城市更新“錢”從何處來？

國務院日前印發《城市更新“十五五”規劃》，明確了“十五五”時期城市更新工作的目標指標、重點任務、重大工程和政策舉措。這是城市更新領域的首部國家級專項規劃，將帶動十萬億元級投資，極具分量和含金量。那么，城市更新的“錢”將從何處來？

整體來看，財政引導、金融賦能以及社會資本參與的多元投融資體系將為城市更新提供資金支撐。

財政支持城市更新的體系已較為完備，將起到引領作用。例如，在中央財政方面，自2024年以來中央財政已連續三年對部分城市實施城市更新行動給予補助，早期更側重于基礎設施建設，比如地下綜合管廊等，近兩年覆蓋面逐步擴大，機制建設也在不斷完善。今年，中央財政繼續支持部分城市實施城市更新行動，并于5月22日公示了擬支持的15個城市，包括晉城、寧波、深圳等。中央財政按區域對實施城市更新行動的城市給予定額補助，并支持入圍城市的重點樣板片區建設和機制建設兩個方向。

同時，超長期特別國債、地方政府專項債券等工具也對城市更新起到支持作用，不少地區已有實踐案例。例如，老舊小區電梯更新是城市更新的重要一環，根據公開數據，溫州市今年已獲得兩批次超長期特別國債資金3.36億元，專項用于支持15年以上住宅電梯更新，惠及2222臺住宅電梯。

5月21日，江蘇省政府召開《關于進一步支持城市更新行動的若干政策舉措》新聞發布會。發布會上提到，2024年以來，國家安排超長期特別國債重點支持城市更新中的城市地下管網改造和老舊住宅電梯加裝更新，江蘇省一大批項目獲得國債資金支持。同時，江蘇省是首批專項債券項目“自審自發”試點省份，專項債券可以投向城市更新領域中有收益的項目，還可以用作項目資本金。2025年、2026年江蘇省共安排用于城市更新領域項目建設的專項債券超過200億元。

除上述支持外，通過中央預算內投資等對符合條件的項目給予支持、落實城市更新相關稅費減免政策等，也將為城市更新工作提供支撐。

金融賦能方面，一直以來，銀行等金融機構都在積極參與城市更新工作，包括加大信貸投放力度，支持城中村改造；發揮經營性物業貸款作用，支持低效樓宇、既有商業設施、老舊商業街區等物業項目的更新改造等。當前，對于風險可控、商業可持續、符合條件的項目，市場化融資模式變得更清晰，例如通過銀團貸款等給予支持。

5月份，中原電氣谷智能電力裝備產業城市更新項目35億元銀團貸款成功簽約并完成首筆投放。據了解，該項目是河南省第一批四個重點城市更新項目之一，聚焦智能電力裝備產業提質升級與城市功能優化雙重目標。該筆銀團貸款由國家開發銀行牽頭組建，中國銀行、建設銀行、農業銀行、中原銀行共同參與，各參團行嚴格按照銀團約定比例，同步完成首筆貸款資金投放，這也是政策性金融與商業性金融協同發力的生動實踐。

社會資本也是城市更新資金來源的重要部分。在政策支持下，REITs等產品在吸引社會資本方面發揮了重要作用。

2025年，國家發展改革委辦公廳對外發布《基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目行業范圍清單（2025年版）》，新增加了商業辦公設施、城市更新設施。其中，城市更新設施包括老舊街區、老舊廠區更新改造項目，以及涵蓋上述多種資產類型的城市更新綜合設施項目。

各地也在積極部署相關工作，例如，天津在其“十五五”規劃綱要中對城市更新作出工作安排，提出加強土地、資金等要素保障，探索完善市場化投融資模式，用好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）、資產證券化產品、公司信用類債券等，吸引社會資本參與城市更新，建立政府引導、市場運作、公眾參與的城市更新可持續模式。

除了REITs這種標準化產品外，一些更加靈活、流程較為簡單的資產證券化產品也可為城市更新提供支持，總體看，社會資本的參與力度會持續加大。

筆者認為，財政、金融、社會資本的互補聯動、協同發力，將為十萬億元級城市更新筑牢資金根基，保障規劃落地見效。