金鳳大利好，將建造重慶最大城市湖

金鳳最近又有一個大利好，2月21日，金鳳湖水庫工程正式開工，金鳳湖建成后將是重慶主城最大的人工湖，庫區(qū)水面面積約2100畝，相當(dāng)于190個標(biāo)準(zhǔn)足球場大小。

其實去年我就關(guān)注到這個事情，去年當(dāng)時是發(fā)了個招標(biāo)信息，并想簡單寫個文講講的，后來忙忘了，現(xiàn)在開工了也來講講。

疊加科學(xué)大道修建，全長約66公里，主線雙向八車道+輔道雙向四（六）車道+綠帶，連北碚-江津，南北向貫穿整個西部槽谷地帶。

科學(xué)公園規(guī)劃，面積約20平方公里，科學(xué)公園將是中央公園的14倍。

金鳳的諸多規(guī)劃，真的跟天府新區(qū)非常類似，興隆湖+天府大道+麓湖、天府、麓溪湖公園。

當(dāng)然，這肯定與這兩個地方都屬于西部科學(xué)城定位強(qiáng)相關(guān)，只是一個是西部（重慶）科學(xué)城，一個是西部（成都）科學(xué)城，均屬于科學(xué)城的規(guī)劃，高新科技、科創(chuàng)平臺集群。

成都興隆湖我去考察過，確實規(guī)劃的好，水域面積4500畝，已經(jīng)成為成都人民的“海”了，真的是海的體驗。

旁邊一圈規(guī)劃全是產(chǎn)業(yè)，號稱西部硅谷，投資總金額超過2700億，50家科研機(jī)構(gòu)，30家頭部國企環(huán)湖入駐。但環(huán)湖的居住用地，規(guī)劃僅有4%，96%的頂級配套。產(chǎn)業(yè)以數(shù)字經(jīng)濟(jì)、人工智能、新能源等高新企業(yè)為主，里面甚至規(guī)劃有一個獨角獸島，有成都超算中心、商湯科技等。

成都作為平原城市確實有地理優(yōu)勢，產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)比較好。重慶的產(chǎn)業(yè)相對要分散一點，除了金鳳，兩江新區(qū)的水土、龍興、光電園也有分散。

那么金鳳規(guī)劃這么好，金鳳的房子到底能不能買呢？

第一，重慶未來會一路向西發(fā)展，金鳳是中心

從規(guī)劃的角度來講，金鳳肯定是極好的。重慶向北發(fā)展到中央公園就到頭了，北面有龍王洞山脈的阻隔，而東部槽谷龍興、茶園、鹿角也已經(jīng)發(fā)展相對飽和，重慶未來只有西部還有大面積空地未被開發(fā)。西部槽谷土地縱深還比較開闊且比較平整，不向東部槽谷，被江、山脈分隔，高差很大。

因此西部槽谷是有開發(fā)優(yōu)勢的，早期大學(xué)城、西永發(fā)展至今，其實都還不錯的，人口增速很快，產(chǎn)業(yè)、配套成熟。

再加之成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈一體化發(fā)展，重慶和成都兩座城市相向而行發(fā)展，重慶也會向西發(fā)展。

而科學(xué)城的中心是高新區(qū)直管園，高新區(qū)的中心是金鳳，金鳳從地理位置看是科學(xué)城的中心，從定位上也是金鳳的中心，商業(yè)中心，ZZ中心，產(chǎn)業(yè)中心均在此。

第二，金鳳配套規(guī)劃能級不錯，產(chǎn)業(yè)密集

高新區(qū)管委會在金鳳，是ZZ中心。

金鳳土地相對較平整，目前在建2條軌道線路，7號線、17號線。

醫(yī)療配套有雙三甲醫(yī)院，重慶大學(xué)腫瘤醫(yī)院在建中，兒童醫(yī)院規(guī)劃中。

金鳳商業(yè)有城市中心規(guī)劃，總規(guī)劃體量達(dá)10.8平方公里，體量很大，還有科學(xué)城步行街規(guī)劃，但是交給誰運營？未明確，好的商業(yè)對板塊價值極具帶動力，中央公園、照母山、禮嘉能起來，離不開好的商業(yè)。

