重磅新政出臺，房地產用地重大調整！樓市發(fā)展邏輯已徹底轉變

文/龐無忌

房地產“控增量”迎來重磅政策。

自然資源部、國家林業(yè)和草原局近日印發(fā)的《關于進一步做好自然資源要素保障的通知》（以下簡稱《通知》）16日公布。《通知》明確，各省（區(qū)、市）要建立健全新增建設用地與存量建設用地盤活掛鉤機制，年度新增城鄉(xiāng)建設用地原則上不得超過盤活存量土地面積。此外，《通知》還明確，新增建設用地原則上不用于經營性房地產開發(fā)。

土地政策調整，傳遞哪些信號？

專家表示，增量與存量關系的重新定位，意味著大規(guī)模新增建設用地用于房地產開發(fā)時代的終結，一個新的以存量提質、城市更新、民生保障為核心的房地產發(fā)展新周期正拉開帷幕。

“盤活一畝才能新增一畝”

我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。今年的政府工作報告強調，“做優(yōu)增量、盤活存量”。在著力穩(wěn)定房地產市場方面，政府工作報告還提出“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”。

土地是城市發(fā)展的“根基”，土地供應也深刻影響著房地產市場的發(fā)展邏輯與未來走向。16日，自然資源部自然資源開發(fā)利用司司長孔維東在當日舉辦的新聞發(fā)布會上回答中新社記者提問時指出，此番《通知》“以存量控增量”。

城市建設用地既包括通過征收轉用形成的新增建設用地，也包括舊城改造、低效用地再開發(fā)、收回收購閑置土地等盤活的存量建設用地，二者共同構成了經濟社會發(fā)展的土地來源。

孔維東表示，統籌存量與增量綜合供地，要精打細算用好每一寸土地，除能源交通水利等單獨選址項目外，各地年度新增建設用地不得超過盤活存量土地的面積，簡單說就是“盤活一畝才能新增一畝”，通過存量和增量良好協同，既防止城市無序擴張、攤大餅式發(fā)展，也推動城市發(fā)展從依賴新增土地向盤活存量空間轉型。

他解釋說，人多地少是我國的基本國情，土地資源緊缺的局面短期內難以改變，土地要素配置要算好“三本賬”，既要算好市場效益賬，也要算好國家發(fā)展賬、民生福祉賬，好鋼用在刀刃上，要把有限的新增土地優(yōu)先用于重大基礎設施項目和民生事業(yè)發(fā)展。

一方面，既要增加能源交通水利等重點工程土地供給，也要保障新質生產力等現代化產業(yè)體系建設合理用地；另一方面，與群眾生活息息相關的城中村改造、公共服務設施等民生項目，加大新增建設用地支持力度。

從“增量依賴”到“存量為王”

立足房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，《通知》的規(guī)定也折射出房地產調控和城市發(fā)展思路的重大變化。

孔維東表示，文件中明確新增建設用地原則上不用于經營性房地產開發(fā)，這不等于不供應房地產用地，而是要重點用好存量資源“精供優(yōu)供”，因城施策把握好供地的節(jié)奏和時序，優(yōu)先布局區(qū)位優(yōu)越、配套完善的區(qū)域，促進企業(yè)“拿好地、建好房”，不斷完善城市功能、提升市民生活品質。比如，近期一些城市將存量閑置土地打造成配套成熟、宜居宜業(yè)的優(yōu)質地塊，成為土地市場上的“香餑餑”。

過去增量開發(fā)是房地產開發(fā)的主要方式，而未來存量改造、挖潛將占據更大的份額。中指研究院認為，未來房企獲取土地、項目等資源將越來越依賴城市更新、舊城改造等存量路徑，當前已有不少城市通過這種方式供應房地產用地。對于開發(fā)企業(yè)來說，誰能在復雜的存量市場中找到機會，誰就能在未來的市場中占得先機。

據透露，2025年，自然資源部配合財政部，指導各地發(fā)行地方政府專項債券5400余億元主要用于收儲存量閑置土地，適配高質量發(fā)展需求，更好打造“凈地”“優(yōu)地”。同時，充分調動多元主體的積極性，支持土地用途兼容和空間復合利用，優(yōu)化規(guī)劃調整及用途轉換規(guī)則，有力支撐補齊公共服務設施短板，打造更加符合市場和群眾需求的優(yōu)質空間產品。

城市更新等存量盤活迎政策支持

此番政策還為城市更新等存量用地盤活提供政策支持。如《通知》中提到，城中村改造中涉及到的邊角地、夾心地、插花地等零星土地（面積原則上不超過項目總面積10%），保障性住房、公用設施營業(yè)網點和零售商業(yè)等涉及民生保障的，可辦理新增用地審批和供應。

中指研究院指出，政策進一步放松零星土地的用地審批限制，允許城中村改造中的零星土地用于民生保障類的房地產配套，有利于解決城市更新中零散土地難以開發(fā)利用的痛點，對城中村改造帶來利好，也進一步表明土地資源向保障性住房、民生配套傾斜。

我國城市更新空間大，未來承擔的角色更加綜合，也將更加緊密地與城市的經濟轉型、現代化治理水平提升等深度融合。本次新政落地后，預計各地有望進一步加大城市更新力度，更加注重高價值土地的更新改造。