用街坊情懷撬動片區煥新，番禺“白宮”探索商業舊改新路徑

去年中央提出我國城市發展從增量擴張轉向存量提質的重大戰略判斷后，不久前省委城市工作會議再度提出要主動適應城市工作的新形勢新要求，堅持內涵式發展，推動城市像有機生命體一樣自我完善、自我發展。

作為落實上述部署的舉措，近年來廣州在探索超大城市有機更新的道路上不斷試點總結，出臺了全國首部城中村改造地方性法規，破解了城中村改造“改不動、改不好”困局，已經建成的花都集群街2號、越秀區小石集等危舊房原拆原建項目也成為向全國輸出經驗的典型案例。

在前期經驗的基礎上，今年廣州繼續在城市更新領域加大力度，不僅計劃投資額度繼續提升，還將繼續完善相關政策體系，落地一批新試點項目，讓城市更新更好地成為城市能級提升、功能完善的驅動力。

在年初以來各區的調研中，市委書記馮忠華也強調要穩步推進城市更新和城中村改造，深化拓展自主更新經驗做法，充分調動群眾積極性，以“繡花功夫”推進老舊小區改造，持續改善人居環境、優化公共服務，更好滿足老百姓對美好生活的向往。

作為積極參與城市治理的智庫型媒體，南都也借此機會推出“大城煥新 躍馬新程”城市更新系列報道，通過對一系列典型項目案例的深入報道，爭取搭建多方溝通平臺，通過對話溝通彌合項目背后的誤解和分歧，推動各方形成共識，讓居民更積極地參與和支持廣州城市更新，政府和公眾攜手共同踐行“人民城市人民建”的美好理念。

自從去年4月份正式開拆舊樓以來，番禺“白宮”改造項目進展神速，前期項目建設方的通報顯示，項目從正式動工到主體封頂僅用 83 天。如今項目開工已經一年多，整個項目的工程已接近尾聲，據南都記者近日在現場觀察，在原明珠樓地塊已經建成一棟商業綜合體，石材和玻璃組成的不規則幕墻顯得非常有現代感，基本完成改造的麗江明珠酒店已經有連鎖酒店入駐營業，只有麗江歌劇院和麗江明珠大廈還在內部改造中。

在番禺“白宮”項目之前，廣州其實有過許多非常成功的商業舊改項目，而“白宮”的獨特之處在于時機和地理位置：它是2024年《廣州市城鎮危舊房改造實施辦法（試行）》公布之后全市首個單一產權的商業舊改項目。此外，廣州之前的案例集中分布在荔灣越秀等中心城區的老商圈，位于城區近郊的項目則非常少見，特別是在周邊的沙溪村舊改目前還未實施的背景下，未來它還有機會聯動沙溪在番禺北部打造一個新商圈，走出一條以商業舊改帶動城中村改造的新路徑。

歷史：私人投資建歌劇院當年是創舉

番禺“白宮”歷史圖片

在2024年廣州危舊房改造政策公布之后，番禺“白宮”項目是全市首批12個試點項目之一，和廣為人知的花都集群街2號、越秀小石集等住宅原拆原建項目不同，它屬于商業舊改項目。

根據公開資料，番禺“白宮”的原名為始建于上世紀90年代的麗江明珠酒店。酒店由5棟純白色西式樓宇組成，總面積近6萬平方米，包括麗江明珠酒店主樓以及員工宿舍樓、麗江歌劇院、麗江明珠大廈等，整體采用羅馬式設計，擁有醒目的白色外墻與歐式穹頂，因外觀酷似美國總統府白宮被街坊稱為番禺“白宮”。

在上世紀九十年代，完全由私人投資興建一座歌劇院是件稀罕事，特別是麗江歌劇院配備的巨幅歐式壁畫、下沉式座位、立體式舞臺布局和舞美燈光在那個年代堪稱一流，給當時的觀眾帶來極大的感官沖擊，許多番禺和廣州的市民都曾慕名而來，番禺“白宮”也由此成為一代人的集體記憶和地標符號。

不過，在取得最初的成功后，整個項目在后續運營的過程中沒能適應市場環境的變化，特別是最近十年在高端餐飲、商務接待等傳統業務日漸萎縮的挑戰下，酒店整體經營始終沒有起色，再加上內部環境和設施設備的陳舊老化，內憂外患的夾擊最終導致它在2019年走向破產清算，經過多次司法拍賣后才找到新的投資方，最終由廣州百盛實業投資有限公司接手盤活，在政府部門和新業主的努力下開啟了改造重生。

