河北
最近高盛的一份報告可把樓市圈攪得沸沸揚揚。這家國際大投行直接放話，說上海和深圳的樓市會在2026年底真正觸底，而且從2025年底到2028年底這段時間，房價還能再往上躥15%。說實話，剛看到這個數字的時候，我也愣了一下。現在大家聊起房子，多少都有點沒底氣，怎么高盛反倒這么樂觀？
咱們先看看他們憑啥敢這么說。報告里給出的幾個支撐點，聽著還真有點道理。一個是人口，上海去年凈流入38萬人，深圳更是夸張，達到了50萬。你想想，這么多新來的年輕人，總要找地方住吧，不管是租還是買，需求就擺在那里。另一個是供應端，過去一年兩地宅地供應量直接砍了23%，新盤少了，庫存慢慢消化，價格自然有支撐。再加上這兩個城市的產業底子硬，高科技、金融、制造業扎堆，高收入人群多，購買力不是一般地方能比的。
有意思的是，高盛還特意提到了香港。香港樓市最近反彈了8%左右，而過去十幾年里，香港樓市回暖往往比滬深早那么三到六個月。這就像一個先行指標，香港那邊剛冒頭，這邊可能就跟著動了。你要是把三個城市的房價曲線疊在一起看，那種前后腳波動的規律特別明顯。
不過話說回來，市場對這份報告的看法完全是兩個極端。樂觀的人覺得，滬深現在成交量已經悄悄往上走了，加上香港那邊確實在回暖，拐點應該不遠了。可謹慎派呢，直接甩出一組數據：六大行個人住房貸款余額比去年少了整整7000億。啥概念？說明大家不光不借錢買房，還在拼命提前還貸。你想想，要是真看好后市，誰會急著把錢還給銀行？
網上有人調侃說，專家的臉變得比房價還快。這話雖然有點損，但也不是沒道理。前兩年喊著“永遠漲”的那撥人，現在不少都改口了。倒是高盛這種外資機構，一直挺看好中國核心城市的資產。這里頭有沒有利益考量？肯定有。但他們的分析框架，確實也值得咱們琢磨。
還有一個被不少人忽略的角度，就是股市的財富效應。2015年那波大牛市之后，大概過了半年到一年，熱點城市的房價就開始猛漲。道理很簡單，股票賺了錢的人，最后很多都跑去買房了。最近這陣子股市雖然折騰，但萬一真走出個慢牛，那樓市遲早會感受到那股熱錢的味道。
國家統計局剛發的一季度數據里，有個信號挺積極：商品房待售面積51個月來首次下降。這說明啥？庫存真的在消化。雖然現在大家收入預期還不穩，提前還貸的浪潮也沒退，但供需關系正在悄悄逆轉。深圳和上海這種地方，土地就那么多，人還在不斷涌進來，長期看，房價確實有韌性。
當然，我說的韌性不是指普漲。以后樓市的分化會越來越厲害，三四線城市和核心城市完全不是一個故事。高盛敢賭滬深漲15%，但你讓他們去預測某個小縣城試試？絕對不敢。所以咱們自己心里要有桿秤，別一聽“房價要漲”就急著沖進去，也別一聽說“還要跌”就嚇得睡不著。
眼下最關鍵的，還是盯著兩件事：一是房貸數據什么時候轉正，二是大家的收入預期什么時候修復。這兩樣沒動靜，任何預測都得打個折扣。但話說回來，如果你真打算在滬深買房自住，2026年底這個時間點，倒可以記在小本本上。畢竟，高盛這種級別的投行，做預測是要拿真金白銀背書的。
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