第一批自籌資金重建老舊住宅的深圳人：不靠開發(fā)商，沒有補償款

4月下旬，劉東良搬離了深圳市第一幼兒園宿舍樓，他已在這棟老舊居民樓里生活了26年。他與鄰居們盼了數(shù)年，這棟樓齡接近50年、已被鑒定為危險住宅的樓房，終于迎來了拆除重建的機會。

市第一幼兒園宿舍樓始建于1979年，共有10戶住宅，其中8戶為個人業(yè)主所有，另外兩套為深圳保障房系統(tǒng)的周轉(zhuǎn)房。今年春天，劉東良和鄰居們按產(chǎn)權(quán)面積分?jǐn)偨ò渤杀荆餐I集了拆除重建所需的全部資金。

按照施工計劃，半年以后新樓完工。搬入新房后，往后臺風(fēng)暴雨天，劉東良和鄰居們再也不必躲出去避險了。

一棟老舊宿舍樓的困境

2000年，劉東良調(diào)入市第一幼兒園工作，并申購了該園宿舍樓的福利房。市第一幼兒園宿舍樓共有5層，有66平方米和77平方米兩種戶型。樓棟緊鄰布吉河，景色宜人，距離東門不到500米，周邊配套齊全，且與他的工作單位僅一墻之隔，“位置很舒服”。

然而過去十年，樓房老化帶來的問題越來越多，這個唯一的住所，漸漸成為劉東良的一塊心病。“外墻破破爛爛，能掉的都掉光了，管線老化，一樓地面比旁邊馬路低幾十公分，一下大雨就要淹水”。

由于處于低洼地帶，洪澇天氣，這棟住宅樓雨水河水倒灌嚴(yán)重，一樓住戶更是苦不堪言。劉東良記得，2023年“9.7特大暴雨”期間，整個一樓幾乎被水淹沒。

深圳市第一幼兒園宿舍樓改造前狀況

更緊迫的，是房子的安全問題。2016年，住戶們籌錢請第三方機構(gòu)對樓房進行鑒定，鑒定結(jié)果為危房C級。根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ125），房屋危險鑒定結(jié)果C 級和D級被認(rèn)定為危房，其中C級，是指部分承重結(jié)構(gòu)不能滿足安全使用要求，房屋局部處于危險狀態(tài)，構(gòu)成局部危房。這之后，相關(guān)部門又先后主導(dǎo)過兩次鑒定，鑒定結(jié)果都是危房C級。

考慮到安全性，每逢臺風(fēng)暴雨等極端天氣，社區(qū)工作站要求樓里的居民出去避險。“好麻煩，每次臺風(fēng)暴雨天，去住酒店也要花不少錢”。

到底該怎么辦？多年來，劉東良和鄰居們一直在尋求解決辦法。過去，由開發(fā)商主導(dǎo)的舊改，是深圳許多老舊住宅的更新路徑。該宿舍樓與深圳市第一幼兒園同屬一宗地，但幼兒園已于2017年左右進行重建，該獨棟宿舍樓后續(xù)難以再按原城市更新路徑進行拆除重建。

劉東良和鄰居們曾提議將住宅置換至其他區(qū)域的保障房，受限于相關(guān)政策，未獲主管部門批準(zhǔn)。區(qū)住建部門曾提議業(yè)主們籌集資金，對樓體進行加固，考慮到加固工程無法真正改善居住條件，業(yè)主們沒有接受。劉東良也記得，有一年在社區(qū)，有業(yè)主也曾隨口提過“自己建行不行”，在場的人都沒把這句話當(dāng)回事。“誰也沒敢認(rèn)真去想”，劉東良說。

眼看著房子一天天老舊，卻又苦于找不到解決之道，這漸漸成了劉東良的一塊心病。

房子已是危房，況且受限于產(chǎn)權(quán)，想出售幾乎不可能。2000年前后，深圳著手解決全市福利房的產(chǎn)權(quán)問題，但由于市第一幼兒園宿舍樓的建設(shè)施工資料缺失，業(yè)主們無法取得完整產(chǎn)權(quán)。劉東良的鄰居中，有兩戶曾進行過房產(chǎn)買賣，但僅簽署了購房合同，并未辦理產(chǎn)權(quán)過戶。他臨近退休，一度盤算過，如果房子的問題就這么拖下去，等退休了，他和家人就另找個住處生活。

