商業(yè)清零式退潮，大量住宅登場！三亞又要大規(guī)模調(diào)規(guī)！

跟海口一樣，三亞今年以來在樓市的中的一項重大動作就是：調(diào)規(guī)！

尤其是商改住。

圖源：三亞自規(guī)局

在不久前官宣后期對三亞中央商務(wù)區(qū)進行大量的商改住調(diào)整后，6月17日，三亞市自然資源和規(guī)劃局再發(fā)公示——《三亞崖州灣科技城（中片區(qū)）控制性詳細規(guī)劃優(yōu)化調(diào)整》YK01-04-01、YK06-04-04、YK06-06-01-01、YK06-05-07、YK09-02-01等地塊規(guī)劃修改必要性報告，擬對中片區(qū)5個核心地塊+14個關(guān)聯(lián)地塊啟動規(guī)劃調(diào)整。

這次，一出手涉及的面積就達到了51.84公頃（約777.6畝！）

圖源：三亞自規(guī)局

這是崖州灣科技城中片區(qū)半年內(nèi)的第二輪大規(guī)模規(guī)劃重調(diào)。 今年3月，同片區(qū)已啟動YK01-03-04等地塊規(guī)劃修改論證；僅隔三個月，更大體量的第二波調(diào)整接踵而至。

5個核心地塊合計約542.81畝。其中商業(yè)/混合屬性地塊占了三個——YK01-04-01、YK06-06-01-01、YK06-05-07，合計約339.96畝，是本次調(diào)整的絕對主力。

圖源：三亞自規(guī)局

YK01-04-01和YK06-04-04兩個地塊在3月版的公示中已經(jīng)出現(xiàn)，此次再次進入調(diào)整程序，說明這兩個地塊的規(guī)劃修改仍在推進流程中，尚未最終落地。而YK06-06-01-01（120.16畝商業(yè)地塊）、YK06-05-07（73.19畝商住混合）、YK09-02-01（43.91畝住宅）則是本輪新增的"新面孔"。

商業(yè)嚴重過剩，大規(guī)模商改住來了！

去掉重復(fù)出現(xiàn)的調(diào)規(guī)地塊，今年以來，崖州灣科技城（中片區(qū)）的調(diào)規(guī)涉及地塊，總面積達到了866畝，在3月打響調(diào)規(guī)第一槍后，6月繼續(xù)加碼，絕對是三亞調(diào)規(guī)動作的核心片區(qū)！

調(diào)規(guī)的主要原因，這次的公示直接明確：

“商業(yè)用地供給過剩、招商運營低效、土地價值難以釋放”

避免出現(xiàn)"圈而不建"或"建而不用"的局面。

崖州科技城實景 圖源：網(wǎng)易海南房產(chǎn)

根據(jù)《三亞崖州灣科技城(中片區(qū))控制性詳細規(guī)劃優(yōu)化調(diào)整》，中片區(qū)未來將建設(shè)成為國家深海南繁科技創(chuàng)新引擎、三亞經(jīng)濟圈西翼發(fā)展核心、國際化高品質(zhì)新城。

其中“國際化高品質(zhì)新城”為充分結(jié)合崖州灣高素質(zhì)、年輕化、國際化的產(chǎn)業(yè)人口特征，按照完整居住社區(qū)配套要求，精細化配套社區(qū)級公共服務(wù)設(shè)施，改善人居環(huán)境，打造高品質(zhì)海濱城區(qū)。

圖源：三亞自規(guī)局

經(jīng)分析顯示，現(xiàn)行控規(guī)商業(yè)服務(wù)業(yè)用地占比11.02%，為238.16公頃，據(jù)此計算人均商業(yè)服務(wù)業(yè)用地約為12.21㎡。同時現(xiàn)行控規(guī)居住用地占比為20.18%，為436.02公頃，據(jù)此計算人均居住用地面積約為22.36㎡。

當前國內(nèi)100萬人口城市的商業(yè)服務(wù)業(yè)用地為2.5–4.0㎡/人。

崖州灣片區(qū)現(xiàn)行的控規(guī)下的人均商業(yè)超過了國內(nèi)平均標準的3倍！

而人均居住用地方面，崖州灣科技城，尚低于國內(nèi)同等城市水平。

三亞當前的商業(yè)現(xiàn)實，也確實如此。

數(shù)據(jù)顯示，目前三亞市商業(yè)地產(chǎn)（含商辦、寫字樓、商鋪）已呈現(xiàn)“供給過剩、流動性枯竭”的市場特征，截至 2025 年底，商辦類物業(yè)去化周期長達 228 個月（約19年），遠高于房地產(chǎn)行業(yè)12-18個月的健康去化標準。

