實探鶴洞村舊改！兩大商業(yè)地塊，將要動了！

最近，廣州多個舊改項目捷報頻傳。

此前長期停擺的舊改項目中，目前已有超10個接連“破冰”。

合生接 手 瀝滘 舊改，全面復工； 白云 棠涌 全村大規(guī)模開拆； 越秀 西 坑村 啟動資料收集工作.. .

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

不少粉絲開始重新關注起那些“暫停”已久的舊改項目，其中被問及最多的，就是鶴洞村。

畢竟，這個項目不僅被寫進了荔灣區(qū)政府工作報告，還在前不久荔灣舉辦的存量用地大會上，一次性拿出了兩宗核心地塊公開推介。

鶴洞村舊改到底走到哪一步了？樓市君第一時間趕往現(xiàn)場，帶來最新實探。

|鶴洞村舊改

|廣州樓市發(fā)布 攝

壹

此次實探，樓市君重點鎖定，今年4月荔灣區(qū)2026年集體物業(yè)和留用地資源對接活動中， 鶴洞村重點推介 的兩大核心地塊——

119復建物業(yè)地塊與101復建物業(yè)地塊。

這兩大地塊的推進節(jié)奏，直接關系到鶴洞村舊改的破局速度，也關系著未來村集體的長期收益。

|圖源：活動手冊

首先來看119復建物業(yè)地塊。

從鶴洞路拐進去，遠遠就能看到地塊上的建筑輪廓，目前已基本完成主體結構施工，是整個鶴洞村舊改中推進速度較快的地塊之一。

從外部看，現(xiàn)場似乎沒有明顯施工動作，但樓市君留意到，地塊附近的項目部內(nèi)停有較多車輛，不排除有內(nèi)部人員在此開展相關工作的可能。

按照官方計劃，該地塊預計2026年底完工， 未來將引入酒店、公寓、大健康機構及企業(yè)服務等多元業(yè)態(tài)。

這意味著，鶴洞村很快就能迎來新的集體物業(yè)收益。

|廣州樓市發(fā)布 攝

與119地塊的節(jié)奏不同，101復建物業(yè)地塊目前仍處于“攻堅”階段。

該地塊緊鄰主干道，總建筑面積約11萬方，是鶴洞村舊改中體量最大的商業(yè)綜合體地塊。

但目前大部分區(qū)域仍是空地狀態(tài)，遠遠望去，依稀能看到有未拆除的舊樓。

據(jù)了解，目前該地塊尚 有 6棟國有房屋未完成簽約 ，其中1棟尚未拆除。這也是當前整個地塊推進的核心堵點。

按照規(guī)劃，該地塊計劃2027年初啟動建設， 定位為集社交體驗、購物休閑、社區(qū)服務及商務辦公為一體的商業(yè)綜合體。

|廣州樓市發(fā)布 攝

商業(yè)地塊有了明確的時間節(jié)點，但大家關心的回遷房，情況就沒那么樂觀了。

核 心安置區(qū)105地塊的大門緊鎖，圍擋完整封閉，沒有工人走動，也沒有施工車輛進出，察覺不到有施工的動靜。

|廣州樓市發(fā)布 攝

透過圍擋的縫隙往里望去，場內(nèi)散落著少量生銹的建筑物料，周圍裸露的土地上長滿了雜草。

看樣子，這里可能已經(jīng)有很長一段時間沒有開展實質(zhì)性施工了。

|廣州樓市發(fā)布 攝

再來對比去年12月的航拍， 當時該地塊 兩棟安置房已建至約17-20層。整整半年過去，樓棟高度幾乎沒有變化，也沒有新增的施工痕跡。

目前官方暫未公布明確的完工時間表，結合現(xiàn)場情況看，回遷房的下一步進展可能還需要一定時間。

|廣州樓市發(fā)布 攝

貳

鶴洞舊改進展緩慢的背后，是原開發(fā)商方圓地產(chǎn)的債務危機。

截至2026年5月，方圓合并報表層面已到期未支付的債務本金合計65.49億元，對外擔保層面涉及逾期債務本金24.79億元。

｜圖源：方圓地產(chǎn)公告

樓市君深扒了下，發(fā)現(xiàn)方圓已從鶴洞村股權層面退出。

|圖源：企查查

雖然開發(fā)商退場讓項目一度承壓，但政府的動作反而更清晰了。

其一，鶴洞村舊改已被納入廣州市2026年重點建設項目計劃。

該計劃共列入97個“三舊改造”項目，總投資規(guī)模約1125億元，其中鶴洞村項目2026年明確要完成續(xù)建4個地塊、完工2個地塊的任務。

|廣州樓市發(fā)布 制圖

其二，廣州市住建局已將鶴洞村列為全市13個舊改拆遷補償安置爭議處理試點之一，且是重點推進試點項目。

也就是說，鶴洞村將系統(tǒng)性解決釘子戶遺留問題，盡快完成簽約和產(chǎn)權注銷工作，從根源上打通舊改堵點。

|廣州樓市發(fā)布 制圖

至于拆遷補償，2025年，荔灣區(qū)人民政府正式對鶴洞村余下的未簽約國有證房屋，按3.5萬/平的標準出具征收補償決定書。

這一補償方案，比一路之隔的廣鋼新城開拓路國有房屋征收補償?shù)?.13萬/平要高。此外，村民村集體證房屋補償也有2.5萬/平。

|廣州樓市發(fā)布 制圖

據(jù)@幸福新鶴洞消息，其更新改造項目累計征收文書已達19份，離歷史性清零目標僅一步之遙。

也就意味著，前面提到的101復建物業(yè)地塊6棟 未簽約 國有房屋，將成為試點攻堅的重中之重。

|圖源：幸福新鶴洞

叁

隨著舊改堵點逐步破解，官方也在主動搭臺，鶴洞村村民的收益已經(jīng)先一步傳來了好消息。

該村2025年度年終收益分配方案顯示，村民每股分紅807元，還有集體福利款1萬元/人。

若按100股測算，單年度分紅+福利合計可達9.07萬元/人。

后續(xù)隨著119、101 兩大復建物業(yè)地塊逐步建成投用，未來村民分紅和集體福利還有望進一步提升。

|圖源：幸福新鶴洞

把目光拉回到城市版圖上，隨著白鵝潭建設加速，鶴洞舊改的重要性也越來越凸顯。

鶴洞村緊鄰鶴洞大橋，與廣鋼新城、廣船綜合體無縫銜接，地鐵11號線鶴洞東站就在旁邊，距離珠江也很近，區(qū)位條件得天獨厚。

|廣州樓市發(fā)布 制圖

從城市發(fā)展格局來看，鶴洞村是連接北部聚龍灣片區(qū)與南部廣船、健康港的重要樞紐，更是珠江沿岸高質(zhì)量發(fā)展帶的關鍵節(jié)點。

如今，大灣區(qū)藝術中心、 廣州聚龍灣太古里 、萬象城、廣船、健康港等沿江商業(yè)已逐步串聯(lián)，整個白鵝潭板塊 集中開發(fā)勢頭正盛 。

而鶴洞村作為板塊核心節(jié)點，未來必將融入這一發(fā)展熱潮，迎來全方位升級。

｜白鵝潭沿江帶示意圖

| 廣州樓市發(fā)布 攝

樓市君將持續(xù)密切關注鶴洞村舊改進展，有新動態(tài)會第一時間同步給大家。

對于這個白鵝潭核心區(qū)的舊改項目，你怎么看？評論區(qū)聊聊~