出手就是地王，保利的底氣，不止鈔能力

近期的保利，讓大家知道了行業(yè)“一哥”該是什么樣子：

1、國(guó)慶七天，保利在銷(xiāo)售額上「碾壓式」奪冠：成交約260億+，來(lái)訪超10萬(wàn)批；

2、國(guó)慶前兩天，保利以117.6億競(jìng)得廣州南方面粉廠地塊，折合樓面價(jià)66957元/㎡，不僅天河區(qū)的新“地王”，也是廣州地價(jià)的TOP2。

尤其是117億地王，得來(lái)真不容易：

1、起拍總價(jià)88.2億元，近幾年國(guó)內(nèi)少有；

2、參與競(jìng)拍的保利、中海、越秀、鵬瑞4家，要么是國(guó)內(nèi)頂級(jí)的霸主，要么是廣州、深圳的頂級(jí)玩家；

3、競(jìng)價(jià)激烈：歷時(shí)5小時(shí)、148輪競(jìng)價(jià)、溢價(jià)高達(dá)33.4%。

面粉廠地塊注定萬(wàn)眾矚目，以致于當(dāng)保利成為操盤(pán)者時(shí)，對(duì)于該做怎樣的產(chǎn)品，各路人馬紛紛給保利出謀劃策。

我的一個(gè)朋友鳥(niǎo)叔，就做了個(gè)數(shù)據(jù)分析。他得出的結(jié)論是，保利這個(gè)地塊應(yīng)該能成為廣州市場(chǎng)新的頂豪標(biāo)桿——是產(chǎn)品，公區(qū)打造，園林綠化，管家式服務(wù)全面引領(lǐng)的標(biāo)桿。

實(shí)際上，保利在上海已經(jīng)在不斷進(jìn)化打造頂豪產(chǎn)品的能力。

今年4月，項(xiàng)目均價(jià)16.8萬(wàn)元/平方米的保利世博天悅一天就賣(mài)了80.84億元。

確實(shí)是豪橫無(wú)比。

盡管樓市整體仍舊低迷，但套均數(shù)千萬(wàn)乃至上億的豪宅被瘋搶?zhuān)颊f(shuō)明：

現(xiàn)在是改善和超級(jí)改善的時(shí)代；也是好產(chǎn)品和好服務(wù)溢價(jià)的時(shí)代。

當(dāng)然了，可能有人會(huì)問(wèn)，貴的東西一定就代表著好嗎？那確實(shí)真不一定。

在改善和超級(jí)改善的時(shí)代，除了產(chǎn)品本身的地段、配套和戶(hù)型等硬件之外，與之匹配的高端物業(yè)服務(wù)同樣不可或缺。

具體到保利這個(gè)地王，我目前獲得的信息是：

1、它一定是個(gè)劃時(shí)代的豪宅產(chǎn)品，單價(jià)和總價(jià)也會(huì)不低；

2、作為行業(yè)一哥，保利除了有錢(qián)，服務(wù)能力更是不缺。拿地之前，保利就具備了圍繞高凈值人群的產(chǎn)品和服務(wù)。

其實(shí)，在新地王的江對(duì)面的保利天悅，和僑鑫匯悅臺(tái)一樣，一直是廣州豪宅的標(biāo)桿，房?jī)r(jià)至今仍穩(wěn)定在20萬(wàn)+的量級(jí)。

而保利旗下的保利物業(yè)，早在10年前就推出了針對(duì)高端物業(yè)的服務(wù)品牌——東方禮遇。

如今，這個(gè)高端服務(wù)品牌將再次升級(jí)。

01

十年?yáng)|方禮遇，升級(jí)煥新

很少有人意識(shí)到，物業(yè)服務(wù)，這個(gè)在大眾認(rèn)知里還略顯傳統(tǒng)的行業(yè)，正在以一種更加前沿和前瞻的姿態(tài)在自我進(jìn)化。

10月24日，保利物業(yè)就在世博天悅開(kāi)了一場(chǎng)發(fā)布會(huì)，主題也很鮮明：服務(wù)再設(shè)計(jì)。

發(fā)布會(huì)主要的內(nèi)容，主要是探索塔尖人群現(xiàn)代的生活方式和需求如何被設(shè)計(jì)和供給，同時(shí)將旗下的高端物業(yè)服務(wù)品牌——東方禮遇進(jìn)行全面煥新。

