，滋養(yǎng)更多創(chuàng)新種子落地生根、發(fā)展壯大。未來，園區(qū)將聯(lián)合高校院所，聚焦地鐵設(shè)備、材料、零部件延壽、耐磨、絕緣、國產(chǎn)化替代等關(guān)鍵課題開展聯(lián)合攻關(guān)，打破實(shí)驗(yàn)室與產(chǎn)業(yè)端壁壘，實(shí)現(xiàn)科研成果就地轉(zhuǎn)化、本土產(chǎn)業(yè)化，為青島地鐵高質(zhì)量發(fā)展提供硬核科技支撐。

“TOD+社區(qū)”：不僅開發(fā)土地，更重組城市空間

說起TOD，很多人會(huì)認(rèn)為無非是“在地鐵上蓋物業(yè)”。事實(shí)并非如此，真正意義上的TOD，是以公共交通樞紐為中心，進(jìn)行高密度、多功能、步行友好的城市綜合開發(fā)。

歷經(jīng)青島地鐵飛速發(fā)展的十年，青島地鐵旗下青鐵置業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域持續(xù)深耕。“不同于其他房企單純地做土地開發(fā)，我們打造的是‘地鐵+社區(qū)’TOD共建模式，將土地開發(fā)提升到城市空間重組的高度。”青鐵置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹。

近年來，青鐵置業(yè)圍繞優(yōu)勢(shì)區(qū)位、站城融合、品質(zhì)社區(qū)等核心要素，以“地腳+地鐵+好房子、好社區(qū)”為開發(fā)主線，創(chuàng)新提出“八好房子”建設(shè)理念，逐步形成了可復(fù)制、可推廣的TOD發(fā)展“青島模式”。目前已攜手華潤置業(yè)、保利地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)等多家知名企業(yè)，累計(jì)共同打造45個(gè)高品質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目，開發(fā)規(guī)模達(dá)670萬平方米，充分展現(xiàn)了TOD模式的強(qiáng)大市場(chǎng)吸引力。

對(duì)于許多市民而言，地鐵直連商業(yè)體（萬象城、萬象匯、凱德MALL等）已是熟悉場(chǎng)景，成為吸引巨大客流的入口。青鐵置業(yè)將這種便利性深度植入居住社區(qū)，其意義遠(yuǎn)超單純的交通連接。

前期開發(fā)亮相的青鐵·華潤城、青鐵·公園里、青鐵·封華地、青鐵·觀海地等一系列標(biāo)桿項(xiàng)目，正是這一模式的生動(dòng)實(shí)踐——它們不僅是住宅，更是“生產(chǎn)、生活、生態(tài)”高度融合的微型城市體系。這些項(xiàng)目充分發(fā)揮地鐵站點(diǎn)天然優(yōu)勢(shì)，突破傳統(tǒng)開發(fā)模式，通過科技創(chuàng)新與一體化設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)地鐵站廳、地下空間、下沉廣場(chǎng)商業(yè)、住宅地庫等無縫對(duì)接，構(gòu)建了集約高效的“無風(fēng)雨通行”系統(tǒng)，極大提升居住與出行體驗(yàn)。

即將交付的青鐵·芳華地項(xiàng)目，作為李滄區(qū)東李片區(qū)目前唯一實(shí)現(xiàn)“無風(fēng)雨地鐵出行”的住宅項(xiàng)目，與在建地鐵2號(hào)線二期的無縫銜接，讓“出地鐵即到家”成為業(yè)主的日常。這種以人為本的設(shè)計(jì)，精準(zhǔn)擊中了現(xiàn)代都市人對(duì)于便捷、品質(zhì)生活的核心訴求。

緊鄰地鐵2號(hào)線的青鐵·芳華地項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)讓業(yè)主“無風(fēng)雨歸家”。

目前，青島地鐵8條在建線路、154公里正有序推進(jìn)，“軌道上的青島”向著城市更廣區(qū)域輻射延伸。在這張四通八達(dá)的線網(wǎng)之上，將有更多的TOD項(xiàng)目“拔節(jié)生長”。

今年1月，青島住宅用地市場(chǎng)迎來2026年“第一拍”。市南區(qū)原百安居地塊最終被華潤置地（山東）發(fā)展有限公司、青島青鐵智能科技有限公司聯(lián)手以總價(jià)10.15億元、每平方米單價(jià)12562元成功拍得。

該地塊作為市南中東部近年來罕見的優(yōu)質(zhì)涉宅地塊，緊鄰在建地鐵5號(hào)線、8號(hào)線澳柯瑪橋站，為在主城區(qū)打造TOD綜合體奠定了基礎(chǔ)。按照項(xiàng)目規(guī)劃，居住部分將建設(shè)“安全、綠色、舒適、智慧”的高品質(zhì)住宅，滿足居民的多樣化改善需求；商業(yè)服務(wù)部分將打造高品質(zhì)辦公空間，為城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)與集聚發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)載體；公共配套部分包括幼兒園與托育設(shè)施、養(yǎng)老服務(wù)站和街道全民健身中心，將緩解周邊家庭“入托難”問題，為長者提供安全、便捷、專業(yè)的社區(qū)養(yǎng)老支持，進(jìn)一步豐富居民文體生活。