一年狂賺8.3億，停車場的生意，比賣房還暴利？

我們?nèi)粘３鲩T逛街、上班通勤、回家居住，幾乎都離不開停車這件事。

在一二線大城市，隨便停上幾小時，幾十塊停車費就沒了，不少人都感慨現(xiàn)在停車成本越來越高，停車儼然成了日常一筆固定開銷。

長久以來，大眾都默認(rèn)房地產(chǎn)是最賺錢的行業(yè)，華潤、中海這些頭部房企常年穩(wěn)居行業(yè)利潤榜單前列。

但很少有人留意到街邊不起眼的停車場運營生意，真實盈利水平早已遠(yuǎn)超賣房，利潤率甚至把一眾地產(chǎn)巨頭遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后。

國內(nèi)有一家深耕智慧停車賽道的龍頭企業(yè)，2025年依托停車場運營、智能停車設(shè)備銷售業(yè)務(wù)，全年營收達(dá)到8.3億，常年毛利率穩(wěn)定在40%左右，峰值更是突破46%。

要知道華潤、中海賣房的毛利率也僅有15%上下，兩者差距十分懸殊。

更讓人費解的是，這家手握全國超三萬個停車場資源的行業(yè)頭部公司，多次沖擊上市卻屢屢碰壁。

在大多數(shù)人的認(rèn)知里，停車場的收入來源只有車主繳納的停車費。事實上，普通中小型停車場單靠停車收費，一年就能輕松入賬幾十萬，核心商圈、寫字樓周邊的優(yōu)質(zhì)車場，年營收破百萬也十分常見。

但停車費僅僅只是停車場收入的一小部分，真正的盈利大頭，藏在我們?nèi)菀缀雎缘母鱾€角落。

道閘出入口、停車場墻面、車位標(biāo)識牌、樓層立柱，甚至地面空余廣告位，只要是車主視線能觸及的區(qū)域，都能投放商業(yè)廣告，成為穩(wěn)定的增收渠道。

而這家行業(yè)龍頭也就是國內(nèi)第二大智慧停車運營商科拓股份，早已把這類隱形收入玩得爐火純青。

我們?nèi)粘Ｔ谏虉觥懽謽?、小區(qū)使用的掃碼抬桿、無感離場、自動計費等功能，背后大多都是這家企業(yè)的智能系統(tǒng)在運作。

華潤、中海等頭部房企，萬象城、吾悅廣場等大型商業(yè)綜合體，都是長期深度合作伙伴，華為、建設(shè)銀行也與其達(dá)成戰(zhàn)略攜手，業(yè)務(wù)早已全面滲透大眾生活場景。

能在智慧停車賽道站穩(wěn)頭部地位，還能保持遠(yuǎn)超地產(chǎn)行業(yè)的高毛利，并不是單純依靠停車場數(shù)量的堆砌，而是靠著三套成熟的盈利模式，把停車場的商業(yè)價值挖掘到了極致。

企業(yè)首先做的是智能硬件和系統(tǒng)售賣業(yè)務(wù)，為各類停車場提供道閘、車輛識別攝像頭、智能計費管理系統(tǒng)等全套設(shè)備，同時負(fù)責(zé)安裝調(diào)試與后期基礎(chǔ)維護(hù)。

這屬于一次性成交的生意模式，市場受眾十分廣泛，不管是新建商業(yè)配套車場，還是老舊小區(qū)車場智能化升級改造，都有持續(xù)的市場需求，也構(gòu)成了企業(yè)營收的穩(wěn)固基本盤。

企業(yè)還推出停車場托管運營服務(wù)。很多小區(qū)物業(yè)、商業(yè)廣場運營方?jīng)]有專業(yè)的車場管理團(tuán)隊，日常收費、秩序維護(hù)、設(shè)備檢修都難以兼顧，便會把停車場整體委托出去運營。

企業(yè)只需派駐專業(yè)團(tuán)隊接手管理，就能收取固定比例的管理費，全程不用投入重金拿地建場，屬于輕資產(chǎn)運營，經(jīng)營風(fēng)險低，收益也十分平穩(wěn)。

最核心也最賺錢的模式，是直接承包停車場的長期經(jīng)營權(quán)。企業(yè)和物業(yè)方簽訂長期合作協(xié)議后，就能獨享車場所有經(jīng)營收益，既包含基礎(chǔ)的車輛停放收費，也囊括廣告投放、便民服務(wù)、商業(yè)合作等增值收入。

如今國內(nèi)私家車保有量逐年攀升，城市核心區(qū)域土地資源稀缺，停車位已經(jīng)成了不可復(fù)制的民生稀缺資產(chǎn)，只要大眾有出行停車需求，企業(yè)就能保持源源不斷的現(xiàn)金流，是妥妥的剛需穩(wěn)健生意。

手握稀缺車位資源、盈利模式成熟、現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)健，按常理來說，這樣貼合民生剛需的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，登陸資本市場本該水到渠成。

可現(xiàn)實卻是這家企業(yè)前后多次沖擊A股和港股上市，每一次都遺憾折戟，始終沒能拿到上市通行證。

企業(yè)長期存在應(yīng)收賬款居高不下的問題，欠款規(guī)模最高時占到當(dāng)年營收的一半以上，資金沉淀壓力巨大。

究其原因，企業(yè)核心合作客戶多為房地產(chǎn)企業(yè)，眼下地產(chǎn)行業(yè)整體處于下行周期，房企普遍資金緊張，付款回款周期不斷拉長，逾期欠款現(xiàn)象頻發(fā)，不僅打亂企業(yè)正?，F(xiàn)金流，還不斷累積壞賬風(fēng)險。

企業(yè)的盈利質(zhì)量也經(jīng)不起市場推敲。

除此之外，企業(yè)在內(nèi)控合規(guī)層面也存在明顯短板，公司部分業(yè)務(wù)原始單據(jù)留存不全，固定資產(chǎn)折舊核算標(biāo)準(zhǔn)不夠嚴(yán)謹(jǐn)，日常商業(yè)合同歸檔與管理也缺乏規(guī)范體系。

這些看似細(xì)碎的管理問題，卻是企業(yè)走向規(guī)范化上市必須跨過的門檻，絲毫沒有妥協(xié)的空間。

再加上如今智慧停車賽道行業(yè)內(nèi)卷加劇，大量企業(yè)扎堆入局，各家的智能設(shè)備、運營模式高度同質(zhì)化，行業(yè)競爭愈發(fā)激烈。即便身處行業(yè)頭部，想要長久守住高毛利和市場份額，未來的經(jīng)營壓力也會持續(xù)加大。

停車場運營確實是一門低門檻、高剛需、高利潤的好生意，盈利水平實實在在超過了傳統(tǒng)賣房行業(yè)。但這家龍頭企業(yè)的上市波折也給我們提了醒，表面賺錢的風(fēng)口生意，不代表就能順利獲得資本青睞。

行業(yè)紅利只能帶來短期收益，企業(yè)想要長久穩(wěn)健發(fā)展，不能只靠賽道風(fēng)口和表面營收，健康的現(xiàn)金流、實打?qū)嵉淖灾饔芰Α⒁?guī)范的內(nèi)部管控，缺一不可。

智慧停車緊貼大眾日常出行，行業(yè)長期發(fā)展前景依舊向好，但企業(yè)唯有補(bǔ)齊經(jīng)營短板、夯實自身內(nèi)功，才能真正突破發(fā)展困局。