查封的 “全季酒店” 被改成 “金季酒店”，罰款30萬也拒不停業

西安市中心黃金地段的鐘樓，人流密集商業發達，百米開外的西北方向，坐落著一棟名為鴻禧公寓的大樓，目前是一棟商業綜合體。

2019年8月，陜西盛美擎天商業管理有限公司（簡稱盛美公司）與鴻禧公寓產權方西安西大房地產開發有限責任公司（簡稱西大公司）簽訂租賃合同，由盛美公司將鴻禧公寓6-9層共18331平方米租下，用于開辦全季酒店和美居酒店，經營酒店的主體是盛美公司法定代表人劉強控股的另外兩家公司。

全季酒店變成金季酒店

合作不到五年，雙方因房租等問題產生矛盾，發展為訴訟。2024年7月，經西大公司申請，西安市蓮湖區法院對盛美公司及其法定代表人劉強名下1242萬余元財產進行查封、凍結。

雖然法院裁定“已被采取強制措施的財產由被執行人保管、使用”，在實際執行查封凍結的過程中，蓮湖區法院執行法官卻指定申請執行人西大公司對案涉酒店進行保管，被執行人劉強一方抗議未果，由此為雙方紛爭擴大埋下隱患。

2025年7月2日，西安中院作出終審判決，判決確認盛美公司應支付西大公司租金、物業管理費、設備使用費共509萬余元。關于盛美公司主張的其為開酒店投入的8000多萬元，西安中院判決書稱：“合同解除后，對于裝修損失及其他爭議，可另行主張。”

二審宣判后，雙方均向陜西高院申請再審，陜西高院審查后認為，二審判決在關鍵事實的認定、法律適用及論理充分性上存在不足，對于涉疫情的長期租賃合同糾紛中各方利益平衡與糾紛的實質化解，處理方式欠妥。2026年1月30日，陜西高院指令西安中院再審本案；再審期間，中止原判決的執行。

需要指出的是，在二審宣判后，西大公司未經法院許可，便將由其保管的、法院查封保全的案涉財產變為己用，全季酒店被改為“金季酒店”，緊隨其后，美居酒店也變為“美柏酒店”。2026年4月，蓮湖區法院就西大公司破壞保全的違法行為，對該公司罰款30萬元，并明令禁止其使用被保全的財物，立即停業。但截至目前，上述兩家酒店仍在正常營業。

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房租糾紛

據蓮湖區法院一審判決書及西安中院二審判決書顯示，2019年8月29日，西大公司與盛美公司簽訂《租賃合同》，約定西大公司將鴻禧公寓6-9層總面積18331.02平方米房屋出租給盛美公司，作為住宿業酒店及配套經營使用，租賃期限20年。雙方還就租金及浮動方式、給付方式，物業費及設備使用費，改造等相關事項進行了約定。

后經裝修改造，上述房屋開辦了兩家酒店一家民宿，其中全季酒店及美居酒店的運營主體是盛美公司法定代表人劉強控股的兩個公司，民宿實控人亦為劉強。但在后續經營過程中，盛美公司與西大公司漸生矛盾，包括租金給付及減免事項、發票問題、經營秩序及排他條款糾紛等。

2024年4月9日，西大公司向盛美公司寄達《解除合同通知》，要求自2024年4月8日起解除《租賃合同》及《＜租賃合同＞補充協議》，要求盛美公司十五日內支付拖欠租金16983713.32元、遲延履行金8352500元、違約金2000萬元，補齊免租期房租，賠償西大公司其他一切損失，騰還房屋并撤出所有人員，自通知送達第十六日起西大公司將停止一切物業服務及供水供電，收回房屋。

3日后，盛美公司向西大公司出具《工作聯系函》，認為雙方合同正在履行，2023年1月11日雙方達成補充協議，盛美公司一直按月支付租金，對西大公司單方解除合同不認可，西大公司通過停水停電強行收回房屋，造成的損失由西大公司承擔。

雙方各表主張，最終未能達成一致。2024年4月24日，西大公司對案涉房屋停水停電，酒店停止經營。

陜西高院指令西安中院再審

判令解除合同

此后，西大公司將盛美公司訴至法院，追要租金物業費設備使用費違約金等合計3200余萬元，并訴請法院判令解除合同。盛美公司提起反訴，請求法院判令西大公司立即恢復酒店水電供應等。

