北京土拍“小而美”，昌平朱辛莊地塊底價成交

北京土拍回歸底價成交。

6月11日下午，昌平區朱辛莊新區CP01-0801-0055、CP01-0801-0057地塊被未來科學城以9.09億元摘得，折合樓面價約2.86萬元/平方米。

據悉，這宗地并非傳統意義上的純住宅出讓，本次打包地塊采用了“住宅+公建”的組合模式。CP01-0801-0055與0057兩宗分列農學院東路兩側，0055地塊西側即為在建的中海·未來之境，0057地塊則緊臨地鐵朱辛莊站。這一區位恰好落在朱辛莊板塊的核心地段。業內人士表示，隨著土地歸屬塵埃落地，市場普遍關注未來科學城置業將如何操盤這一核心區位的復合用地。

朱辛莊組合地塊近地鐵

朱辛莊這宗組合地塊動作節奏頗快。供地清單披露當天即進入預申請階段，僅隔一日，該地塊便被激活，正式進入掛牌程序。

具體來看，0055地塊為R2二類居住用地，用地面積約1.27公頃，建筑面積約3.18萬平方米，容積率2.5，建筑限高80米，需配建150平方米社區綜合服務設施；0057地塊為F3多功能用地，占地約1.07公頃。

值得關注的是，0055地塊本身經歷了土地性質的重大調整。在2023年4月到2025年7月期間，該地塊原編號為0801-32，用途為工業研發用地。直到2025年8月1日，其性質正式變更為R2類居住用地。與此同時，東側的0057地塊也同步進行了相應調整。

在業內人士看來，這一系列動作，實質上是為0055地塊的順利入市鋪路。該地塊是朱辛莊核心區稀缺的住宅用地。不過，0057地塊也的確是比較明顯的配建負擔。正因如此，也令一部分潛在企業望而卻步。

從位置來看，“地鐵旁”是該項目最突出的標簽。住宅部分距地鐵昌平線與8號線換乘站朱辛莊站僅300米左右，屬名副其實地鐵盤。產業與人口的有力支撐是其另一優勢：地塊毗鄰小米未來產業園，兩站即達西二旗，有望持續承接海淀特別是西二旗區域的外溢購買力。此外，板塊內已落地的北京一零一中學昌平實驗學校、積水潭醫院回龍觀院區，以及沙河萬達等商業配套，共同構成了相對完善的生活圈。

從周邊來看，2023年初，板塊內首批商品住宅大華啟宸府、越秀·星樾相繼上市，均參考6.2萬元/平方米的限價指引，銷售均價分別約6.2萬元/平方米和6萬元/平方米，并先后實現清盤。

中指研究院土地市場研究負責人張凱表示，兩年后，隨著限價政策逐步退出，中海未來之境在2025年以“無限價、無指導價”方式入市，其成交樓面價降至約3.17萬元/平方米，較大華、越秀項目低10%以上，且配建負擔較輕，具備一定成本優勢。盡管項目網簽均價仍維持在6萬元/平方米左右，但價格形成機制已從“行政限價”轉向“市場定價”。

張凱表示，本次朱辛莊地塊住宅部分樓面價（宅計容口徑）約2.86萬元/平方米，較中海未來之境的拿地成本進一步下降，預計將對在售項目形成一定壓力。項目未來很可能仍以中小面積段的剛需、剛改產品為主，在承接前期項目清盤后需求的同時，也可能憑借成本優勢，對周邊在售項目的價格和去化節奏帶來雙重影響，推動板塊進入以“成本定價”為主導的新階段。

北京土拍呈“小而美”趨勢

此次，未來科學城拿下朱辛莊地塊在意料之中。

在昌平樓市，未來科學城除了參股區域新盤外，自去年起也開始自主拿地開發。其獨立操盤的第一個項目星寰時代，在今年春季市場回暖中交出不俗成績，開盤3個月，即網簽243套。

克而瑞數據顯示，2024年截至5月，昌平樓市均價約為3.6-5.1萬元/平方米之間，隨著區域內星寰時代、國賢府PARK、龍樾海序等“第四代”好房子開盤，價格及成交套數均明顯提升，5月成交均價突破5.1萬元/平方米，成交套數977套，創下近一年新高。

從朱辛莊板塊的價格走勢來看，2025年5月成交均價為5.94萬元/平方米，此后持續下行，至2026年3月降至5.19萬元/平方米。隨后兩個月出現小幅反彈，4月回升至5.3萬元/平方米，5月進一步微漲至5.31萬元/平方米，價格初步顯現回穩跡象。

供應方面，板塊內新房庫存自去年6月中海·未來之境取證后，一度攀升至607套。目前剩余可售房源已不足400套。按照規劃，0055地塊入市后預計可新增300至400套住宅供給。這一體量既能有效補充市場需求，也不至于在短期內對板塊形成供應壓力。

總體來看，北京土拍步入“精準上架”時代。中指研究院數據顯示，今年以來，北京涉宅用地成交規模明顯收縮，總規劃建筑面積約116.5萬平方米，同比下降50.3%。這一變化既與年度供地節奏有關，也延續了北京住宅用地年度計劃供應量連續四年下調的趨勢，整體仍延續“減量發展”基調。市場情緒同步趨于平緩，平均溢價率普遍走低。年內僅豐臺蒲黃榆、太平橋兩宗地塊溢價率超過10%，而去年同期通州梨園、海淀樹村、朱房村等多宗地塊溢價率曾突破20%，熱度對比明顯。

張凱表示，今年北京土地成交地塊還呈現出“小而美”的特征，且從預申請到正式掛牌的轉化速度普遍較快。這也從側面反映出，在政府部門持續落實調控與去庫存導向的同時，企業端拿地也更為聚焦和謹慎，只有那些經過嚴格測算、符合算得過賬、風險可控邏輯的優質地塊，才會被真正推向市場。以往那種依賴規模預期進行擴張布局的模式，似乎正逐漸淡出。