上海
從2022年開始，國內房地產(chǎn)市場就進入到下跌的趨勢之中，先是像鄭州、石家莊等二三線城市房價出現(xiàn)下跌。在進入到2023年之后，國內一線城市房價也加入到下跌的隊伍中來。目前為止，全國平均房價跌幅超過了30%，而像燕郊、涿州等環(huán)京樓市的房價跌幅更是超過了60%。這就導致了前些年高位買房的人，不僅現(xiàn)在要面對資產(chǎn)持續(xù)縮水的麻煩，就連買房首款都已經(jīng)跌完了。
就在全國房價持續(xù)下行之際，很多救市利好政策都在緊鑼密鼓的出臺。比如，現(xiàn)在銀行房貸利率已經(jīng)降到3.2%，公積金貸款利率已經(jīng)降到2.6%。此外，今年春節(jié)之后，就連上海搶先拿出“滬七條”，規(guī)定非戶籍買房社保從3年降到1年。這就引發(fā)了部分大城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖，房價止跌反彈的情況。但是，救市利好只能短期內刺激購房者集中入市買房。從長遠來看，房地產(chǎn)市場趨勢仍難以改變。
現(xiàn)在問題來了，2026年國內房價是否會出現(xiàn)大逆轉呢？現(xiàn)在主流觀點認為，一線城市核心地段的房價會受到政策利好的影響，出現(xiàn)止跌反彈，未來仍有上漲空間。而三四線城市的房價由于人口流出大于流入，未來房價仍有較大跌幅。不過，我們則認為，2026年，不管是一線城市也好，三四線城市也罷，房價出現(xiàn)大逆轉的可能性并不大。
首先，各地的房價仍然存在泡沫。現(xiàn)在二三線城市的房價與收入之比是20-25，而一線城市的房價與收入之比是40。這意味著當?shù)鼐用癫怀圆缓葞资瓴拍苜I上一套房子。更何況，北京、上海、深圳等一線城市的房價已經(jīng)位列全球房價最高的城市的前5名。試想，一線城市如此之高的房價與收入之比，未來不要說房價會繼續(xù)上漲，未能能守住當前的高房價泡沫都很困難。
再者，國內房地產(chǎn)市場已經(jīng)趨于飽和，未來將長期處于“供大于求”的狀態(tài)。資料顯示，我國有6億棟房子。如果每棟房子住5個人，足可以安置30億人口居住。而且，這還不包括每年要入市的上千萬套新建商品房。值得一提的是，國內96%的家庭擁有一套房，其中有41.5%的家庭擁有二套以上的房產(chǎn)。試想，在房地產(chǎn)市場“供遠大于求”的大背景之下，指望一線城市房價出現(xiàn)大逆轉是不現(xiàn)實的。
最后，國內居民的收入已經(jīng)支撐不了高房價。近些年，國內居民的收入增長放緩或下降，而且對未來收入增長持謹慎的態(tài)度。事實上，以當前居民收入根本支撐不了高房價。所以，像上海在出臺“滬七條”之后，雖然成交量出現(xiàn)反彈，但70%以上的購房價格低于300萬。這也預示著，部分城市房價出現(xiàn)止跌回穩(wěn)，這也只是暫時的剛需買房集中釋放的結果。
而面對當前房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)調整的趨勢，有業(yè)內人士大膽預測：到2030年，我國將全面進入到租房時代。屆時預計中國城市的租房人口將超過2.6億。這也將導致未來房子會越來越難賣。這背后的主要原因有以下幾個：
第一，二手房掛牌量激增，說明越來越多的人選擇租房。截至2026年4月，全國二手房掛牌量已突破850萬套。這既說明了炒房客并不看好后市，也預測著未來房價下行的壓力會越來越大。另外，二手房掛牌量出現(xiàn)激增的情況，在很大程度上意味著購房需求在快速萎縮。之所以會出現(xiàn)這樣的情況，主要還是更多的家庭選擇租房，而不是買房來解決居住問題。
第二，各地房價還是高位徘徊，但房租價格卻總體呈現(xiàn)下降的趨勢。這主要是大城市工作越來越難找，生活成本持續(xù)上升，很多外來打工人只能選擇返鄉(xiāng)發(fā)展。而中小城市由于人口流出大于流入，再加上租房市場大量房子嚴重過剩。從目前來看，在房租下降的情況下，更多的人會選擇租房。
第三，越來越多的年輕人開始醒悟了。現(xiàn)在的90后、00后與他們的前輩不同，他們當中多數(shù)人都不愿意為了買一套房掏空家里所有積蓄，還欠下幾十年房貸，一輩子為銀行打工。所以，現(xiàn)在的年輕人大多都選擇租房居住，這樣就沒有了還貸的壓力，所以未來房子會越來越難賣。在很多年輕人看來，等將來房價跌下來，自己的收入再漲上去時，再來選擇買房。
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