西安中院二審判決書顯示，2022年12月31日之前，盛美公司累計支付西大公司14025857元，扣減拆除工程費用35萬元，盛美公司欠付租金合計6704816元。盛美公司自2023年1月至2024年4月26日累計向西大公司支付16407103.55元，扣減前述2022年12月31日前欠款6704816元、2023年1月1日后租金14311943.87元及房屋占用費481189.28元后，盛美公司尚欠西大公司5090845.60元。

關于租賃合同及補充協議是否應予解除的問題。西大公司以盛美公司拖欠租金為由，要求解約。盛美公司主張其欠付僅為2022年12月之前發生的租金，且欠付原因是受疫情影響，雙方就減免金額未能達成一致；其欠付金額不大，且雙方簽署和解協議之后其已足額支付了2023年1月之后的全部租金，不影響合同目的實現，堅持主張合同不予解除。

西安中院認為，可以認定盛美公司在合同的履行過程中確實存在一定程度的違約行為。但僅就從租金給付情況來看，盛美公司欠西大公司5090845.60元。

根據《最高人民法院印發（關于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見（二））的通知》相關規定，西安中院認為，盛美公司雖有欠付租金的違約行為，就本案認定的盛美公司欠付租金金額，相比較于盛美公司在合同履行期間已付的租金總額，以及盛美公司為履行雙方合同產生的投入而言，數額較小。且其欠付的租金均產生于疫情期間。本案審理中盛美公司已明確表示其愿意一次性將欠付租金付清。總體來說，盛美公司的違約行為不構成重大違約，不影響合同目的實現。

但西大公司明確表示雙方關系破裂，已不具備合作基礎，其不接受任何解決方案，堅決要求解除合同。事實上，2024年4月24日西大公司對案涉房屋停水停電，酒店停止經營。雙方合同已經難以繼續履行。

綜上，盛美公司先有一定的違約行為，此后雙方未能妥善處理，關系惡化，西大公司堅決要求解除合同，雙方合同已經缺乏實際履行的客觀條件。為了及時定分止爭，避免雙方損失進一步擴大，西安判決西大公司與盛美公司于2019年8月29日簽署的《租賃合同》及后續簽署的《＜租賃合同＞補充協議》解除。合同解除后，對于裝修損失及其他爭議，可另行主張。

此外，西安中院還判決盛美公司支付西大公司租金、物業管理費、設備使用費5090845.6元（合同保證金220萬元在履行本判決時一并抵扣），并支付違約金1018169.12元。

執行程序被指出存在錯誤，但后續未被糾正。

指令再審

二審宣判后，西大公司及盛美公司均表示不服，并向陜西高院申請再審。

西大公司認為，二審判決在事實認定及適用法律上均存在錯誤，請求法院再審本案；判令盛美公司支付租金、房屋占有使用費、違約金等各項費用3000余萬元等。

盛美公司訴請為：再審本案，撤銷西安中院二審判決；改判涉案《租賃合同》及《補充協議》繼續履行；判令西大公司立即恢復鴻禧公寓6-9層水電供應，并辦理水、電表單獨立戶及過戶手續等。

陜西高院審理后于2026年1月30日作出裁定，指令西安中院再審，并裁定再審期間中止原判決的執行。

該裁定書顯示，陜西高院審查后認為，二審判決在關鍵事實的認定、法律適用及論理充分性上存在不足，對于涉疫情長期租賃合同糾紛中各方利益的平衡與糾紛的實質化解，處理方式欠妥。

對于二審判決存在的問題，陜西高院裁定書進行了具體分析。

如，陜西高院認為，二審判決對合同履行障礙事實的認定存在矛盾與不足。二審判決一方面認定盛美公司在疫情期間的欠租行為不構成重大違約，不影響合同目的實現，另一方面又以雙方關系破裂、合同已經難以繼續履行為由判決解除合同。此認定未能清晰闡明從違約輕微到合同履行客觀不能的事實演變過程與因果關系。特別是對于西大公司堅決要求解除合同以及2024年4月24日實施的停水停電行為，二審判決僅將其作為合同難以繼續履行的既成事實予以確認，而未充分評價該行為本身是否構成違約、是否屬于民法典第五百六十三條所述的“一方以自己的行為表明不履行主要債務”之情形，以及該行為對判斷合同解除責任歸屬的影響。

