廣東
作者 | 醉酒大鯊魚
文章來源 | 格隆匯樓市
未來的新房，即使不會貴，也不會太便宜了。
限高80米？
這兩天，深圳自規局和住建局聯合發布了一份關于住宅規范的文件。
文件的內容大致有三個重點——
一是過去已經審批的回遷項目、城市更新項目、城中村改造，保障性住房項目等，可以按照審批的規劃繼續施工建設；
二是住宅建設高度超過80米的，需要符合超高層規劃建設要求以外，還需要和深圳的消防救援能力匹配，要先征求同級消防救援部門意見；
三是直接定調深圳的“好房子標準”以安全、舒適、綠色、智慧為目標，優化住宅的設計、合理布局住宅并提升住宅的品質。
這是深圳住宅建設罕見地將層高建設與本地消防救援能力直接掛鉤。
這樣的建筑要求，很明顯是要把住宅交付后的安全隱患，在建筑設計的階段就提前規避。
文件的內容雖然不多，但文件的落地也就標志著深圳新一代的住宅建設將會發生翻天覆地的變化，硬性要求更明確了，也為深圳的新老住宅劃出一條涇渭分明的界線，新老住宅的更替會更加明顯。
深圳住宅過去以密集的超高層為主，不僅容積率居高，總層高達到百米的住宅也并不罕見。五六十層，甚至七十多層的超高層住宅，成為一個又一個地標。
而深圳這兩年無論是新出讓的地塊，還是城市更新改造的項目，低容積率，低總層高都是趨勢。
若以80米作為分界線，疊加容積率3.4以下、層高不低于3米的要求，未來新住宅大約是26-27層。
若以此為標準，那么新住宅與老住宅會拉開一定的差距。
不過，這種替代的過程是循序漸進的。
文件的要求雖然是超過80米的住宅建筑需要與深圳的消防救援能力相匹配，但并不代表新建住宅就一定嚴控在80米。
一方面，深圳的消防救援能力已經接近百米，另一方面，深圳消防救援能力未來也有進步的空間，突破百米的能力在不斷提升。
去年深圳就曾出動過101米超高云梯消防車，今年6月深圳也開展“應急使命·2025”城市高層建筑火災撲救專題演習，無人機滅火演練選的是151米高樓，15—34層燃燒作為模擬。
新房托舉
既然新老住宅交替會涇渭分明，對未來的住宅市場的意義，就不僅僅只是一個層高的約束了。。
做個假設，容積率超過5，總層高動輒四五十層的住宅與容積率3.4以下，總層高26～27米的住宅，市場如投票？
毋庸多說。
若用地和建設成本不變，低容積率，低層高，決定的是未來住宅開發的可售面積。
那么開發商想要維持利潤，就只能通過提高銷售的單價去彌補可售面積的減少。
再加上如今的新房住宅，無論是配置還是品質，市場要求也更高，自然也要體現在新房的設計成本上。
所以為了維持利潤，未來的新房價格也就很難便宜。
不過，在這樣的趨勢下下，對當下的庫存新房也有一定的積極意義。
沒有便宜的新房后，眼下庫存的新房價格就能立得住了，不再陷入無休止的價格戰當中。
所以也可以看到，即使在新舊住宅交替的階段，依舊有不少新房開盤保留著底氣。
開盤的首發價，在新房新舊住宅更替的趨勢下，出乎市場的預料。
比如去年入市的前海媽灣的灣啟紫荊府項目，開盤前市場吹風價是9萬~10.2萬/平，而實際開盤均價約10.78萬/平；
比如位于龍崗中心的景云上辰花園，今年1月入市，實際開盤均價約5.36萬/平，比周邊同類項目都貴不少；
比如位于羅湖的蓮塘金岸里，市場吹風價4萬+/平，今年9月十幾開盤均價約6.24萬/平；
再比如位于福田的香蜜四季家園，市場吹風價12萬-13萬/平，而實際開盤價約13.12萬/平。
這些項目，都比市場的預期價格高一些。
在新房整體去化壓力較大的情況下，難道不知道選擇卷備案價格更能幫助項目去化嗎？
難道都不知道深圳的新房未來品質和建設的趨勢嗎？
所以，拋開項目之間的成本差異，換個角度看待，新房住宅的更替，反而是眼下新房住宅的一種托舉。
但新老住宅的更替，對存量住宅市場就沒有其他影響嗎？
有！
那就是高密度，超高層，戶型得房率較低的二手住宅。
因為市場會用資金投票。
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