碧桂園，正加速陷落！

曾經(jīng)的宇宙第一房企，曾經(jīng)的高周轉(zhuǎn)模式的引領(lǐng)者，曾經(jīng)的造富億萬(wàn)級(jí)區(qū)域總的地產(chǎn)工廠，曾經(jīng)喊著“希望社會(huì)因我們的存在而變得更加美好”的碧桂園，如今已幾近希聲，并跌落至第二梯隊(duì)，2024年前七個(gè)月百?gòu)?qiáng)房企排名第16位。

各位主子好，每周一叨，理性開(kāi)炮，我是叨主周一叨。

從如日中天，榜首獨(dú)霸，到寂寥無(wú)聲，屈居人下，這是一個(gè)時(shí)代的變奏，也是一個(gè)時(shí)代的轉(zhuǎn)向。

樓市持續(xù)萎靡不振，悲情戲碼不斷，像一部毫無(wú)激情的電視文藝片，劇情似乎毫無(wú)懸念，節(jié)奏似乎永遠(yuǎn)拖沓。

但任何時(shí)候，總有冰中火焰、火中鳳凰般的存在，叨主發(fā)現(xiàn)有些房企的銷售勢(shì)頭，仍在逆勢(shì)上漲。

前面我們談得比較多的是銷售前10強(qiáng)的房企，比如央企三雄保利、中海和華潤(rùn)，比如行業(yè)一哥萬(wàn)科，比如產(chǎn)品之神綠城…

但今天我們把眼睛往下看，移向行業(yè)的胸部，看看排位處于第二段梯隊(duì)的TOP11-20房企，它們的情況似乎有點(diǎn)冰火兩重天。

一方面，相比TOP10房企的炯炯有神，這一檔位的房企銷售額同比平均降幅似乎更大，我碧和綠地就是典型的滑坡王子，這要參加房企界的速滑奧運(yùn)，絕對(duì)抜得頭籌。

此前中指院數(shù)據(jù)顯示，

前7月TOP11-30房企銷售額均值為302.2億元，較上年下降44.5%，這幅度就是典型的過(guò)了胸?cái)兀瑤捉鼣兀?/p>

但在整體下滑的氛圍中，如果按銷售額同比增速來(lái)排位，這第二梯隊(duì)中的中建壹品，倒顯得尤為亮眼。

2024年前7月，該司全口徑銷售額243.1億元，相比2023年同期的232.3億元上漲4.65%，不但大幅跑贏大盤(pán)，也跑贏了全國(guó)GDP。

由此可見(jiàn)，其成績(jī)背后，定有乾坤大挪移之術(shù)。

中建壹品屬于中建系公司，是中建三局旗下的地產(chǎn)平臺(tái)，隸屬于全球最大的“包工頭”中國(guó)建筑。

2021年，中建三局重組旗下多個(gè)地產(chǎn)板塊，成立中建壹品。要知道2021年可是中國(guó)房地產(chǎn)的分水嶺，這一年，行業(yè)另一巨頭恒大，開(kāi)始暴雷。

為此，2021年，初出茅廬的中建壹品在地產(chǎn)界不慍不火，當(dāng)年銷售額僅約320億元。

但最近這兩年，當(dāng)大部分房企都在主動(dòng)或被動(dòng)縮量，且大幅下滑的情況下，中建壹品銷售額卻呈逐年上升之勢(shì)，這一“妖風(fēng)”顯得與行業(yè)界其他房企格格不入。

2022年期，中建壹品實(shí)現(xiàn)銷售額401.8億元，環(huán)比漲25.6%。2023年期銷售額518億元，環(huán)比再漲28.9%。

業(yè)績(jī)鼓舞人心，勝利沖開(kāi)迷霧。于是，中建壹品這個(gè)曾經(jīng)的代建方，接下來(lái)就是放開(kāi)手腳，開(kāi)始主動(dòng)進(jìn)擊拿地。

而中建壹品隨著擴(kuò)張的步伐推進(jìn)，也成了行業(yè)界，更成了中建系中，最為風(fēng)光的一家房企。

再反觀，TOP11-20房企里其他9家，前7月銷售額同比均下滑。

其中，有4家降幅跑贏同檔房企44.5%的平均降幅，分別為保利置業(yè)-14.93%、中國(guó)鐵建-21.31%、華發(fā)股份-36.65%、新城控股-44.15%。

這四家前三個(gè)是央、國(guó)企的底子，只有民企新城控股一家獨(dú)苗，行業(yè)的黯淡已不需再細(xì)說(shuō)一二。

另有5家房企，前七月降幅跑輸同檔房企平均水平，分別為綠地控股-45.11%、中國(guó)金茂-45.62%、融創(chuàng)中國(guó)-51.64%、金地集團(tuán)-56.18%、碧桂園-78.51%。

這五家，可都是曾經(jīng)在地產(chǎn)界“華山論劍級(jí)”的選手，說(shuō)其分別有東邪、西毒、南帝、北丐、中神通的神功一點(diǎn)也不為過(guò)，個(gè)個(gè)堪稱有指點(diǎn)江山之能的英雄，但隨著如今的地產(chǎn)狂潮退去，“華山論劍”已變成“滑山掄劍”。

而這里面相比其他4家，壓力更大的當(dāng)屬碧桂園，一方面銷售額降速快，另一方面?zhèn)鶆?wù)壓力目前難解。

估計(jì)連楊國(guó)強(qiáng)也未曾想到，自己曾一手打造的最得意的地產(chǎn)帝國(guó)，今已不堪時(shí)代的摧枯拉朽。

或許連莫斌也未曾預(yù)判，自己曾畢一生之力推動(dòng)的高周轉(zhuǎn)、標(biāo)準(zhǔn)化和全員跟投模式，會(huì)讓碧桂園賺足了一時(shí)銀兩，卻永遠(yuǎn)再難拾行業(yè)風(fēng)光。

因?yàn)楸坦饒@盡管營(yíng)銷手段用盡，盡管借中秋節(jié)之日，在央視連投三年打出“家圓，團(tuán)圓，碧桂園”的情懷牌，但碧桂園在人們心智上，仍然與家圓和團(tuán)圓，難以劃上等號(hào)，甚至成了“必貴圓”的代名詞。

此前碧桂園的律師毛樂(lè)禮表示，公司計(jì)劃在今年9月底前發(fā)布債務(wù)重組的條款清單，10月公開(kāi)債務(wù)重組支持協(xié)議。

根據(jù)碧桂園最近一期的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，截至2023年6月末，其總負(fù)債13641.6億元，權(quán)益資產(chǎn)2543.69億元，有息負(fù)債規(guī)模2579億元。

值得注意的是，這13641.6億元總負(fù)債里，合同負(fù)債余額約6036億元，這可都是預(yù)收房款，是老百姓用一生血汗錢來(lái)等的期房。

上述期內(nèi)，碧桂園現(xiàn)金余額約1305.69億元，其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為1011.15億元，受限制現(xiàn)金約為294.54億元。

對(duì)于碧桂園來(lái)說(shuō)，要想茍活于第二梯隊(duì)，不再下滑，一手要抓還債、一手要抓交房，這兩手都要抓，兩手都要硬。

但再硬，能硬過(guò)天命嗎？

我是一叨，下次再聊。