金鳳書包規(guī)劃不錯，有北師大金鳳實驗學(xué)校，華中師范大學(xué)重慶分校，全國名校，但都還沒招生，不知道會不會水土不服？

環(huán)境規(guī)劃就不說了，很宜居，最大城市人工湖規(guī)劃+最大城市公園。

金鳳產(chǎn)業(yè)密集，有很多國家級科創(chuàng)項目，建成重慶國家應(yīng)用數(shù)學(xué)中心、硅基混合集成創(chuàng)新中心、金鳳實驗室等高能級科創(chuàng)平臺。

截至目前，聚集了市級及以上科創(chuàng)平臺達(dá)343個、其中國家級23家（7家全國重點實驗室）。

擁有國家級孵化器和眾創(chuàng)空間7個，培育國家級專精特新“小巨人”企業(yè)19家、國家高新技術(shù)企業(yè)400余家、科技型企業(yè)超2700家，集聚國家級人才330余人。

特別是科研相關(guān)配套建筑眾多，科學(xué)谷、科學(xué)會堂、對外合作交流中心、金鳳實驗室、光大人工智能產(chǎn)業(yè)基地、種質(zhì)創(chuàng)制大科學(xué)中心、超瞬態(tài)實驗裝置等等。

目前，已有多家高新企業(yè)及研發(fā)機(jī)構(gòu)入駐金鳳，如特斯聯(lián)、清安儲能、國電投重慶研究院、北京大學(xué)重慶大數(shù)據(jù)研究院、上海交通大學(xué)重慶人工智能研究院、西部水木靈境公司、阿波羅智行科技、大唐高鴻智聯(lián)科技斯、西部智聯(lián)數(shù)字科技（重慶）有限公司、重慶金融科技研究院、重慶市智能網(wǎng)聯(lián)汽車技術(shù)與產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心等。

但金鳳目前更多在科創(chuàng)平臺，屬于基礎(chǔ)研究型，具有強(qiáng)IP的大企業(yè)其實是比較少的，這些企業(yè)更多是在西永，應(yīng)該是各有分工吧。不過也可以說就目前來看金鳳預(yù)留了很多產(chǎn)業(yè)基地、配套建筑，有很大的潛力，但規(guī)模效應(yīng)還未形成，未來個人覺得還是需要引進(jìn)更多大企業(yè)進(jìn)駐才行。

我們也要正視，金鳳的發(fā)展速度是很快的，兌現(xiàn)度很高，因為金鳳也才開發(fā)5年，也是重慶近5年開發(fā)速度最快的板塊，金鳳還需要時間。

第三，金鳳目前住宅供應(yīng)較小，價格并不便宜

前面說了金鳳是科學(xué)城的中心，那金鳳的房子值得購買嗎？

目前金鳳的樓盤是很少的，鳳棲學(xué)府、鳳棲湖畔、山嶼湖、鳳璽臺、國瑞學(xué)府壹號，就這5個盤，供應(yīng)較小，大家關(guān)注度又很高，預(yù)期很高，因此帶來這個板塊其實價格并不便宜，整體均價是在1.3元/㎡以上的，價格是看齊西永核心的，但金鳳目前的成熟度遠(yuǎn)不如西永，因此我覺得金鳳目前價格是偏高的。

長期供需來看，金鳳未來還會有新的住宅土地供應(yīng)，并不少，只是目前市場不好，未大量供應(yīng)。

綜上，對于金鳳，長期我是看好的，但目前配套并不成熟，從TZ角度來講，你的持有周期要在5-10年以上才行，目前的價格也不是很好的切入點。從自住角度來講，你如果在周邊工作生活，買來自己住沒毛病，只是短期的配套差點，隔2-3年就會好很多。