花學區房的錢，可能只買了個 “離學校近”

作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

民辦教育配套，賣出溢價。

6萬+/平的教育配套，要賭積分

近期，位于龍崗布吉的百合世紀廣場（2棟），獲批預售。

這個項目，放在深圳新房歷史來看，算是比較另類的存在了。

教育配套是民辦教育配套，開發商不僅搞房地產，還搞教育。

項目168套100~178平住宅，備案均價約60000元/㎡，單價區間約5.61萬—6.86萬元/㎡，總價區間約563萬～1219萬元。

而相距項目約4.9公里的特發臻華府，2026年6月12日特發臻華府獲批預售，314套87~183平住宅，備案均價約50300元/㎡，單價區間約4.56萬—5.58萬/㎡，總價區間約401萬～965萬。

前后獲批預售時間相隔不過6天的項目，因為位置地段的因素，均價相差將近1萬元/㎡。

與項目一路之隔的信義金御半山·瓏門，去年5月推售307套86~122平住宅，備案均價約57900元/㎡，總價區間約496萬～717萬，價格上也是相差了幾千元/㎡。

項目之所以備案有一定的溢價，除了地段因素，更多來自項目的教育配套。

百合世紀廣場（2棟）對外的賣點是“百外優質教育資源圈”，百外世紀小學旁，百外春蕾小學約步行870米，百外世紀初級中學，百合外國語學校，也是范圍內學校。

開發商宣傳頁都重點介紹“百外優教圈”——

但這些學校全是民辦教育，也非買了房就能對口入學。

這幾所學校，都面向全區招生，純看積分排名，歷年最低錄取積分都在100分以上，如果是深圳戶籍，那么則很大概率需提前十年左右買房攢積分才夠得著門檻。

如百外春蕾小學招生范圍，龍崗全區招生，沒有學位房和租賃合同要求，2023年—2025年的小一最低錄取積分105分左右，這就意味著如果是深圳戶籍，提前10年左右買房積分才能超過歷年最低錄取積分線。

如百外世紀小學民辦班招生范圍是龍崗全區招生，沒有學位房和租賃合同要求，同樣錄取積分比較高。

2025年公辦班以及民辦班錄取最低積分都超過100分，如果是深圳戶籍，同樣需要提前10年左右買房或租房。

這就意味著通過地段入學這條路徑存在較高的門檻。

即使學校實行學位申請鎖定房制度，仍需要依照積分排名錄取。

所以，雖然是民辦學校，入學門檻并不低。

如果是沖著教育資源選擇購房，未來的入學預期可能就要降低一些，就近入學存在不確定性。

2023年項目首批房源推售，開發商也曾發布過教育設施不確定信息告知書——

根據教育主管部門公示，一個教育設施通常對應多個項目，本項目內適齡人員不因臨近或其他原因享有優先就讀權。

換句話說，花了學區房的溢價，買了個“離學校近”的地理優勢，但能不能上周邊百外系的學校，要看運氣。

選擇新房，有時候矛盾并不是買不買的簡單邏輯，而是買房的時候，要先研究區域和就近入學的片區招生簡章，積分如何算，學區周邊是否存在教育需求集中釋放的情況等。

否則，談學區，談房子的附加價值教育資源，就沒有太大意義。

而項目實際如何，市場也給出了最真實的評價。

項目2023年12月就推出了首批房源，位于7—8棟，共241套100~214平可售房源，備案均價并不便宜，約70700元/㎡，單價區間約6.3萬—9.5萬/㎡，并且總價門檻也高達637萬，最貴的一套到約2034萬。

截至2026年6月24日，深圳房地產信息平臺顯示，還剩余42套房源顯示未售。

到了2025年7月，項目再次加推401套房源86~620平住宅，備案均價更便宜了，約60900元/㎡，單價區間約5.56萬—9.6萬/㎡，總價區間變成479萬～5955萬。

截至2026年6月24日，深圳房地產信息平臺顯示，還有172套房源顯示未售。

對比公辦學區資源的新房，市場還是挺誠實的。

如龍華紅山過去幾個新房小區，眾福紅山以及紅山華府，由于處在深圳高級中學北校區教育資源輻射范圍內，前者183套房源備案均價約7.88萬/平，后者184套房源備案均價約8.05萬/平即使都是獨棟，開盤后都很快便清盤。

說明，市場對百合世紀廣場的溢價的態度，還是比較謹慎。

以布吉為大本營，但后勁不足

這個項目的特別之處，除了教育資源側重民辦外，還在于其開發背景。

項目由深圳市世紀百合房地產開發有限公司開發，背后母公司便是龍崗區知名教育集團公司深圳市百合控股集團有限公司（簡稱百合集團，下同）。

而百合集團的核心業務除了房地產開發，就是教育。

房地產能快速積累資金，支撐教育事業的長期投入，而優質教育資源，又能提升地產項目的附加，過去眾多房企都嘗試過這條路子，比如碧桂園、萬達、萊蒙國際、保利、萬科等頭部房企都探索過教育地產。

只不過做得像百合集團這樣成功的并不多。

從百合集團布局的項目來看，基本都扎根在龍崗布吉這個片區，早期開發過百合山莊、百合星城、百合盛等。

但如今百合集團的地產主線，似乎透著一股“后勁不足”的味道。

百合集團扛了12年的布吉一村工業區舊改項目，現在快有點玩不轉了。

今年三月，深圳公共資源交易中心發布交易公告，布吉一村工業區城市更新項目試圖以不低于20.4億元的回遷物業價值，尋求合作開發方。

招標設置了“凈資產≥1億元、資產負債率≤50%”的財務門檻，同時還要求中標方須繼續履行前期回遷補償標準，并向百合集團兌付前期投入成本及合理利潤。

這個項目占地約11萬平方米，百合集團2014年1月入局，作為申報主體，前期全資子公司深圳市百悅盛房地產開發有限公司已經投入約1.4億元。

按照交易公告細則顯示，百合集團也可參與投標，若中標，仍可繼續推進開發，未中標則有兜底退出補償。

所以，布吉一村工業區城市更新項目也算得上是百合集團的核心項目。

不過今年4月，深圳公共資源交易中心公告，這個回遷估值超20億的舊改項目宣布流標，理由是有效投標人不足三家。

也就是說，百合集團前期砸了上億成本，如今無法獨自繼續推進，公開尋找合作方，結果連三家符合條件的投標人都湊不齊，導致直接流標。

另外，值得注意的是，項目啟動12年、納入計劃8年，計劃有效期截至2026年9月26日，現在只剩余3個月。

而根據2025年《關于規范城市更新實施工作的若干意見》一個舊改項目，一旦過期，若被調出計劃，則前期工作可能清零，而重啟成本也會增加。

這就意味著，留給百合集團的時間不多了。

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作者觀點，不代表格隆匯立場