探討服務(wù)設(shè)計(jì)，并不是保利物業(yè)現(xiàn)在才開(kāi)始在做的事情。

9月30日，在上海這個(gè)超級(jí)時(shí)尚之都，以“服務(wù)設(shè)計(jì)與新質(zhì)生產(chǎn)力”為主題的 WDCC2024服務(wù)設(shè)計(jì)日XaaS&SDSS服務(wù)創(chuàng)新國(guó)際會(huì)議在上海當(dāng)代藝術(shù)博物館成功舉行。

會(huì)上，主辦方之一上海橋中作為牽頭單位，倡議成立“國(guó)際服務(wù)設(shè)計(jì)鏈”，鼓勵(lì)企業(yè)根據(jù)自身行業(yè)特點(diǎn)、痛點(diǎn)和難點(diǎn)，提出面向未來(lái)的前瞻性課題，并與服務(wù)設(shè)計(jì)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)和高校開(kāi)展前瞻性課題研究、成果轉(zhuǎn)化和業(yè)務(wù)驗(yàn)證等合作。

這其中，保利物業(yè)作為此次“國(guó)際服務(wù)設(shè)計(jì)鏈”上首批物業(yè)產(chǎn)業(yè)代表，與同濟(jì)大學(xué)等世界頂級(jí)院校和阿里、螞蟻等新興產(chǎn)業(yè)代表一起探討服務(wù)設(shè)計(jì)。

保利為何會(huì)參加一個(gè)看似關(guān)聯(lián)不大的國(guó)際會(huì)議，其實(shí)大有門(mén)道。

在當(dāng)下，物業(yè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格、服務(wù)、業(yè)態(tài)都趨于同質(zhì)化，如何引領(lǐng)行業(yè)向前、推陳出新，服務(wù)設(shè)計(jì)能提到積極的促進(jìn)作用。

在此次物業(yè)產(chǎn)業(yè)服務(wù)設(shè)計(jì)的方向上，保利物業(yè)選擇了物業(yè)行業(yè)里最難的一個(gè)課題——高端物業(yè)服務(wù)。

實(shí)際上，保利物業(yè)在高端物業(yè)服務(wù)有自己的品牌——東方禮遇。這個(gè)為保利初代豪宅產(chǎn)品提供的高端物業(yè)服務(wù)品牌，已經(jīng)成立了10年之久。

當(dāng)時(shí)，在普遍以西式管家服務(wù)為主流的高端服務(wù)市場(chǎng)，保利物業(yè)率先洞察了中國(guó)人對(duì)服務(wù)中“分寸感”的獨(dú)特情結(jié)，推出東方禮遇高端服務(wù)品牌，表達(dá)為“通情達(dá)禮”的品牌內(nèi)涵和“雙管家”“三環(huán)六重”“四節(jié)八禮”的服務(wù)內(nèi)容。這些設(shè)計(jì)，十年間也已然成為了高端物業(yè)服務(wù)的通用標(biāo)準(zhǔn)。

當(dāng)下，行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了品質(zhì)時(shí)代，以超級(jí)豪宅為代表的高端住宅產(chǎn)品，是下行市場(chǎng)中最為堅(jiān)挺的資產(chǎn)。

而這些超級(jí)資產(chǎn)所面向的塔尖人群，他們對(duì)于房子的需求，并不僅限于居住層面，保利物業(yè)將其總結(jié)為兩個(gè)方面：

1）置業(yè)邏輯完成了從居住迭代到資產(chǎn)傳承的躍升；

2）由于產(chǎn)品力的革新，對(duì)服務(wù)的需求已從生活需求響應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)樯罘绞揭I(lǐng)。

隨著市場(chǎng)需求的變化和自身服務(wù)能力的進(jìn)化，保利物業(yè)選擇將東方禮遇這個(gè)高端物業(yè)服務(wù)品牌進(jìn)行體系煥新。

“新”，是“東方禮遇”此次升級(jí)的關(guān)鍵詞：

1）新在品牌表達(dá)：通情達(dá)禮·恒久如一。

升級(jí)后的東方禮遇，增加了時(shí)間的維度，提出了“恒產(chǎn)”的概念：能夠跨越周期的資產(chǎn)，才是恒產(chǎn)。

2）新在服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：恒產(chǎn)者始終恒貴。

高端物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)：不是單個(gè)維度的精進(jìn)或者極致，而是用是如何用穩(wěn)定、如一的專(zhuān)業(yè)服務(wù)，打理好恒產(chǎn)。

