樓市，還是太戲劇了

作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

這兩天，深圳樓市上演了兩出戲碼,把深圳樓市冰火兩重天的畫面，演繹得淋漓盡致——豪宅賣得火熱的另一邊是上千套安居房僅1人選房。

豪宅又賣出百億級

豪宅市場，又刷新了認知。

昨天（3月22日），位于深圳灣板塊的深圳灣沄璽二次推售，又賣出了百億級的成績，官宣累計項目兩輪銷售超239億元。

這是項目在相較于上一批住宅起步總價貴了17萬的情況下，交出的成績。

這次銷售的房源，相較去年批次，房源量少了將近三分之一，備案均價貴了約0.77萬/㎡，162套215~426平住宅，備案均價約176500元/㎡，總價區(qū)間約3233～1億581萬。

去年11月，深圳灣沄璽348套209~1149平戶型，備案均價約168800元/㎡，總價區(qū)間約3063～3億7742萬，套均3000萬起的大平層，一天賣了130億，直接打破深圳單盤首開銷售額紀錄。

348套房賣出去240多套，去化七成，14套億級房源上午就成交13套，最貴的一套3.2億，如今只剩16套，足以見深圳灣沄璽對市場的吸金能力。

要知道這項目拿地成本才185億，這就意味著項目在很短時間內(nèi)就已經(jīng)迅速抹平了成本。

這對市場來說，意味著投石泛漣漪。

不僅重塑了市場對深圳頂豪的價格預期，也給接下來深圳灣、前海、寶中排著隊即將入市的豪宅打下扎實的基礎。

這種熱銷就相當于給后續(xù)入市的豪宅項目壯了膽，接下來大膽定價有了錨點。

在此之前，深圳豪宅市場雖有需求，但開發(fā)商定價仍略顯保守，而沄璽首開備案均價16.88萬/㎡，南區(qū)加推直接漲至17.65萬/㎡，上車門檻從3000萬抬至3250萬，漲價后開盤依舊熱賣，也讓市場看到了核心地段豪宅的獨立定價權。

深圳頂豪市場算是徹底告別“限價時代小心翼翼定價”，進入市場化大膽定價的新階段。

這同時也說明，豪宅的購買力并未消失，只是在等合適的機會，合適的項目。

更重要的是深圳這個月，召開深圳2026年首批居住用地推介會，拿出了好幾宗壓箱底的核心地塊。這些地塊都是極有“地王潛質(zhì)”的用地，打造豪宅有很大的優(yōu)勢。

那么這就給后續(xù)的土拍注入一定的強心效應。

那么傳導到最后，這些核心地塊的定價也會更貴。
市場豪宅的底線也會隨之，水漲船高。

過去的市場，冷暖也是先從土拍市場開始的。

冷凍的安居房

而與豪宅市場熱火朝天不同的是，深圳的安居房市場遇冷。

并且不是簡單的遇冷。

這兩天（3月21日），位于坪山區(qū)的安居梓和苑正式選房。

項目單價約1.76萬/㎡，帶裝修交付，總價118萬起就能買兩房，一百四五十萬就能買三房。

按理說價格不算高，結果1100套房源，只有16戶家庭報名，最后就一人選房。

這樣的市場，多少都有點尷尬。

要知道，這個價格，放在哪里都算剛需友好價。

但這不是安居梓和苑選房第一次遇冷。

去年7月項目配售房源共540套，僅合34戶家庭認購申請及格；去年12月1102套房源配售，11戶家庭申請，10戶符合申請認購資格。

到了今年1月，1100套房源16戶家庭報名，最終只有1人選房。

申請人數(shù)一路縮水，估計連項目本身都是想不到的。

為何這么便宜的安居房沒人要？

說到底還是位置太偏，配套還有待成熟。

梓和苑在坪山坑梓街道，挨著惠州，說是近地鐵14號線沙田站，步行大約12分鐘。

但項目直線約1公里的位置就已經(jīng)是惠州惠陽區(qū)的邊沿，從項目去南山、福田的核心地段上班，軌道通勤的時間都超過1小時，調(diào)侃一句“上班在深圳，下班到惠州”，一點都不夸張。

而且周邊配套暫時還跟不上，教育、醫(yī)療、商業(yè)都還需要補充和待成熟。

反觀項目不遠的惠州大亞灣片區(qū)，綜合商業(yè)、學校、入住率等配套已經(jīng)齊全，相對價格也更便宜。

另外，還有一個關鍵原因，就是深圳安居房輪候庫已經(jīng)沒多少有效需求。

2023年輪候庫就關閉了新增申請，庫內(nèi)的剛需經(jīng)過多輪配售，已經(jīng)被消化得差不多了，剩下的要么看不上遠郊房源，要么已經(jīng)買了商品房。

就算現(xiàn)在放開了第二隊列、第三隊列，讓庫外家庭也能申請，但剛需們也越來越理性。

因為對剛需來說，買房不是只看價格，還要看通勤和配套，與其買個遠郊的安居房當“睡城”，不如咬咬牙在近郊買個小商品房，或者干脆租房子住，起碼生活方便。

并且，安居房這些年的補丁也全部打完了。

過去安居房轉完全產(chǎn)權，需要補差價一直處于迷糊的尷尬，取得完全產(chǎn)權的條件讓市場摸不透，一些繼承、交易的規(guī)則相對空白。

但隨著2025年1月《深圳市安居型商品房產(chǎn)權管理有關事項處理辦法》正式實施，補差價的核心規(guī)則終于敲定——

補繳價款=（原市場價格-原購買價格）×50%-稅費。其中，原市場價格統(tǒng)一按照原購買價格除以70%計算，原購買價格不包含戶內(nèi)裝飾裝修價格。

后續(xù)又針對裝修價剔除、人才房補差標準等細節(jié)持續(xù)優(yōu)化，相當于給所有業(yè)主一個“明碼標價”的算賬標準。

既然算賬標準敲定了，對于市場購買安居型商品房的預期也就隨之敲定。

補繳預期穩(wěn)定的情況下，均價約1.76萬/㎡的安居梓和苑，與普通商品房新房或二手房的實際成交價格相差并不大，甚至一些小區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)倒掛。

比如距離安居梓和苑步行約2.8公里的丹梓龍庭，2014年建成的小區(qū)，去年7月88平戶型成交總價約110.3萬，折合單價約12529元/㎡；

比如距離安居梓和苑步行約3公里的深業(yè)御園，2012年建成的小區(qū)，今年2026.01.26一套87.73平方米3室2廳，掛盤157萬，成交周期621天，成交總價135萬，折合單價約15389元/㎡。

同月深業(yè)御園也成交一套135平的4室2廳，掛牌230萬成交周期641天，成交總價約205萬，折合單價約15186元/㎡。

那么，面對市場實際的交易，大家自然理性許多。

但對市場來說，豪宅賣得不錯，普通剛需住宅冷凍的分層派對，相信會持續(xù)很長一段時間。

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作者觀點，不代表格隆匯立場