2026年房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，中國(guó)半數(shù)家庭或?qū)⒚媾R四大難題

眼看2026年已經(jīng)過(guò)半，很多人每天盯著樓市消息、看漲跌曲線，但真正能把自家賬本攤開(kāi)仔細(xì)算一算的，其實(shí)并不算多。在中國(guó)家庭的資產(chǎn)配置當(dāng)中，房產(chǎn)所占比重高得驚人，平均下來(lái)約有59.1%的家庭總資產(chǎn)沉淀在不動(dòng)產(chǎn)之上，這意味著多數(shù)普通家庭的財(cái)富根基幾乎都綁定在一棟樓、一套房乃至一塊地上。一旦這類資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)下行，家庭整體凈值便會(huì)隨之承壓，而其中受沖擊最深的，正是那些在估值高點(diǎn)接盤(pán)的購(gòu)房群體。

討論樓市低迷究竟傷害了哪些群體，繞不開(kāi)一個(gè)最直接的對(duì)象，即在高位入市的購(gòu)房人群。這批購(gòu)房者承受著雙重壓力，一方面背負(fù)著當(dāng)年簽約時(shí)的高額貸款利率，另一方面眼看著房屋的市場(chǎng)價(jià)值持續(xù)縮水，名下資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值已經(jīng)遠(yuǎn)低于當(dāng)年支付的對(duì)價(jià)。再加上近幾年房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整所傳導(dǎo)出來(lái)的下崗失業(yè)與收入下滑問(wèn)題，部分家庭已經(jīng)出現(xiàn)了償貸困難，乃至淪為銀行處置不良資產(chǎn)時(shí)的法拍對(duì)象。

聚焦到具體的購(gòu)房窗口期可以發(fā)現(xiàn)，2021年至2022年這兩年的入市者尤其典型。從價(jià)格曲線看，中國(guó)房?jī)r(jià)自2022年一季度開(kāi)始進(jìn)入下行周期，跌幅也逐漸加深，2022年平均下跌2.33%，2023年平均下跌3.23%，2024年平均下跌7.42%，2025年上半年平均下跌7.53%。

在重點(diǎn)城市層面，47個(gè)核心城市房?jī)r(jià)較高點(diǎn)回撤幅度的中位數(shù)約為32.7%，南京、重慶、武漢、鄭州等二線城市跌幅基本都在40%上下，溫州、東莞、惠州等三四線城市跌幅更是普遍超過(guò)50%。換言之，2021年至2022年這一批高位接盤(pán)的家庭，按市場(chǎng)中位回撤幅度計(jì)算，相當(dāng)于將自身近三分之一甚至更多的家庭財(cái)富折損在了房產(chǎn)價(jià)值的縮水之中。

在比較視角下，購(gòu)房時(shí)點(diǎn)的差異直接決定了家庭資產(chǎn)承壓程度的高低。如果購(gòu)房時(shí)間相對(duì)較早，比如2015年前后入市的家庭，由于經(jīng)歷過(guò)2016年至2020年那一輪上漲周期，房?jī)r(jià)即便從高點(diǎn)回撤30%至40%，賬面市值仍然高于其當(dāng)年的購(gòu)房成本，從財(cái)富存量口徑看并未陷入實(shí)質(zhì)性的資產(chǎn)倒掛。

而對(duì)于更早期以兩三萬(wàn)元一套購(gòu)入老舊住宅的老職工家庭，名下房產(chǎn)即便從千萬(wàn)元的峰值回落至六百萬(wàn)元，其名義資產(chǎn)規(guī)模仍然遠(yuǎn)高于初始投入，市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)其消費(fèi)決策形成的擾動(dòng)較為有限。真正承受了實(shí)質(zhì)性家庭財(cái)富壓縮的，恰恰是2021年至2022年在估值高位完成簽約、且貸款杠桿率較高的那一批購(gòu)房者。

對(duì)于這部分高位入市者而言，房?jī)r(jià)下跌帶來(lái)的并非賬面數(shù)字的簡(jiǎn)單波動(dòng)，而是一連串與生活質(zhì)量、家庭穩(wěn)定、現(xiàn)金流狀況緊密綁定的實(shí)質(zhì)考驗(yàn)。歸納起來(lái)，2026年倘若房?jī)r(jià)繼續(xù)承壓，近半數(shù)家庭至少要直面四道坎。