3）新在服務(wù)體系：用完整的服務(wù)體系支撐好服務(wù)。

02

升級(jí)，是為了更好地服務(wù)

曾經(jīng)，判斷一個(gè)產(chǎn)品是否豪宅的標(biāo)準(zhǔn)，是地段、配套、產(chǎn)品力；而今，除了前面三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，還需要看物業(yè)服務(wù)的專(zhuān)業(yè)能力。

因?yàn)椋谌粘Ｉ钪校?strong>決定居住生活服務(wù)體驗(yàn)的，在于物業(yè)資源的人均占有。這種占有體現(xiàn)在服務(wù)的方方面面。

比如，全世界最貴的豪宅，倫敦海德公園一號(hào)，與隔壁的文化東方酒店有一條聯(lián)通的地下通道，能為業(yè)主提供所有的酒店服務(wù)；公寓雇傭特種兵作為安保人員，公寓玻璃為防彈玻璃，安保系統(tǒng)也是最高等級(jí)；管家式服務(wù)，遛狗澆花都是標(biāo)配，一個(gè)電話準(zhǔn)備幾十人的大party也不在話下……

可以這么說(shuō)，海德公園之所以吸引全球高凈值人群趨之若鶩，除了其本身頂級(jí)豪宅的產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)，還有專(zhuān)屬于塔尖資產(chǎn)的物業(yè)服務(wù)，給居住在此的業(yè)主提供了一種完全不一樣的生活方式。

當(dāng)然了，物業(yè)費(fèi)也是很豪橫的，我查了下，每戶(hù)物業(yè)費(fèi)達(dá)到了驚人的1300元/㎡/月，每年的物業(yè)費(fèi)在100萬(wàn)人民幣。

盡管倫敦海德公園一號(hào)只是特例，但卻是國(guó)內(nèi)頂級(jí)豪宅和頂級(jí)物業(yè)進(jìn)化的方向。

海德壹號(hào)的例子恰恰說(shuō)明了，能傳承的頂級(jí)豪宅，除了頂級(jí)地段資源的占有，也必須有能與之定位匹配的高端物業(yè)服務(wù)資源的占有。

這也是保利物業(yè)升級(jí)東方禮遇的初衷：對(duì)物業(yè)服務(wù)恒產(chǎn)的洞察。

在保利物業(yè)看來(lái)，千萬(wàn)級(jí)的房產(chǎn)，已經(jīng)不僅僅只是居所，而是一套可以傳承的家族恒產(chǎn)。而能夠跨越周期，經(jīng)受時(shí)間磨礪的才是恒產(chǎn)。

而讓恒產(chǎn)者恒貴的前提，是始終如一、穩(wěn)定的高品質(zhì)服務(wù)能力。這就對(duì)物業(yè)企業(yè)服務(wù)能力的專(zhuān)業(yè)度提出了更高的要求。

在服務(wù)設(shè)計(jì)上，保利物業(yè)全面刷新了頂級(jí)資產(chǎn)物業(yè)服務(wù)的三個(gè)觀念：

1、家族恒產(chǎn)的“品質(zhì)觀”

打造連貫穩(wěn)定的管家服務(wù)，從購(gòu)房期-等待期-交付期-居享期覆蓋業(yè)主全生命周期延續(xù)性服務(wù)。

將物業(yè)服務(wù)前置到開(kāi)發(fā)階段，以往收房后才看到的服務(wù)，現(xiàn)在在購(gòu)房期就能享受，實(shí)現(xiàn)服務(wù)體驗(yàn)不斷線的極致響應(yīng)。

2、家族恒產(chǎn)的“資產(chǎn)觀”

從資產(chǎn)運(yùn)維的視角，保利物業(yè)認(rèn)為業(yè)主的資產(chǎn)，除了空間資產(chǎn)，還包括公區(qū)的設(shè)施資產(chǎn)和景觀資產(chǎn)，這三者的維養(yǎng)情況決定了所擁有資產(chǎn)的最終價(jià)值。

因此，保利物業(yè)通過(guò)對(duì)公區(qū)、景觀和房屋的智慧管理，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的恒久傳承。

