紹興宅基地律師：宅基地房屋歸別人，建房出資能要回嗎？

——紹興律師郝小青解析一起不當(dāng)?shù)美m紛案

在農(nóng)村，父母出資為子女建房是常有的事。但當(dāng)房屋因歷史原因登記在他人名下，且最終被權(quán)利人收回時(shí)，當(dāng)初的建房出資能否要回？近日，上海市浦東新區(qū)人民法院審結(jié)的一起不當(dāng)?shù)美m紛案，對這一問題給出了清晰的司法答案。

一、 案情簡介：一套房子，兩代人的恩怨

原告金某1、何某夫婦育有一子金某2、一女金某4。金某2與朱某結(jié)婚，生育金某3。金某4與王某1結(jié)婚，生育王某2。

1995年，金某1購買了一處宅基地老房，并于1997年左右拆除翻建，計(jì)劃作為兒子金某2的婚房。因當(dāng)時(shí)金某2年齡不符合申請宅基地條件，便以女兒金某4一家三口（即本案三被告）的名義補(bǔ)辦了建房審批手續(xù)。房屋建成后，一直由金某2、朱某、金某3一家居住使用。

2023年，因金某2翻修屋頂引發(fā)矛盾，金某4等三人提起訴訟，要求金某2一家遷出。法院生效判決認(rèn)定，三被告系宅基地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人，金某2等三人應(yīng)予遷出。但判決同時(shí)指出，關(guān)于建房出資的補(bǔ)償問題，可另案解決。

金某1等五人遂提起本案訴訟，要求三被告支付建房補(bǔ)償款。經(jīng)司法鑒定，案涉房屋的建造價(jià)格為418,669元。

二、 法院判決：被告構(gòu)成不當(dāng)?shù)美瑧?yīng)支付補(bǔ)償款418,669元

法院經(jīng)審理，判決被告金某4、王某1、王某2共同返還原告金某1、何某、金某2、朱某、金某3不當(dāng)利益418,669元。

法院認(rèn)為：

• 案涉房屋系金某1夫婦出資建造，贈與兒子金某2作為婚房，金某2一家長期居住使用，符合事實(shí)。
• 被告主張對建造也有出資，但無證據(jù)支持，亦不符常理；主張父母的出資系對女兒女婿的贈與，也不符事實(shí)。
• 現(xiàn)被告依據(jù)生效裁判取得房屋所有權(quán)，原告方有權(quán)主張返還不當(dāng)利益，補(bǔ)償全部建造價(jià)格。

三、 紹興律師郝小青解析：本案的三大法律要點(diǎn)

1. 不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成要件

根據(jù)《民法典》第一百二十二條，因他人沒有法律根據(jù)，取得不當(dāng)利益，受損失的人有權(quán)請求其返還不當(dāng)利益。本案中，被告雖依法取得房屋所有權(quán)，但原告方對房屋建造有實(shí)際出資，被告取得房屋的同時(shí)未對出資進(jìn)行補(bǔ)償，構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?/p>

2. 家庭出資的性質(zhì)認(rèn)定

在家庭關(guān)系中，出資往往模糊不清。本案中，被告主張父母的出資系贈與，但法院未予采納，理由是：

• 房屋本意是給兒子做婚房，由兒子一家長期居住，符合父母對兒子的贈與意圖；
• 被告未能證明出資系對女兒女婿的贈與，且當(dāng)時(shí)女兒一家并未實(shí)際居住；
• 從公平原則出發(fā)，出資人應(yīng)獲得補(bǔ)償。

3. 前案判決與本訴的關(guān)系

前案排除妨害糾紛解決的是物權(quán)歸屬和占有問題，本案解決的是因物權(quán)變動引發(fā)的債權(quán)補(bǔ)償問題。兩個(gè)訴訟相互獨(dú)立，互不矛盾。前案判決明確指出補(bǔ)償問題可另案解決，為本案訴訟提供了依據(jù)。

4. 司法鑒定的作用

本案中，原告申請對房屋建造價(jià)格進(jìn)行司法鑒定，鑒定意見成為確定補(bǔ)償金額的關(guān)鍵證據(jù)。這提示我們，在涉及價(jià)值認(rèn)定的糾紛中，及時(shí)申請專業(yè)鑒定至關(guān)重要。

四、 紹興律師郝小青給公眾的實(shí)用建議

1. 家庭建房出資，務(wù)必保留證據(jù)

無論是銀行轉(zhuǎn)賬、收據(jù)還是書面協(xié)議，都應(yīng)妥善保管。若為現(xiàn)金出資，可請見證人簽字確認(rèn)。本案中，若原告方?jīng)]有充分證據(jù)證明出資事實(shí)，將面臨敗訴風(fēng)險(xiǎn)。

2. 明確出資性質(zhì)，避免日后爭議

出資是借款還是贈與？是給兒子還是給女兒？最好通過書面形式明確，或在家庭內(nèi)部形成共識后留存記錄。

3. 關(guān)注宅基地審批與房屋權(quán)屬

宅基地房屋的權(quán)屬以審批文件為準(zhǔn)。若實(shí)際出資人與登記權(quán)利人不一致，應(yīng)簽訂內(nèi)部協(xié)議明確權(quán)利義務(wù)，避免日后糾紛。

4. 及時(shí)主張權(quán)利，避免超過時(shí)效

發(fā)現(xiàn)權(quán)益受損后，應(yīng)及時(shí)通過協(xié)商或訴訟主張權(quán)利。本案中，原告在遷出判決生效后立即提起補(bǔ)償訴訟，時(shí)機(jī)恰當(dāng)。

五、 結(jié)語

本案是一堂生動的家庭財(cái)產(chǎn)法律課。它清晰地告訴我們：宅基地房屋的權(quán)屬雖以登記為準(zhǔn)，但實(shí)際出資人的權(quán)益同樣受法律保護(hù)；家庭內(nèi)部的出資性質(zhì)需明確，否則可能引發(fā)糾紛；當(dāng)物權(quán)與債權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，不當(dāng)?shù)美贫葹槌鲑Y人提供了救濟(jì)途徑。對于每一個(gè)家庭而言，提前明確財(cái)產(chǎn)安排、保留出資證據(jù)，方能避免“房在、家散了”的悲劇。

免責(zé)聲明：本文基于公開裁判文書進(jìn)行法律實(shí)務(wù)評析，旨在傳播法律知識，不構(gòu)成針對任何個(gè)案的法律意見。具體法律問題，請咨詢專業(yè)律師。紹興律師郝小青專注于婚姻家事、財(cái)產(chǎn)糾紛及民商事爭議解決領(lǐng)域。