此外， 關于裝修投入現狀及價值的事實查明，各方對盛美公司巨額裝修投入均無異議，且此投入是衡量合同履行基礎、違約后果及損失范圍的關鍵因素。二審判決在決定解除合同的同時，明確告知裝修損失可另行主張。但在未對裝修的現值、可利用性以及與合同提前解除的關聯性進行任何查明或評估的情況下，直接判令解除合同并移交房屋，可能使得后續損失賠償之訴缺乏必要的事實基礎，亦未能充分貫徹糾紛實質解決原則。

而在適用法律是否正確方面，陜西高院認為，二審判決對約定解除權與法定解除權的審查與適用邏輯不清。存在的問題包括，二審判決將一方當事人堅決要求解除合同的主觀意愿，直接等同于合同缺乏實際履行的客觀條件。陜西高院指出，是否構成履行不能，應基于客觀事實而非單方意愿進行判斷。

申請執行人違法占用

被保全查封財產

據盛美公司法定代表人劉強介紹，陜西高院指令西安中院再審后，西安中院已于2026年4月16日開庭審理過一次，目前尚未判決。

事實上，這起因房租糾紛引發的訴訟已不單是一起。西安中院在前述二審判決中表示，“合同解除后，對于裝修損失及其他爭議，可另行主張。”因此，盛美公司在拿到二審判決后，將西大公司訴至法院索賠，索賠名目包括裝修損失費8000余萬元，酒店被斷水斷電之日起至二審判決出爐期間的經營損失3000余萬元，另有加盟費、違約金、可得收益損失等，索賠金額超5億元。

不過，因陜西高院指令西安中院再審前述房屋租賃糾紛一案，前述西安中院二審判決是否生效尚不確定，因此盛美公司訴西大公司索賠裝修費等一案已中止審理。

此外，需要指出的是，在二審宣判后，西大公司未經法院許可，便將由其保管的、法院查封保全的案涉財產變為己用，全季酒店被改為“金季酒店”，緊隨其后，美居酒店也變為“美柏酒店”。2026年4月，蓮湖區法院就西大公司破壞保全的違法行為，對該公司罰款30萬元，并明令禁止其使用被保全的財物，立即停業。但截至目前，上述兩家酒店仍在正常營業。

相關民事裁定書、執行裁定書、執行筆錄顯示，2024年7月，西大公司起訴盛美公司時，便向蓮湖法院申請對盛美公司及其法定代表人劉強名下財產采取保全措施。2024年7月11日，蓮湖法院裁定查封、凍結盛美公司及劉強名下價值12426621元的財產。

2024年7月18日，蓮湖法院作出對應執行裁定，裁定第五條為“已被采取強制措施的財產由被執行人（即盛美公司、劉強）保管、使用，但不得轉移財產權屬亦不得設定他項權利。否則，追究有關人員的法律責任。”

但據執行筆錄顯示，在實際執行過程中，蓮湖區法院將被查封的案涉酒店指定由申請執行人西大公司保管。執行筆錄顯示，執行法官表示，盛美公司經營的酒店現已停業，“為保證將來判決的執行，申請人（西大公司）對目前酒店家具及電器、大型設備申請采取保全措施，對現場進行封存保管，為保證申請人的權益不受到侵害，依據民訴法相關規定，法院在財產保全中采取查封、凍結、扣押措施的財產，應當妥善保管，不得進行破壞、不允許使用，現有房屋設施不進行轉租，否則取消保管權利。現我院指定申請人代為保管。”

申請人西大公司律師表示同意保管，并承諾“保管期間不進行使用和轉租，否則我們承擔全部責任。”

對此，酒店運營方提出書面異議，蓮湖區法院裁定駁回異議。但該裁定書指出，“執行法官決定將查封財物交由申請人西大公司保管，與執行裁定書第五項載明的主體不符，應在執行保全程序中予以糾正。”

但最終，案涉酒店的保管事項也未得到糾正，并為后續爭端埋下隱患。

案件在陜西高院再審時的一份談話筆錄顯示，法官詢問案涉酒店現狀，西大公司代理律師表示，2024年7月酒店被查封后法院交由西大公司保管，但是沒有經營，2025年8月二審判決作出后開始經營，“為了避免擴大損失。”

對此，盛美公司認為，雖然西安中院作出了二審判決，但當時酒店還處于被查封保全狀態，且價值遠超二審判決確定的盛美公司支付西大公司的金額。西大公司擅自占用經營，屬于違法。

2026年4月，蓮湖區法院就西大公司破壞保全的違法行為，對該公司罰款30萬元，并明令禁止其使用被保全的財物，立即停業。但截至目前，上述兩家酒店仍在正常營業。

來源：澎湃新聞（記者 王健） B48