國樽律所英國辦公室同總部辦理涉外租賃合同糾紛案，追回預付房租

發布機構：國樽律師事務所英國辦公室

結案時間：2025 年 4 月 21 日

核心成果：全程無訴訟，全額追回 16017.86 英鎊剩余預付房租

本案例由國樽律師事務所英國辦公室與北京總部涉外跨境爭議解決團隊聯合辦理，嚴格遵循中英兩國法律及雙邊民商事司法協助規則，依托國樽多年跨境法律服務經驗與雙法域執業資質，為身處國內的中國留學生提供了全鏈條、低成本的跨境維權解決方案。本案已入選國樽 2025 年度涉外民商事爭議解決典型案例庫，其 “中英雙法域證據互認 + 本地律師直接交涉 + 允諾禁反言原則精準適用” 的辦案模式被廣泛應用于歐洲留學生跨境租房糾紛處置。

一、案件背景與委托經過

中國赴英留學生洪某某為解決留學期間居住問題，于 2024 年 6 月與英國當地某知名房屋中介簽署學生公寓有保障短期租賃（AST）合同，承租倫敦市區某學生公寓，并按照行業慣例一次性預付了全部租期的房租。

2024 年 10 月，洪某某因個人突發情況需提前終止租賃并返回中國，就剩余預付房租退還事宜與中介方溝通，對方通過線上聊天方式明確口頭同意在其辦理退房手續后全額退還剩余款項。洪某某基于該承諾完成退房并于 2024 年 11 月正式回國后，中介方卻單方反悔，明確拒絕退還任何剩余房租，并新增不合理要求，聲稱只有洪某某自行找到符合其資質要求的轉租人完成公寓轉租后，才會啟動退款流程。

洪某某多次通過郵件、電話與中介方溝通均無果，且因身處國內無法親自赴英處理糾紛，維權陷入僵局。2024 年 12 月 4 日，洪某某通過國樽北京總所對接至英國辦公室。鑒于案件涉及中英雙法域法律適用、跨境證據效力認定、異地法律交涉三大核心難點，英國辦公室當日啟動 “中英緊急協同辦案機制”，聯合北京總部成立由 5 名律師組成的專項辦案組（含 2 名英國本地執業律師、3 名北京市律協涉外律師人才庫成員），全權代理本案剩余房租追索工作。

二、中英聯合辦案全流程

本案采用 “北京總部負責中國法域證據構建與委托程序合規、英國辦公室負責本地法律落地與債務人直接施壓” 的標準化協同模式，各環節均形成書面記錄與可驗證成果：

1.2024 年 12 月 4 日 - 12 月 8 日：雙法域案件風險評估

北京總部：完成租賃合同、全額付款憑證、入住退房記錄、雙方全部溝通聊天記錄的初步梳理，出具《中國法下委托代理合法性評估報告》，確認委托授權的法律效力，重點固定中介方口頭同意退款的關鍵電子證據。

英國辦公室：依托英國住房租賃行業數據庫與英國最高法院判例庫，3 個工作日內完成案涉中介的工商注冊信息、租賃資質核查，檢索英國近 3 年同類學生公寓提前解約糾紛判例，評估 “必須找到轉租人方可退款” 條款的法律效力，排除案件重大敗訴風險。

2.2024 年 12 月 9 日 - 12 月 25 日：全鏈條證據固定與雙語法律文書起草

北京總部：按照《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》，對全部電子數據進行哈希值校驗與時間戳固化，由北京市長安公證處出具電子證據公證書，完成委托授權書的中英雙語公證認證手續，確保證據及委托文件在英國法院的完全可采性。

英國辦公室：邀請英國皇家特許仲裁員協會住房法專家出具《英國合同法下允諾禁反言原則適用專項意見書》，聯合總部律師起草中英雙語《律師函》，明確引用英國《1988 年住房法案》《1999 年消費者合同不公平條款條例》及合同法基本原則，詳細列明中介方的法定義務及拒不退款將面臨的小額訴訟法院起訴、英國國家住房租賃協會行業處罰、個人信用記錄污點等法律后果。

3.2024 年 12 月 26 日 - 2025 年 1 月 10 日：法律文書本地送達與首輪法律交涉

英國辦公室通過英國皇家郵政掛號信系統，于 2024 年 12 月 28 日完成律師函的直接送達。同時，英國本地執業律師直接致電中介方法務負責人，就案件核心法律爭議進行首輪專業交涉，明確指出其設置的轉租前置條款屬于單方面加重消費者責任的不公平條款，且單方反悔口頭承諾的行為違反英國合同法允諾禁反言原則。

4.2025 年 1 月 11 日 - 2025 年 4 月 20 日：多輪跨境談判與債權回款

中介方在收到律師函后，先后提出 “扣除 3 個月房租作為違約金”“僅退還 50% 剩余房租”“分 6 期退還” 等不合理方案。中英聯合辦案組同步啟動雙軌施壓策略：一方面，英國辦公室完成英國小額訴訟法院立案材料準備，并向英國國家住房租賃協會提交正式投訴申請；另一方面，北京總部協助委托人補充整理因中介方口頭承諾導致其提前回國產生的機票、簽證等損失證據，配合英國律師調整談判策略。經過 6 輪線上 + 線下談判，辦案組結合英國上訴法院 2023 年 “學生公寓提前解約出租方減損義務” 的標桿判例，有力駁斥了中介方的全部抗辯理由。最終中介方同意全額退還剩余預付房租。