比如園區(qū)綠化，保利物業(yè)強(qiáng)調(diào)始終如一的狀態(tài)，通過(guò)《全周期綠化養(yǎng)護(hù)白皮書(shū)》拉通前后期養(yǎng)護(hù)的平穩(wěn)交替。名貴樹(shù)種數(shù)字化建檔，全程回溯；對(duì)于奢石和重點(diǎn)景觀，預(yù)留備品備件，做到原廠級(jí)維修。

在戶(hù)內(nèi)運(yùn)維方面，由于提前將項(xiàng)目信息進(jìn)行線上建立，保利物業(yè)可以做到比業(yè)主更了解每一套房子的細(xì)節(jié)情況和保養(yǎng)、維修需求，前置化提供服務(wù)，為業(yè)主提供專(zhuān)業(yè)、動(dòng)態(tài)的房屋使用說(shuō)明書(shū)，前置預(yù)判解決戶(hù)內(nèi)設(shè)施設(shè)備的維修難題。

3、家族恒產(chǎn)的“人文觀”

物業(yè)服務(wù)不再是空間的被動(dòng)管理者，家族恒產(chǎn)的物業(yè)服務(wù)，已經(jīng)走向了產(chǎn)品設(shè)計(jì)的前臺(tái)，真正從使用者和維護(hù)者的身份出發(fā)，向產(chǎn)品開(kāi)發(fā)提要求。

比如，保利物業(yè)在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)前期，就結(jié)合業(yè)主需求和經(jīng)驗(yàn)沉淀，對(duì)未來(lái)高端會(huì)所配置和使用功能給出建議，從產(chǎn)品端到服務(wù)端實(shí)現(xiàn)能覆蓋全年齡段。

比如，在會(huì)所孩子能通過(guò)N3多功能空間找到志同道合的學(xué)習(xí)伙伴，共享教育資源；女主人能通過(guò)社交多功能空間舉辦家族朋友活動(dòng)……

面向塔尖資產(chǎn)的服務(wù)能力有了，接下來(lái)的問(wèn)題是，怎么將這種服務(wù)能力始終如一的穩(wěn)定輸出？

保利物業(yè)的答案也很清晰，用數(shù)字化生態(tài)支撐服務(wù)力，用人才學(xué)院建立培養(yǎng)體系。

在數(shù)字化方面，保利物業(yè)通過(guò)打通客戶(hù)端、員工端和后臺(tái)端的數(shù)字全連接，搭建起高端物業(yè)服務(wù)數(shù)字生態(tài)。

比如，一呼百應(yīng)的全鏈路工單調(diào)度系統(tǒng)：業(yè)主可通過(guò)不同的應(yīng)用終端選擇全屋智能控制、社區(qū)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)。

一鍵拉通的房屋全周期原生數(shù)據(jù)庫(kù)：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目、房屋、客戶(hù)等11類(lèi)關(guān)鍵資源的信息初始化建設(shè)、過(guò)程服務(wù)信息沉淀維護(hù)，為客戶(hù)提供數(shù)字化產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)，為員工提供便捷高效的管理工具。

通過(guò)強(qiáng)大的科技支撐，保利物業(yè)將非標(biāo)的服務(wù)操作，固化成標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)流程，再以數(shù)字化表征業(yè)務(wù)執(zhí)行，推動(dòng)服務(wù)的糾偏和迭代。

正是這樣的數(shù)字化能力，支撐了客戶(hù)體驗(yàn)呈現(xiàn)極致、定制和前置。

在人才培養(yǎng)上，保利物業(yè)通過(guò)對(duì)員工搭建完善的塔尖資產(chǎn)服務(wù)的培養(yǎng)體系，實(shí)現(xiàn)服務(wù)的品質(zhì)力輸出。

結(jié)語(yǔ)：

進(jìn)化，是一個(gè)行業(yè)永恒的韻律；

進(jìn)化力，也才是一個(gè)企業(yè)真正的核心競(jìng)爭(zhēng)力。看見(jiàn)趨勢(shì)，參與其中，創(chuàng)建標(biāo)準(zhǔn)， 引領(lǐng)市場(chǎng)。

以東方禮遇品牌體系煥新引領(lǐng)塔尖資產(chǎn)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，這是保利物業(yè)正在發(fā)生的故事。

需要特別說(shuō)明的是，升級(jí)后的東方禮遇，不是對(duì)現(xiàn)有的東方禮遇小區(qū)做服務(wù)升級(jí)，而是以全新升級(jí)的服務(wù)體系，服務(wù)符合恒產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的資產(chǎn)和物業(yè)。