新房步入調(diào)價(jià)深水區(qū)

深圳外圍的新房，已經(jīng)深度調(diào)整。

規(guī)范市場(chǎng)調(diào)價(jià)

最近，一份《關(guān)于規(guī)范坪山區(qū)商品房預(yù)售價(jià)格備案事項(xiàng)的通知》在網(wǎng)上流傳，內(nèi)容大致是強(qiáng)調(diào)坪山區(qū)域的新房，預(yù)售的項(xiàng)目若要調(diào)價(jià)，要事先辦理商品房預(yù)售價(jià)格備案變更，最多只能按最近一次備案價(jià)格調(diào)整15%，并且需要科學(xué)參考周邊項(xiàng)目的價(jià)格進(jìn)行合理調(diào)價(jià)。

有媒體已經(jīng)求證，官方回應(yīng)，文件僅下發(fā)給了各個(gè)房企，是為了透明和規(guī)范市場(chǎng)價(jià)格秩序。

原因是老業(yè)主把首次備案和調(diào)整后的價(jià)格作對(duì)比而引起誤解。

住宅賣不出，進(jìn)行調(diào)價(jià)促銷，其實(shí)是正常的市場(chǎng)行為，總不能商品在手里，本身又急需資金回籠支撐企業(yè)繼續(xù)運(yùn)營(yíng)，依舊挺著價(jià)格吧？

如今坪山區(qū)域的庫(kù)存不少。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，坪山目前在售新房項(xiàng)目（現(xiàn)售+預(yù)售）共計(jì)19個(gè)，8月末住宅庫(kù)存套數(shù)約7391套，其中預(yù)售項(xiàng)目庫(kù)存3827套，預(yù)售成交84套，若按照預(yù)售去化速度，則去化周期為45.55個(gè)月。

若不進(jìn)行調(diào)價(jià)，就只能讓房子留在手中。

多少房企等著一個(gè)又一個(gè)項(xiàng)目趕緊賣掉，然后回血，補(bǔ)充現(xiàn)金流。

但也側(cè)面說明了一個(gè)事實(shí)——

如今坪山區(qū)域新房，即使坪山已經(jīng)不再需要購(gòu)房名額和資格，沒有太多的購(gòu)房門檻了，但庫(kù)存依舊不低，各個(gè)項(xiàng)目都在想方設(shè)法促進(jìn)庫(kù)存去化。其次，當(dāng)前坪山新房出現(xiàn)調(diào)價(jià)，并非一兩個(gè)樓盤的行為，已經(jīng)是比較普遍的現(xiàn)象，價(jià)格戰(zhàn)打得正酣。

而各個(gè)項(xiàng)目之間的備案價(jià)格的調(diào)整即使符合市場(chǎng)規(guī)范和要求，但從情感上來說，不少買早買貴了的業(yè)主們確實(shí)有點(diǎn)難以接受。

不過，對(duì)各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)價(jià)規(guī)范，對(duì)市場(chǎng)而言，有一定的積極性。

一方面，可以避免各個(gè)新房陷入無序的降價(jià)，影響市場(chǎng)，另一方面也能讓新房?jī)r(jià)格更清晰透明，避免購(gòu)房群體被所謂的內(nèi)部?jī)?yōu)惠券，低價(jià)等噱頭誤導(dǎo)而盲目上車。

深度調(diào)整的新房

連監(jiān)管部門都發(fā)布通知，規(guī)范預(yù)售價(jià)格調(diào)整，說明如今坪山的新房調(diào)價(jià)是比較明顯的了。

那么調(diào)價(jià)比較明顯的新房有哪些？調(diào)整的幅度到底有多大？

比如位于坪山碧玲的蔚藍(lán)左岸花園，2023年8月以及9月入市，備案均價(jià)約3.65萬(wàn)/平，單價(jià)區(qū)間約3.28萬(wàn)—4.03萬(wàn)/平，總價(jià)區(qū)間約247萬(wàn)-450萬(wàn)/套，其中78平3.48萬(wàn)—3.76萬(wàn)/平，總價(jià)區(qū)間約272萬(wàn)—292萬(wàn)/套。

而今年7月曾經(jīng)促銷，79平戶型總價(jià)約180萬(wàn)起。

比如位于坪山錦龍片區(qū)的花樣年好時(shí)光迎來第三輪價(jià)格促銷調(diào)整，2021年10月入市的初始備案均價(jià)約4.21萬(wàn)/平，單價(jià)區(qū)間約3.7萬(wàn)-4.54萬(wàn)/平，總價(jià)區(qū)間約303萬(wàn)-539萬(wàn)/套。

