再破紀錄！9家房企競價300輪，前海宅地拍出樓面價新高

繼上周深圳科技園片區(qū)一宗宅地以超150%的高溢價率成交后，深圳核心區(qū)土地市場的熱度仍在延續(xù)。

6月12日下午，備受矚目的前海桂灣片區(qū)T201-0233宗純居住用地正式開拍。在經(jīng)過長達兩小時、共計300輪的激烈競價后，最終由深圳兆悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（廈門建發(fā)集團子公司）以35.25億元的總價成功競得，成交樓面價9.59萬元/㎡刷新前海片區(qū)樓面價紀錄，溢價率達114.29%！

南都灣財社記者注意到，本次地塊成交樓面價與溢價率均超越去年招商海晏府8.4萬元/㎡、86.1%的成績，刷新前海涉宅用地樓面單價紀錄。本次土拍塵埃落定，再度驗證了深圳核心區(qū)宅地價值，也為高端住宅市場后續(xù)走勢定下基調(diào)。

9家頭部房企報名

本次出讓的前海T201-0233宗地，自掛牌之初就吸引了業(yè)界的廣泛關(guān)注。根據(jù)現(xiàn)場信息，共有9家房企報名參與競拍，包括招商、越秀、保利發(fā)展、華發(fā)、深業(yè)、建發(fā)、中海等。

競拍環(huán)節(jié)開啟后，現(xiàn)場競爭迅速進入白熱化狀態(tài)，房企輪番舉牌應價，加價聲接連不斷，整場競拍歷時近兩小時，累計競價輪次達300輪，多輪膠著的價格拉鋸將樓面價持續(xù)推升至歷史高位。

競拍現(xiàn)場，房企激烈舉牌。

市場對本次土拍熱度的高預期，很大程度上源于上周剛剛落幕的一場激烈土拍。上周五，深圳科技園一宗宅地出讓時吸引了6家房企參與，最終經(jīng)過291輪的漫長競價，以高達150.7%的溢價率成交，成交樓面單價創(chuàng)下約10.87萬元/㎡的新高，進一步點燃了市場對深圳核心區(qū)宅地的追捧情緒。

公開資料顯示，本次出讓的T201-0233宗地位于桂灣大街與樞紐三街交叉口，土地面積11856平方米，建筑面積36750平方米，土地使用年限70年。地塊規(guī)劃顯示，其容積率僅為3.1，建筑高度小于100米，無戶型面積限制。根據(jù)出讓要求，競得人須自《出讓合同》簽訂之日起1年內(nèi)開工，4年內(nèi)竣工。

該宗地能聚攏多家頭部房企同臺競技，核心價值集中體現(xiàn)在兩大層面。首先，從板塊價值來看，桂灣作為前海深港國際金融城的核心承載區(qū)，是前海三灣中建設進度較快、產(chǎn)業(yè)兌現(xiàn)較為充分的區(qū)域；交通方面，地塊臨近在建的前海國際樞紐中心，該樞紐將匯集3條地鐵線與2條城際線；周邊還有山姆會員旗艦店、萬象前海、卓越INTOWN等成熟商業(yè)配套，以及雙界河公園、前海石公園等生態(tài)資源。

其次，該地塊具備極為罕見的特質(zhì)。資料顯示，地塊無配建保障房要求、無“70/90”戶型面積限制、也無未來售價限制。這意味著開發(fā)商擁有完全的產(chǎn)品自主權(quán)，可精準錨定高端客群，在產(chǎn)品規(guī)劃和利潤預期上擁有更大的操作空間。

隔壁即“熱銷盤”

為何一宗占地面積僅1.19萬平方米的地塊能引發(fā)如此高的關(guān)注？其背后是市場對“確定性”的極致追求。

值得關(guān)注的是，地塊旁邊的熱銷項目提供了最直接的市場參照。該地塊緊鄰去年由招商蛇口競得的招商海晏府項目。

去年7月，海晏府地塊以約8.4萬元/㎡的樓面地價、86.1%的溢價率刷新了深圳涉宅用地單價紀錄。彼時，該地塊吸引12家房企報名，經(jīng)過158輪的激烈報價，成為2025年深圳最火爆的地塊之一。今年4月，海晏府項目開盤，折后均價約13萬元/㎡，開盤當日最終實現(xiàn)近九成的銷售去化率。這一項目的銷售業(yè)績，強有力地驗證了該片區(qū)高端住宅的市場需求。