市規劃和自然資源局此前公示的項目規劃圖顯示，在本次改造中，南側原本作為會所的明珠樓已經被整體拆除。由于內部設計了大量西式立柱導致空間利用率低且破碎，明珠樓單純靠翻新已經很難滿足當前的商業需求，整體拆除后新建一棟地上5層、地下2層的現代化商場。原來的麗江明珠酒店和麗江歌劇院因為仍具備改造條件，在保留原建筑外立面的同時對內部空間和功能進行改造升級，同時拆除了原來酒店配套的員工宿舍樓，整個項目的用地布局顯得更為合理。

走訪：改造接近收尾，未來將打造大型商業綜合體

番禺“白宮”項目的商業綜合體已經建成，麗江歌劇院仍在內部改造施工。

近日，南都記者在現場走訪時發現，目前整個番禺“白宮”項目改造分成三部分開展，每個部分目前進展不一。

進展最快的原麗江明珠酒店的改造已經完成，這部分改造只是對內部空間進行升級，基本保留了建筑原來的歐式外觀，原來建筑內部的酒店功能也被保留下來，整體工程量不大，因此最早完成，目前已經有連鎖酒店入駐營業，只不過整個酒店外部因為幾乎都是工地，施工人員用鐵皮圍擋將酒店內外隔離開。

據酒店工作人員介紹，該酒店在去年就已經開業，目前經營時間還不算長，各種服務設施還非常新，而且因為靠近地鐵站且距離長隆萬博不遠，目前客流還不錯。不過南都記者也注意到，目前酒店開業的只是客房和必要的公共服務設施，整棟大樓內部依然有部分空間處于裝修階段，整棟大樓并沒有完全投入運營。

除了原麗江明珠酒店之外，進展較快的還有新建的現代化商業綜合體，這棟樓就建在明珠樓原址，在原來的明珠樓整體拆除之后重新設計施工，目前樓宇已經建成，外立面幕墻也已經完工，目前處于內部裝修階段，現場還同步設立了招商中心進行前期招商。

工程進展較慢的是對原來的麗江歌劇院和麗江明珠大廈，這部分改造保留了原來的歐式穹頂，但是內部空間要整體翻新改造，工程量較大，目前樓宇內部還是毛胚式的混凝土框架，現場堆滿各種施工材料和設備，部分外部墻面還搭著施工腳手架，目測離完工還有早。

隨著整個改造項目的繼續推進，去年底業主方也公開表示整個番禺“白宮”將整體打造成一座總面積約10萬平方米的非標商業綜合體，其中地下面積2萬平米，地上面積8萬平方米，整體定位為南方藝文島岸，區別傳統的商業場景，項目聚焦休憩與藝文主題，同時涵蓋生活方式、人文藝術、餐飲與娛樂體驗等多元業態，力爭打造成為廣州商業新地標。

此外，在一個月前龍湖地產方面也宣布取得該項目的經營權，未來將以輕資產運營的方式跟業主合作，通過引入旗下商業地產的合作品牌，未來將在此整體打造繼番禺廣場之外的第二個龍湖“天街”商場。

展望：能否和沙溪舊改聯動，打造番禺北部新商圈

原麗江明珠酒店（圖中左側）已經改造完畢部分投入使用，麗江歌劇院（圖中右側）還在施工。

從改造類型看，番禺“白宮”和花都新華坊均屬于2024年廣州危舊房改造政策公布之后首批試點的商業舊改項目，不過在產權結構上，前者屬于單一產權，而后者屬于多產權。為了解決業主分散帶來的統一運營管理難題，花都區還專門指定區城投作為統一運營單位，從多位私人業主手里以有償打包的方式獲得20年運營權，而番禺“白宮”則不存在這些問題，直接由單一業主自住運營。另外，從項目規模上對比，番禺“白宮”項目近10萬平方米的體量注定了它的定位是整個片區的商業龍頭，而花都新華坊的體量僅約2500平方米，只能作為社區的便民商業配套。