頭一道坎是流動(dòng)性枯竭，賬面看著不少，真要用錢(qián)時(shí)卻擠不出多少。2025年全國(guó)68城新房成交面積持續(xù)同比下滑，部分周次甚至錄得接近五成的跌幅，掛牌三個(gè)月無(wú)人問(wèn)津的情形并不少見(jiàn)，房子若不能順利變現(xiàn)便由安全感轉(zhuǎn)化為壓力源。次一道坎來(lái)自負(fù)債端的剛性，房?jī)r(jià)會(huì)跌但月供不會(huì)跟著下調(diào)，假設(shè)一套房當(dāng)年以300萬(wàn)元購(gòu)入、貸款200萬(wàn)元，如今市價(jià)回落至270萬(wàn)元，賬面縮水的三十萬(wàn)元實(shí)質(zhì)上是真金白銀的蒸發(fā)，二套房貸利率本就更高，月供壓力被進(jìn)一步放大。

再一道坎是資產(chǎn)縮水倒逼生活方式調(diào)整，預(yù)防性儲(chǔ)蓄占據(jù)主導(dǎo)后，旅游、換車、教育乃至醫(yī)療預(yù)算都會(huì)被重新審視，"錢(qián)沒(méi)減少卻不敢花"的狀態(tài)比明面降薪更讓人警覺(jué)。還有一道坎則是家庭關(guān)系的隱性消耗，購(gòu)房決策多由全家共同做出，行情走弱后，當(dāng)初的共識(shí)容易演變?yōu)榉制绲脑搭^。

基于上述結(jié)構(gòu)性差異，政策層面所需要承擔(dān)的任務(wù)便愈發(fā)清晰，即通過(guò)多維度組合工具推動(dòng)樓市重新企穩(wěn)回升，讓2021年至2022年高位入市的家庭資產(chǎn)估值逐步回歸到合理區(qū)間，從而把這部分家庭因周期波動(dòng)而承受的損失盡可能壓縮到最低水平。

從國(guó)際機(jī)構(gòu)的最新研判看，海外投行對(duì)中國(guó)一線城市樓市拐點(diǎn)的判斷已經(jīng)趨于明確。高盛認(rèn)為上海和深圳將引領(lǐng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，于2026年底前后觸底，較其他一二線城市提前6至24個(gè)月，其模型預(yù)測(cè)2025年底至2028年底，上海與深圳房?jī)r(jià)將有約15%的累計(jì)上漲空間。

這一判斷基于最新的低庫(kù)存、供給受限、堅(jiān)實(shí)的基本面需求、政策放松，以及2026年3月成交量超預(yù)期等數(shù)據(jù)。據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，4月11日上海二手房網(wǎng)簽成交量達(dá)到1632套，創(chuàng)近5年上海二手房單日網(wǎng)簽成交量新高。

將高盛對(duì)未來(lái)三年累計(jì)15%漲幅的預(yù)測(cè)放到中國(guó)樓市的歷史坐標(biāo)中加以比對(duì)，可以發(fā)現(xiàn)其節(jié)奏相對(duì)偏保守?；仡?015年至2017年那一輪回升周期，全國(guó)主要城市在政策端轉(zhuǎn)向之后，重點(diǎn)一二線城市的房?jī)r(jià)在兩年之內(nèi)便實(shí)現(xiàn)了接近翻倍的修復(fù)，部分城市甚至在一年之內(nèi)即出現(xiàn)了大幅上揚(yáng)。只要政策面、資金面與預(yù)期面三者形成共振，中國(guó)樓市的彈性恢復(fù)速度往往要比海外機(jī)構(gòu)基于線性外推所給出的結(jié)論更快。

從近期市場(chǎng)表現(xiàn)看，企穩(wěn)回升的跡象正在逐步顯現(xiàn)。2026年以來(lái)，上海、深圳、北京等多地房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量出現(xiàn)較大幅度提升。中銀證券預(yù)計(jì)，2026年全年或?qū)⒊霈F(xiàn)兩個(gè)拐點(diǎn)，分別是一季度末的"政策拐點(diǎn)"和四季度的"基本面拐點(diǎn)"，前者以供需兩端政策積極性提升為特征，后者的特征則是二手房?jī)r(jià)格降幅收窄、需求好轉(zhuǎn)明朗化。

綜合判斷，本輪樓市修復(fù)無(wú)需經(jīng)歷過(guò)長(zhǎng)的等待周期，對(duì)于那些被四道坎困住的家庭而言，資產(chǎn)價(jià)值的逐步修復(fù)路徑已經(jīng)具備了基本面、政策面與流動(dòng)性層面的多重支撐。一旦市場(chǎng)回到平衡點(diǎn)位，按照國(guó)際通行的房地產(chǎn)長(zhǎng)期增值規(guī)律，居民家庭的住房資產(chǎn)仍將隨著城鎮(zhèn)化深化與貨幣因素的演進(jìn)繼續(xù)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健的價(jià)值積累。