中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅指出，桂灣是前海發(fā)展最成熟、定位最高的金融總部板塊，近5年僅公開出讓2宗純商品宅地，核心居住用地稀缺性極強。本次地塊規(guī)模更大、地形更規(guī)整，產(chǎn)品打造空間更充足，因此競拍熱度全面超越去年的前海宅地。

“地塊樓面價已超越招商海晏府，將直接抬升桂灣板塊的宅地價值基準，進一步鞏固其深圳頂級豪宅板塊的定位，對周邊二手房價格形成正向托底。”孫紅梅表示，繼6月5日南山粵海街道地塊以10.87萬/㎡刷新深圳樓面單價后，本宗地塊再錄得114.29%溢價，充分驗證深圳核心區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地的稀缺價值，房企投資信心高度向核心地段集中。兩宗核心宅地連續(xù)高溢價成交，將穩(wěn)定深圳樓市整體預期，尤其對高端改善市場信心形成明顯提振。

事實上，這種“錨定熱銷盤”的供地模式已成為深圳近期土地供應的一種新邏輯。無論是此前天健地產(chǎn)拿下的龍華民治地塊，還是華潤置地獲取的龍崗地塊，其旁均有市場表現(xiàn)優(yōu)異的標桿項目。在當前市場分化、單盤致勝的行業(yè)背景下，這種提供明確市場參照和價格天花板的高確定性地塊，極大地降低了開發(fā)商的決策風險。

年內(nèi)深圳豪宅迎爆發(fā)式增長

隨著本次宅地拍賣創(chuàng)造新的片區(qū)樓面價紀錄，市場預估，該宗地建成入市后，售價大概率將站上16萬元/㎡的關(guān)口。

地價持續(xù)走高的背后，是深圳豪宅市場的同步爆發(fā)。南都灣財社記者注意到，5月深圳樓市共有3個項目創(chuàng)造“日光”開盤表現(xiàn)，其中兩個均為豪宅項目。5月23日，深圳灣中信城開信悅灣加推78套302㎡海景大平層，總價5150萬-7632萬元，半小時全部售罄，其中一套519㎡頂樓復式備案單價達39.86萬元/㎡，總價超2億元，刷新內(nèi)地住宅備案單價紀錄。同日，華潤置地與招商蛇口聯(lián)合打造的深圳觀潮項目加推40套198-257平方米房源，開盤即告售空。

二手房市場同樣呈現(xiàn)高端房源領(lǐng)跑的態(tài)勢。據(jù)深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年5月深圳1000萬以上二手房成交占比為7.1%，環(huán)比擴大1.2%，其中南山高端房源復蘇勢頭領(lǐng)跑全市，1000萬以上成交占比高達24.3%，環(huán)比擴大3.2%，增幅排名第一，成為本輪深圳樓市回暖的標桿區(qū)域。

深圳貝殼研究院指出，在“429新政”紅利的驅(qū)動下，5月深圳二手房成交排名前10的熱門樓盤中，南山、福田等核心區(qū)的樓盤包攬半數(shù)席位，而4月前十榜單中核心區(qū)僅占兩個席位。可以清晰看出，新政落地后，購房者置業(yè)重心加速向核心區(qū)傾斜，核心區(qū)整體成交活躍度隨之上升。

另據(jù)樂有家研究中心監(jiān)測的近期二手住宅成交總價段占比走勢顯示，截至6月11日，6月深圳1000萬以上高總價房源成交占比出現(xiàn)顯著抬升：其中1000-1500萬占比9.1%，對比5月上漲1.4個百分點；1500萬以上占比5.0%，對比5月上漲1.2個百分點。千萬級以上豪宅合計占比14.1%，上漲2.6個百分點，漲幅顯著創(chuàng)今年新高。

終端市場的扎實表現(xiàn)，正是核心區(qū)宅地屢創(chuàng)地價新高的底層支撐。在業(yè)內(nèi)看來，深圳樓市結(jié)構(gòu)性分化的特征愈發(fā)鮮明，資金與需求持續(xù)向核心地段、高品質(zhì)物業(yè)集中的趨勢已十分明確，核心資產(chǎn)的稀缺價值，也正不斷通過市場交易得到驗證。

采寫：南都·灣財社記者 孫陽