單論體量，近年來廣州商業舊改項目能超過番禺“白宮”的是位于荔灣區西灣路的悅匯城商場，后者建筑面積高達28萬平方米，由原來的鞋具箱包批發專業市場改造而成，是近年來廣州最大的單體商業舊改項目，也是僅次于正佳廣場的全市第二大商場。憑借大體量的優勢和雙地鐵線的交通加持，2021年改造之后它迅速成為中心城區西部的一站式綜合商業中心，輻射范圍超過周邊十公里。

和悅匯城相比，同樣具有大體量加雙地鐵優勢的番禺“白宮”項目也完全具備成功的各項基本條件。

目前項目所在的番禺北部洛浦片區周邊以餐飲食街、電商、酒店用品專業市場、茶葉和建材市場等單一功能的商業市場為主，缺乏融合休閑運動購物等多功能商業綜合體，洛浦片區多個大型社區居民想要周末消費購物，往往會往南去6公里外的萬博商圈，未來等“白宮”項目正式建成將彌補這一空白，直接輻射洛浦街近40萬常住人口。

此外，在功能上和正在推進的沙溪村改造聯動也是番禺“白宮”跟廣州此前的商業舊改項目不一樣的地方。

在公示更換了合作方之后，總投資額高達400億的沙溪村舊改目前正處于村民表決的關鍵期，如果后續順利通過，未來舊改中的商業物業將有機會跟位于沙溪村牌坊入口的番禺“白宮”形成聯動互補，將片區的商業功能進一步從單個商業綜合體擴展為一個新的商圈。目前這種商業綜合體帶動舊村商業物業改造的做法已經在馬場路SKP項目和石牌村部分地塊改造中進行了初步嘗試，而番禺“白宮”和沙溪村改造也有望將這一做法進一步推進。

建議：政府強化頂層設計，提高項目功能定位

規劃部門公布的沙溪村舊改效果圖

在廣東白云學院現代產業研究院院長、廣東省商業經濟學會會長王先慶看來，想要和沙溪村舊改聯動打造成番禺北部新商圈，番禺“白宮”項目首先需要解決的是提高項目定位和做出特色。

他告訴南都記者，位于新中軸番禺段和珠江后航道是該項目的區位優勢，如果能據此把“白宮”做成整個番禺北部的展示窗口，再輔以差異化的特色功能，整個項目就能成為盤活洛浦片區的棋眼，“目前廣州部分區域的商業綜合體其實是過剩的，如果做不出差異化和特色，即使有街坊情懷的加持，周邊的居民也就是前期來看看，時間久了也不一定就會在這里消費，可能還是會去萬博商圈?！?/p>

為此他也建議政府部門可以在后續“白宮”項目的商業運營和沙溪村的片區改造規劃中強化統籌和頂層設計，跳出項目本身，視野放大到整個番禺北部的整體功能策劃中，這樣才能發揮出項目的最大價值，提升整個片區的發展水平。

在番禺“白宮”等商業舊改試點項目推進的同時，近日市住建部門和市規劃自然資源部門也聯合發布了《廣州市關于推進低效樓宇更新提升的實施意見》，明確提出鼓勵“樓宇-街區-商圈”聯動更新，促進存量資源整合與成片提升；引導樓宇更新改造聚焦特色化、品質化發展，通過引入知名品牌、首店、旗艦店、體驗中心，打造體驗式、沉浸式消費場景，塑造主題鮮明、運營專業的特色樓宇品牌，提升樓宇資產價值與區域影響力。

這一措施也意味著未來番禺“白宮”項目和沙溪村改造在功能上聯動、共同打造番禺北部新商圈的藍圖有望獲得更多的政策支持。

此外，上述意見還提出，下一步將支持多元主體參與更新，引導各類市場主體依法參與更新改造與運營服務，充分調動社會力量參與的積極性，支持實施主體主動申報更新需求，各區也將建立低效樓宇動態管理臺賬進行跟蹤，對條件成熟的項目，優先申請納入城市更新年度計劃。

展望未來，隨著番禺“白宮”項目后續完工后開展運營，相關的經驗也有望鼓勵更多社會資本進入改造項目，各區也將力爭推出更多的商業舊改項目，共同為廣州城市更新貢獻更多成功案例。

南都廣州新聞部出品

統籌：馮蕓清

采寫：南都N視頻記者 魏凱