其中——

70平約4.31萬(wàn)-4.49萬(wàn)/平，總價(jià)約303萬(wàn)-317萬(wàn)/套；

80平約4.39萬(wàn)-4.46萬(wàn)/平，總價(jià)約254萬(wàn)-355萬(wàn)/套；

95平約4.02萬(wàn)-4.34萬(wàn)/平，總價(jià)約384萬(wàn)-414萬(wàn)/套；

100平約3.7萬(wàn)-3.93萬(wàn)/平，總價(jià)約370萬(wàn)-394萬(wàn)/套；

122平約4.23萬(wàn)-4.44萬(wàn)/平，總價(jià)約518萬(wàn)-539萬(wàn)/套。

而市場(chǎng)最新消息，項(xiàng)目的折后單價(jià)約2.2萬(wàn)/㎡起，70㎡總價(jià)183萬(wàn)起，80㎡總價(jià)220萬(wàn)起，95㎡總價(jià)約235萬(wàn)起，100㎡總價(jià)約240萬(wàn)起，122㎡總價(jià)約320萬(wàn)起。

比如位于坪山中心的財(cái)富城二期，2024年11月入市，初始備案均價(jià)約4.04萬(wàn)/平，單價(jià)區(qū)間約3.47萬(wàn)-4.95萬(wàn)/平，總價(jià)區(qū)間約262萬(wàn)-693萬(wàn)/套。

其中89平3.83萬(wàn)-4.64萬(wàn)/平，總價(jià)約339萬(wàn)-412萬(wàn)/套。

而最新的加推價(jià)?2.6萬(wàn)/平帶裝修，其中68平2?房，總價(jià)160萬(wàn)；84平3?房，總價(jià)210萬(wàn)起；促銷的工抵房89平更是降到2.8萬(wàn)/平起。

再比如位于坪山沙湖的保利明玥瀾岸，2022年9月—2023年4月備案均價(jià)約4.12萬(wàn)/套，單價(jià)區(qū)間約，3.76萬(wàn)—4.53萬(wàn)/平，總價(jià)區(qū)間約246萬(wàn)-515萬(wàn)/套。

其中——

2022年9月70平3.76萬(wàn)-4.01萬(wàn)/平，總價(jià)約264萬(wàn)-282萬(wàn)/套，113平4.24萬(wàn)—4.44萬(wàn)/平，總價(jià)約480萬(wàn)-503萬(wàn)/套；

2022年11月70平1.95萬(wàn)-4.08萬(wàn)/平，總價(jià)約136萬(wàn)-287萬(wàn)/套，113平4.31萬(wàn)-4.51萬(wàn)/平，總價(jià)區(qū)間約488萬(wàn)-511萬(wàn)/套；

2023年4月93平3.96萬(wàn)-4.23萬(wàn)/平，總價(jià)約369萬(wàn)—392萬(wàn)/平，113平4.34萬(wàn)-4.53萬(wàn)/平，總價(jià)約493萬(wàn)-514萬(wàn)/套。

而最新的促銷價(jià)70平約170萬(wàn)起，93平約230萬(wàn)起，113平約280萬(wàn)起。

所以，可以看到，即使如坪山區(qū)域的新房，經(jīng)歷這幾年的市場(chǎng)調(diào)整，新房的調(diào)整幅度已經(jīng)非常明顯。

過去的五成首付，幾乎可以全款如今相同項(xiàng)目的戶型。

這種超跌的狀態(tài)，對(duì)很多立足坪山的家庭而言，是相對(duì)比較友好的。

比如保利明玥瀾岸，70平戶型170萬(wàn)起，而65平左右的戶型租金大約3100元/月，租金收益率約2.18%；

花樣年好時(shí)光，約70平戶型約182萬(wàn)起，而同戶型租金約3200元/月，租金收益率約2.11%。

PS——

每年臺(tái)風(fēng)天雨季，都是考驗(yàn)各種房子質(zhì)量以及車庫(kù)的時(shí)候。

英雄家里的房子2010年的時(shí)候建好的，每到雨季房間里的墻角都漏水掉墻皮，用各種防水補(bǔ)都補(bǔ)不好。又是有主梁的地方，整個(gè)墻面打掉重新砌也不現(xiàn)實(shí)。

所以，臺(tái)風(fēng)過后，大家家里車庫(kù)和防水還好嗎？

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