核心商圈商鋪平均空置率達 19.3%，甲級寫字樓空置率更是高達 24.6%。崖州灣作為為商業(yè)核心區(qū)位，商業(yè)的經(jīng)營壓力則更大突出。

數(shù)據(jù)作為調(diào)規(guī)的論證基礎(chǔ)，翻譯過來，就是商業(yè)嚴重過剩，要把大量的容易閑置的商業(yè)用地，調(diào)整為更能盤活的住宅用地（含商住混合用地）

商業(yè)幾乎清零，新增近200畝住宅用地！

因為這次涉及調(diào)整的地塊太多，光看編號都要把腦袋看暈，小易大概總結(jié)了幾項數(shù)據(jù)變化（但需要申明，這是調(diào)規(guī)前的論證動作，不代表為最終調(diào)規(guī)結(jié)果）：

圖源：三亞自規(guī)局

其中變化較大的就是YK01-04-01地塊，從9.77公頃的零售商業(yè)用地，直接調(diào)整為9.47公頃的二類住宅用地。

YK06-04-04 地塊，保持二類住宅用地性質(zhì)不變，但是從原來的10.6公頃，調(diào)整為9.55公頃。

YK09-02-01 地塊，2.93公頃的住宅用地，調(diào)整為公共交通站用地。

YK06-05-07地塊，由商住混合用地，調(diào)整為住宅用地，4.88公頃。

YK06-06-01-01純商業(yè)用地，調(diào)整出7.7公頃的住宅商業(yè)混合用地；

住宅用地（含住宅商業(yè)混合用地）總規(guī)模達到了31.6公頃（約474畝）！

原來的住宅用地（含商住混合用地）為18.41，兩者相比，住宅用地直接增加了13.2公頃，接近增加200畝規(guī)模！

圖源：三亞自規(guī)局

而商業(yè)用地（含商住混合用地）24.17公頃，幾乎直接清零！僅保留少量商業(yè)在YK06-06-01-01-01 地塊之中為住宅混合用地。

崖州科技城，大規(guī)模核心宅地將登場

圖源：三亞自規(guī)局

雖然這次只是規(guī)劃修改前的論證公示，屬于批前公示，也就是說還沒有正式批準。

但調(diào)規(guī)動作既然以及啟動，后續(xù)就意味著大量的住宅用地，將在三亞土地市場中登場。

崖州灣科技城，可是三亞地產(chǎn)市場中的主力市場之一，片區(qū)招商、金茂、椰海等項目常年霸榜三亞樓市的熱銷榜單之中。

今年以來，保利又開始繼續(xù)發(fā)力，片區(qū)已經(jīng)集結(jié)了招商、保利、金茂、聚義等全國和區(qū)域性頭部房企。

隨著崖州灣科技城的不斷成熟，這里也成為三亞樓市的房企爭奪之地。

而調(diào)整規(guī)劃的兩個論證范圍，位于控規(guī)中的完整社區(qū)13和完整社區(qū)14，規(guī)劃總計居住人口2萬人；

圖源：三亞自規(guī)局

配套內(nèi)容包括綜合服務(wù)站、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、幼兒園、老年服務(wù)站、文化體育活動站、中小學(xué)校、超市、便民商業(yè)網(wǎng)點、生活垃圾收集站等。

在社區(qū)級配套服務(wù)設(shè)施層面，在論證地塊南北兩側(cè)各有一個一級鄰里中心，西北側(cè)有兩個二級鄰里中心，鄰里中心內(nèi)配建社區(qū)衛(wèi)生健康中心、綜合為老服務(wù)中心、文化活動中心、全民健身中心、營業(yè)網(wǎng)點等，公共服務(wù)設(shè)施配套較為齊全。

除此之外，該板塊的教育資源非常豐富，周邊分布有三亞寰島實驗小學(xué)、三亞寰島實驗中學(xué)、三亞市崖州灣科技城南開中學(xué)等學(xué)校；

顯然，這已經(jīng)是一片配套成熟的，優(yōu)質(zhì)區(qū)域，隨著大面積的商改住調(diào)規(guī)之后，未來或?qū)⒂写罅康男马椖浚謱⒃谶@里長出！