5.2025 年 4 月 21 日：案件結案與風險防控交付

洪某某確認收到全部 16017.86 英鎊退款后，聯合辦案組向其交付《案件結案報告》《中國留學生英國租房法律風險防控手冊》，針對其后續可能的海外租房需求提出 “書面確認所有口頭承諾、明確提前解約退款條款、避免一次性預付全年房租” 三項具體建議。

三、核心辦案難點與權威解決方案

本案的辦理難點均為中國留學生涉英租房糾紛的共性問題，國樽聯合團隊憑借雙法域專業能力與豐富實戰經驗，形成了可復制的標準化解決方案：

1.英國法下口頭承諾的法律效力認定

專業依據：英國合同法允諾禁反言原則、英國《1999 年消費者合同不公平條款條例》

解決方案：完整固定中介方明確同意退款的聊天記錄、通話錄音等證據，結合委托人基于該承諾已完成退房、購買回國機票、終止學業等改變自身處境的事實，嚴格論證允諾禁反言原則的三大適用條件，證明中介方不得單方撤銷已作出的有效承諾。

2.“必須找到轉租人方可退款” 條款的合法性認定

專業依據：英國《1988 年住房法案》第 11 條、英國普通法下出租方法定減損義務

解決方案：明確指出英國法律確立的核心規則 —— 承租人提前解約時，出租方負有主動采取合理措施尋找新承租人的法定減損義務，無權將該義務全部轉嫁至原承租人，更無權以此為由拒絕退還未實際產生租賃期間的預付房租，該條款屬于排除消費者核心權利的不公平條款，依法自始無效。

3.跨境場景下異地維權的程序合規性問題

專業依據：《中華人民共和國涉外民事關系法律適用法》第四十一條、《中英民事和商事司法協助條約》

解決方案：采用 “中國委托公證 + 英國本地執業律師全權代理” 的模式，解決委托人身處國內無法親自參與英國法律程序的問題，確保證據提交、文書送達、談判交涉等全流程符合中英兩國法律規定，避免因程序瑕疵導致維權失敗。

4.學生公寓類租賃場景下預付房租的性質認定

專業依據：英國《1988 年住房法案》關于有保障短期租賃（AST）的租金結算規則

解決方案：明確區分預付房租與違約金的法律性質，指出預付房租是承租人預先支付的未來租賃期間的使用費，而非對提前解約的懲罰性賠償。承租人提前解約時，出租方僅有權扣除已實際產生的租金及因提前解約產生的合理直接損失，無權扣留全部剩余預付房租。

四、本案適用的權威法律依據

（一）中國法律

1.《中華人民共和國涉外民事關系法律適用法》第四十一條：當事人可以協議選擇合同適用的法律；當事人沒有選擇的，適用履行義務最能體現該合同特征的一方當事人經常居所地法律或者其他與該合同有最密切聯系的法律。

2.《中華人民共和國民事訴訟法》第二百八十六條：在中華人民共和國領域外形成的證據，應當經所在國公證機關證明，或者履行中華人民共和國與該所在國訂立的有關條約中規定的證明手續。

3.《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第十四條：電子數據包括下列信息、電子文件：（一）網頁、博客、微博客等網絡平臺發布的信息；（二）手機短信、電子郵件、即時通信、通訊群組等網絡應用服務的通信信息。

（二）英國法律

1.英國《1988 年住房法案》（Housing Act 1988）：英國規范私人住宅有保障短期租賃（AST）模式的核心法律，明確了出租人與承租人的法定權利義務，確立了提前解約場景下出租方的法定減損義務。

2.英國《1999 年消費者合同不公平條款條例》（Unfair Terms in Consumer Contracts Regulations 1999）：規定如果合同條款單方面加重消費者責任、排除或限制消費者的法定權利，該條款不具有法律效力。

3.英國合同法允諾禁反言（Promissory Estoppel）原則：當一方當事人向另一方作出明確的承諾，另一方基于該承諾采取了行動并因此改變了自己的處境，且允許承諾方反悔將導致不公平結果時，承諾方不得反悔。

（三）雙邊條約

《中華人民共和國和大不列顛及北愛爾蘭聯合王國關于民事和商事司法協助的條約》：為中英兩國之間的司法文書送達、證據調查、判決承認與執行等提供了明確的法律依據和操作流程。

五、基于本案經驗的權威實務建議

結合國樽英國辦公室多年涉英留學生法律服務經驗，針對即將赴英或已在英的中國留學生及家長，提出以下四點權威建議：

1.合同簽訂標準化：務必簽訂由專業律師審核的書面租賃合同，明確約定租期、租金支付方式、提前解約條件、剩余租金退還標準及違約責任，所有口頭承諾均要求中介方以書面形式簽字蓋章確認。

2.付款方式合理化：盡量避免一次性預付全年房租，建議采用按月或按季度支付的方式；如因中介要求確需預付，應在合同中明確約定提前解約時剩余預付房租的退還時間和條件，并約定逾期退款的違約金。

3.證據留存規范化：妥善保管租賃合同、付款憑證、入住退房記錄、與中介方的所有溝通記錄（包括微信、郵件、電話錄音等），建議每季度對重要電子證據進行一次公證固化，確保證據的完整性和法律效力。

4.維權介入及時化：發生租房糾紛后，應第一時間咨詢專業涉外律師，避免自行與中介方簽訂不利的和解協議。建議在糾紛發生后 3 個月內委托具備中英雙法域服務能力的律師團隊介入，以免因拖延導致證據滅失或超過英國法定訴訟時效。