法拍時，誤買到“兇宅”可以申請撤銷拍賣結(jié)果嗎？

如果是一般市場交易買到“兇宅”，而賣方有意隱瞞的，相關(guān)的判例基本上都支持保護買方的利益，要么撤銷買賣合同，要么賠償損失。但是，如果是通過法院拍賣購買的房產(chǎn)，而且沒有公示屬于“兇宅”的話，是否可以提出執(zhí)行異議，要求撤銷拍賣結(jié)果呢？

怎樣才算“兇宅”？

目前沒有明確的規(guī)定標準，“兇宅”的“兇”通常是指發(fā)生過兇殺案，這點應該沒有異議，如果范圍再大一點，就把人為因素的非正常死亡也包括進來，例如自殺。不過即使是自殺，也可能引發(fā)爭議，例如自殺的人從屋內(nèi)向外墜樓的話，死在屋外還算“兇宅”嗎？（案例檢索結(jié)果，有的認可，有的不認可）。

又如果是意外死亡或者在房屋內(nèi)病逝呢？大部分人可能會認為不屬于，但一些心理或思想觀念比較敏感的人，則可能認為也應將它納入“兇宅”之列。這在很大程度上取決于法官對具體案件的綜合認定。

誤買法拍“兇宅”時的不同處理

即使是從普遍觀念認為屬于“兇宅”的情形，是否支持競買人的請求，各地法院的處理方式也不一，大致可以細分為三派：

1、不支持撤銷拍賣結(jié)果；

2、支持撤銷，但對退拍賣保證金的請求，認為應由實施部門處理，“不予審查”；

3、支持撤銷以及退保證金或房款。

不支持的理由通常認為撤銷會使法院事實上起到對拍賣“瑕疵擔保”的作用，而拍賣信息披露之后，結(jié)果應由競買人自己承擔，而且撤銷的話不利于房屋所有權(quán)人的債權(quán)人，不利于交易穩(wěn)定。反對的理由則通常認為，從傳統(tǒng)的習俗文化觀念出發(fā)，“兇宅”對于競買人有重大心理上的負面影響，缺乏“安寧感”房屋無法居住，其購買房屋的目的將難以實現(xiàn)。不支持撤銷，還不利于督促房主如實履行披露義務(wù)，不利于誠信交易。

有指導意義的案例——應支持撤銷

相關(guān)的案例并不算很少見，至少比筆者想象的要多，廣東、廣西、江蘇、山東等多個省份都有過類似案例。廣東省高級人民法院的（2023）粵執(zhí)復769號執(zhí)行異議復議案件，比較有指導意義（以下為案情和裁判總結(jié)）。

該案的復議人參與拍賣購買了涉案房產(chǎn)，繳清房款且執(zhí)行法院出具裁定后，發(fā)現(xiàn)該房曾發(fā)生高空墜亡事件，于是申請執(zhí)行異議，以執(zhí)行法院在網(wǎng)絡(luò)司法拍賣過程中，未對該房屋存在重大瑕疵、嚴重失實的情況進行披露說明，致使買受人產(chǎn)生重大誤解，購買用于居住的目的無法實現(xiàn)為由，請求撤銷該裁定書及案涉房屋的拍賣行為，并退還全部拍賣款項。

廣東省高院審理后認為，《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》（簡稱“《網(wǎng)拍規(guī)定》”）第三十一條第（一）項規(guī)定，“當事人、利害關(guān)系人提出異議請求撤銷網(wǎng)絡(luò)司法拍賣，符合由于拍賣財產(chǎn)的文字說明、視頻或者照片展示以及瑕疵說明嚴重失實，致使買受人產(chǎn)生重大誤解，購買目的無法實現(xiàn)的，人民法院應當支持。但拍賣時的技術(shù)水平不能發(fā)現(xiàn)或者已經(jīng)就相關(guān)瑕疵以及責任承擔予以公示說明的除外。”

同時該《網(wǎng)拍規(guī)定》第十二條第二款規(guī)定了拍賣公告應包括的內(nèi)容，第十三條則分項列舉了拍賣法院應當通過拍賣平臺公布的信息，如拍賣公告、執(zhí)行依據(jù)、競價規(guī)則等等，其中第（十一）項為兜底條款：“其他應當公示的信息”。因此，執(zhí)行法院在處置執(zhí)行標的物前，要依法全面、具體、詳細調(diào)查執(zhí)行標的物的情況，并在拍賣公示時予以說明，充分、客觀地披露拍賣標的物的信息，保障案件當事人、競買人的知情權(quán)。

而拍賣的房屋存在“自殺等非正常死亡事實”，按照交易經(jīng)驗和民間習俗，會“給居住其中的普通民眾帶來包括忌諱、焦慮、恐懼等負面感受和心理陰影，直接影響日常起居生活的安寧感。同時，該因素也會造成房屋交易價值產(chǎn)生實質(zhì)性貶損，違背了買受人對房屋實際價值的期待”。而通常所說拍賣的“瑕疵不擔保原則”是就拍賣財產(chǎn)的數(shù)量、質(zhì)量、外觀、結(jié)構(gòu)、裝飾裝修等客觀物理屬性而言”，“兇宅”的情形并不適用。

所以，拍賣的房屋存在“自殺等非正常死亡事實”的瑕疵足以影響買受人競買該房屋的締約基礎(chǔ)，構(gòu)成房屋的重大瑕疵，屬于上述《網(wǎng)拍規(guī)定》應當披露拍賣財產(chǎn)的重要信息。因此，復議理由成立，應當撤銷對案涉房屋的拍賣行為，并退還拍賣款。

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