自持改可售，廣州哪些樓盤要“加血條”？

一紙新政，讓廣州不少樓盤迎來了“解套”的機會。

就在昨天，廣州規劃和自然資源局發布“自持住宅和商辦可銷售”的細則。

過去那些不能買賣的自持物業，現在只要符合條件，開發商補上出讓地價就能拿出來銷售。

目前全市大概有15盤手握自持住房，政策開閘，這些項目誰能率先“解綁”？

｜廣州樓市發布 制

壹

自持物業出現，源于當初官方為了抑制土拍過熱，推出“限地價、競自持”的拍地規則。

整個政策從2017年4月開始施行，2022年6月結束，前后持續了5年多。

只有少數綜合條件好、多家房企爭搶的熱門地塊，才會進入到競自持環節。

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這部分物業是開發商根據競拍最終結果承諾自持，所占比例為5%-100%不等。

最極端的是2018年出讓的南沙萬頃沙2018NJY-7地塊（即珺筑水岸），屬于100%自持。

換言之，所有房子開發商一套都不能賣，只能自己保留10年。

|小區園林實拍

|圖源：珺筑水岸公眾號

除了競自持，還有一類自持屬于“定自持”，案例相對少一些。

這部分地塊在出讓文件里就已經寫明要自持，甚至是“只租不售”，一般是國企兜底。

這些過去被“鎖住”的房子，用途方面主要分為三類：

一是被政府統籌用作保障性住房。

比如前面提到的萬頃沙地塊，后被南沙本土國收購，去年已有部分房源用于村民回遷安置。

|小區實拍

|圖源：南沙發布

二是開發商自持經營或整體出租。

比如廣州第一宗自持地塊轉為而來的白云萬科未來森林，自持商辦改造成為泊寓長期出租。

對比住宅，商業、商辦不好賣，價格也低，對開發商來說與其補地價銷售還不如穩定收租。

|圖源：泊寓廣州

三是用于純租賃的人才公寓。

典型案例如黃埔區的才筑·長嶺居，由國企拿地代建，包含2棟高端人才公寓。

|圖源：廣州高新建設開發集團

其實，在細則發布之前，官方去年發布的《廣州市提高土地利用效率綜合改革試點實施方案》明確：

為優化存量、保市場主體，允許自持住房轉為可售住房。

這也是官方首次提出“自持可轉銷售”，為高價拿地的開發商松綁。

|圖源：廣州規自局

至于項目層面，部分房企去年也有相關動作。

去年廣州安居集團整體收購中海麓府自持房源，將其轉化為“望廬花園”配售型保障房。

價格基準2.28萬/平，只有附近新房的一半，加上又是小戶型現房，吸引不少買家購入。

| 望廬花園

|圖源：廣州安居集團

另據內部人士透露，金融城豪宅合景臻溋·名鑄此前也與相關部門洽談自持住房處置方案。

該項目住宅自持比例高達55%，意味著超過一半的房子不能對外出售，也影響了開發商的銷售回款。

｜合景·臻溋名鑄實拍

｜廣州樓市發布 攝

如今，針對自持物業統一“解綁”的規則已經明確。

除了以上提到的這些案例，更多開發商也終于看到了盤活存量的新途徑。

貳

需要說明的，自持物業能否 轉為可售物業，主要看一個關鍵指標：去化周期。

根據政策規定，只有當所在行政區和板塊一手住宅去化周期，都在18個月以下的時候，權利人才能申請將自持商品住房轉為可銷售商品住房。

克而瑞數據顯示，全市11區去化達到這個標準的，只有天河與從化。

板塊層面，去化周期少于18個月的，數量也不多，主要集中在白鵝潭、金融城、天河北、江南西、南站、明珠灣、花都湖等地。

也就是說，這些地方的自持樓盤，成功“解綁”的概率比較大。

| 廣州樓市發布 制圖

而去化周期在18個月以上的地方，官方也留有一個小口子。

文件提到，各區可根據去化周期動態變化和中高風險企業紓困需要，研判自持項目轉為可售住房入市影響，報請市土地管理委員會同意后實施。

省流版的理解就是，資金流動性有困難的項目，也有“松綁”機會。

只是它的申請，需要得到轄區官方背書，流程可能會更為嚴格一點。

|圖源：廣州規自局

申請只是第一步，這些房源要進入市場，需要繳納土地出讓金的“差額”。

這個土地差額，將按照出讓點和現時點中的價高者進行繳納。

|圖源：廣州規自局

而這批競自持的項目，原本就是土地市場最火熱的時候出讓的。

它們的拿地價格，放在現在，也并不低。

比如萬科元培里，當年地塊出讓的時候，地價已經達到1.9萬/平，幾乎貼著現在該小區的二手成交均價。

還有靈山島金茂灣、佳兆業悅江府等，同樣如此。

甚至荔城板塊的融信天樾府，其二手價甚至比當年的地價還便宜。

也就是說，這些被限售的物業，補齊土地出讓金后，不大可能以“甩賣”價格進入市場。

因此，它們入市后不會對現有市場價格，造成太大沖擊。

|廣州樓市發布 制圖

況且，放寬自持物業入市，在供應上屬于精準投放，而非“大水漫灌”，它只允許在庫存緊張的區域，進行少量補給。

數據顯示，歷年通過“競自持”產生的住宅體量，大約為30萬平。

而去年全市一手住宅成交量為716萬方，相當于只有它的零頭。

并且轉銷售的自持物業，明文規定允許分批次（最多3批）辦理，也能有效控制入市節奏。

|廣州航拍圖

|廣州樓市發布 攝

當然，對于房地產開發商來說，也有一個重要意義：

它給房企打開了一個回籠資金的通道。

特別是當年高位拿地的“地王”項目，現在能通過釋放手上的自持房源，實現給房企自身造血。

另外，廣州這個時候出手，也是在積極響應國家政策。

在早些時候，最高層就已明確定調，房地產要“控增量、去庫存、優供給”。

如今廣州已經嚴控土地出讓，這次推動“自持轉可售”，則是在用另一個方式響應去庫存、優供給。

作為率先推動放松“自持”的一線城市，說明廣州在房地產救市上，又大膽邁出了一步。