危樓“重生”

一直到2026年1月上旬，羅湖區(qū)住建局聯(lián)系上劉東良和其他業(yè)主。

2025年8月，《中共中央國務(wù)院關(guān)于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》明確提出了“支持老舊住房自主更新、原拆原建”，將“自主更新”納入中央層面的城市更新戰(zhàn)略框架，為老舊小區(qū)的原拆原建提供了最高政策層面的支持。

同一月，廣東省發(fā)布《關(guān)于推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點工作的指導(dǎo)意見（征求意見稿）》，明確統(tǒng)籌實施老舊小區(qū)與危險住房改造，鼓勵產(chǎn)權(quán)所有人自主更新。按照該意見稿的規(guī)定，滿足四個條件中的任意一個就可以申請拆除重建，包括房屋危險等級為B級、C級和D級；無獨立廚房、衛(wèi)生間等的非成套住宅，且使用功能不齊全、配套設(shè)施不完善的；磚木結(jié)構(gòu)房屋，建筑結(jié)構(gòu)差等等……

在國家和廣東省自主更新相關(guān)意見出臺之前，羅湖區(qū)住建局一直在推進紅崗花園的自拆自建項目，但因涉及戶數(shù)眾多，業(yè)主意見始終難以統(tǒng)一，項目至今未能進入下一階段。

今年年初，羅湖區(qū)住建局決定將市第一幼兒園宿舍樓作為羅湖區(qū)老舊住宅自主更新的試點。依據(jù)危房重建審批路徑，在不增加戶數(shù)、不改變用地性質(zhì)、不增加產(chǎn)權(quán)面積的情況下，對該宿舍樓進行原址原拆原建。

羅湖區(qū)住建局城中村改造科副科長鐘遼介紹，選擇市第一幼兒園宿舍樓作為試點，主要基于以下考量：該樓被評定為危險住宅，存在一定的安全隱患，改造需求較為迫切；房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系相對清晰；10套住宅中，個人業(yè)主占8戶，戶數(shù)較少，大大降低了前期溝通協(xié)調(diào)的難度；同時，業(yè)主們多年來一直在尋求解決途徑，參與意愿較強。

與其他老舊小區(qū)相比，這棟樓的產(chǎn)權(quán)清晰、戶數(shù)少、意愿強，讓后續(xù)推進少了不少阻力。

劉東良回憶，1月3日與羅湖區(qū)住建局溝通后，8戶業(yè)主的意愿非常高，“沒想到還有這個辦法，我們等了這么多年了，不敢錯過機會”。

在項目落地之前，業(yè)主委托第三方對該宿舍樓開展房屋適修性評估，經(jīng)評估，“該建筑物鑒定單元的適修性等級評定為Dr級，建議宜予拆除重建”。

在施工單位選擇上，劉東良和鄰居們傾向于國企。鐘遼透露，前期多家房企及施工企業(yè)都對老舊住房自主更新表達了興趣，“都想做成深圳第一個自主更新項目”。在與中建八局深入溝通后，羅湖區(qū)住建局將其引薦給了業(yè)主，雙方很快達成了初步的合作意向。

值得一提的是，中建八局在危舊樓房“原拆原建”方面已有建成案例。北京市豐臺區(qū)開陽里三區(qū)19號樓危舊樓房“原拆原建”項目，于近日剛剛完工，該項目由中建八局承建。

合作達成后，施工方案與造價成本經(jīng)業(yè)主、中建八局及市住建局三方多次會商，最終達成一致。劉東良回憶，整個推進過程較為順暢，幾無爭議。至于拆除重建所需的行政報批及各部門協(xié)調(diào)事宜，業(yè)主全權(quán)委托施工單位代為處理。

在不增加戶數(shù)、不增加產(chǎn)權(quán)面積的前提下，重建方案對居住空間進行了一系列改善：將住宅樓首層設(shè)計為5米架空層，解決了河水、雨水倒灌引發(fā)的安全問題；將住宅內(nèi)部的房屋層高調(diào)高到了3米；調(diào)整了衛(wèi)生間和廚房的布局，將原來的暗衛(wèi)改為明衛(wèi)，并新增了電梯……

10戶中，有兩戶原屬市住房保障署的周轉(zhuǎn)房。進入自主更新流程后，由區(qū)住建局統(tǒng)一規(guī)劃，申請將這兩套房劃轉(zhuǎn)至區(qū)里，改造資金由區(qū)政府分?jǐn)偅鲑Y標(biāo)準(zhǔn)與業(yè)主一致。

除此以外，該棟樓房重建的全部資金均由房屋權(quán)利人共同自籌。不過，對于深圳首個自主更新項目，外界不少人的思維慣性仍停留在“拆遷補償”上，“有些熟人會問我有沒有拿到補償，其實我們沒有拿任何補償，我現(xiàn)在在附近租房，每月6000元的房租都是自己掏錢。”劉東良說。

探索還在路上

項目啟動后，羅湖區(qū)住建局主要負(fù)責(zé)自主更新的相關(guān)政策銜接與落地執(zhí)行。鐘遼介紹，作為首個試點，政策層面的銜接和執(zhí)行，涉及大量跨部門協(xié)調(diào)與溝通，“項目啟動以來，區(qū)住建局逐項梳理可依據(jù)的政策條款和其他城市的經(jīng)驗案例，充分論證必要性和可行性，在市規(guī)自、市住建等相關(guān)部門地全力支持指導(dǎo)下，共同推動項目開工事宜。但由于是全新方向的探索，每一個環(huán)節(jié)都需聯(lián)合研判、共同破題，將這些設(shè)想一一落地并非易事。”

“自主更新，政府的角色是一個服務(wù)方。業(yè)主自愿是前提，在這個前提下，我們來提供服務(wù)。”鐘遼說。

市第一幼兒園宿舍樓的重建，也為深圳探索出一條老舊小區(qū)更新的可行路徑。重建的消息發(fā)布后，陸續(xù)有居民打電話到羅湖區(qū)住建局詢問“我們想改造，可不可以”。

“這種意愿在老舊小區(qū)中相當(dāng)普遍：樓齡長、房屋老化嚴(yán)重，居住體驗差。許多居民心里清楚，等開發(fā)商拆遷并不現(xiàn)實，自主更新提供了一種新的可能。但仍有不少業(yè)主選擇觀望——有人擔(dān)心重建爛尾，有人還停留在過去的思維里，被動等待政府或企業(yè)來牽頭兜底。”鐘遼透露。

“我們也希望通過這個項目，帶動其他老舊小區(qū)業(yè)主的積極性。羅湖很多老舊小區(qū)其實具備自主更新的條件，缺的就是一個看得見、摸得著的案例。有了這個先行先試的項目，大家看到原拆原建以后電梯裝上了、居住條件改善了，確實能帶來便利和好處，意愿肯定會更強烈。很多居民也在等待后續(xù)進展。”鐘遼說。

據(jù)了解，隨著這棟樓順利進入重建階段，不少此前持觀望態(tài)度的小區(qū)業(yè)主開始主動了解政策、表達改造意愿。市相關(guān)部門也在研究細(xì)化自主更新的配套政策，推動這項工作從個案探索走向制度規(guī)范。“對那些仍在等待的居民來說，這棟小樓的變化，或許比任何政策宣講都更有說服力。”

劉東良已經(jīng)在憧憬搬進新家的日子。對于深圳許多老舊小區(qū)的業(yè)主來說，這棟10戶人家的“小樓”，正是改變的起點。

文丨黃小邪

本文由深圳微時光原創(chuàng)發(fā)布

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