總價30萬成都買套房 這一波公寓又走起來了？

風水輪流轉(zhuǎn)，今年又輪到幾乎都快被遺忘的公寓產(chǎn)品了！

幾乎每一個房產(chǎn)中介的朋友圈都在刷屏，讓無數(shù)人恍惚回到了幾年前的“萬人搖”排號買房的時代。有朋友看到信息，發(fā)來私信問：“房產(chǎn)又火了？”。

就在上月，購房者們所瘋搶的是一個位于城南高新新川板塊的一個公寓項目——長冶南陽御龍府。6688元/㎡起的單價、30萬起的總價，老盤發(fā)力，9小時內(nèi)330套房源全部售罄，開發(fā)商現(xiàn)場宣布7號樓接力開盤，再次“日光”。

△長冶南陽御龍府排隊現(xiàn)場

公寓產(chǎn)品，這個一直以來不被看好的“樓市配角”，正憑借極致的價格優(yōu)勢，收獲年輕人的追捧，一方面滿足了當下年輕人的買房夢想——誰說成都的房買不起了？另一方面，公寓熱又再度折射出當前成都房地產(chǎn)市場的一些現(xiàn)狀——住宅價格被推上 3 萬/m2之后，更大范圍的購房者的買房居住需求究竟該如何回應(yīng)？

No.1

開發(fā)商以價換量，購房者用腳投票

目前，成都市場內(nèi)多為精裝均價3萬/㎡+以上且為大面積的住宅項目，讓剛需購房者們望而卻步。而成熟板塊內(nèi)的底價存量房源，卻成為了購房者們心中的香餑餑。

手中有貨的開發(fā)商在當前的市場現(xiàn)狀下，主動采取了“以價換量”的策略，購房者則實打?qū)嵉剡~進門檻，掏錢上車，完成了用腳投票的購房過程。

位于成華區(qū)迎暉路地鐵站A/B口的成華和悅廣場，是一個雙TOD上蓋的旗艦商業(yè)綜合體，自帶約16萬方購物中心。項目目前在售30-60㎡的LOFT公寓。通過置業(yè)顧問了解到，參考價約為1萬元/㎡左右（清水交付），總價約30萬元/套起。

△成華和悅廣場效果圖

另一個項目，城北金牛區(qū)金沙路老會展那個位置的世紀空間，緊鄰總體量約60萬㎡的TOD綜合體，約243.9米地標高度俯瞰主城。項目目前在售建面約45-98㎡的精裝公寓，目前已開樓層的均價約為1.3萬元/㎡。

△世紀空間實拍圖，圖據(jù)世紀空間 Century Space

兩個項目的共性也代表著這一階段熱銷公寓的特點：地段不差、交通便利、總價極低。

30萬至55萬的上車門檻，對年輕人首次置業(yè)來說，比動輒300萬+的住宅友好得多。

No.2

年輕人，買公寓主力

住宅新房的門檻一直在升高！

2026年成都5+2區(qū)域新房單價普遍站上了3萬元/㎡，600萬至800萬總價段已是入門級，而大戶型，精裝的千萬級高端產(chǎn)品，又成了拉動新房住宅單價持續(xù)攀高的牽引力。

△圖據(jù)克而瑞深度咨詢 | 普睿四川區(qū)域

對開發(fā)商來說，地價不斷攀高，建安成本在升高，銷售越來越難，市場競爭的卷推動開發(fā)商走向了“做高端盤遠比做剛需盤安全可控”的決策。而對購房者來說，成都城市價值的上升，又形成了另一種共識——成都的房價已經(jīng)來到了千萬級的水準了！但這一切對于大多數(shù)剛工作幾年的年輕人群來說，在成都自己買一套房變得越來越遙不可及。

公寓產(chǎn)品30萬至55萬的總價，直接讓年輕人的決策成本降到最低。與此同時， 2026年4月成都全市成交二手房24498套，二手房價同比下跌5.03%。買房子投資賺錢的想法不能說沒有，但也確實完全讓位于 “先買一套扎下根來”的實際居住需求。

△圖據(jù)成都購房通

來算一筆賬——

一套總價35萬的公寓，首付按最低30%計算約為10.5萬元，貸款金額為24.5萬元。以2026年4月公布的5年期以上LPR（3.5%）為基礎(chǔ)，公寓貸款利率通常在LPR基礎(chǔ)上加點0.5%-1%（不同銀行因客戶資質(zhì)存在差異），按加點后的整體利率約4.0%—4.5%估算，10年期月供大約為2490-2540元左右。裝修及配置成本仍按15萬元計算，意味著入住前總投入約25.5萬元（首付10.5萬+裝修15萬）。

同地段的長租公寓，月租金約2000元。買一套自己的公寓，月供只高出約500元，卻不再需要面對房東漲租和頻繁搬家的煩惱。年輕人，心里還是有一本賬的。

△圖據(jù)長冶南陽御龍府

具體到項目層面，對比更為直觀。

以長冶南陽御龍府為例，按照上面計算出的月供2500元左右來橫比。當前安居客上的數(shù)據(jù)顯示，與其一街之隔的嘉年華青年城smart公寓30㎡的loft套一，整租的月租金約2000元，兩者存在每月500元左右的差價；再看成華區(qū)和悅廣場公寓。項目周邊的魯能城公寓套一租金在2100元左右、陽光100米婭中心在1800-2200元每月。

這樣的數(shù)據(jù)，直接擊穿了大部分人關(guān)于“供不如租”的錯覺——當你發(fā)現(xiàn)每月多幾百元就能擁有一個完全屬于自己的空間時，這筆賬算下來就會變得異常清晰。

No.3

公寓的風險還是得提醒

當然，充分理解年輕人能夠買房上車的心態(tài)，但公寓的風險還是得提醒！

流動性方面，商業(yè)公寓的二手交易稅費遠高于住宅，增值稅率高，“買進容易賣出難”是普遍痛點——更適合長期收租，而非短期套現(xiàn)。

成都公寓市場早在2017-2018年住宅限購期間就經(jīng)歷過一波瘋狂增長，當時主城區(qū)公寓均價曾摸高至約17000元/㎡。近兩年疊加保障性租賃住房大規(guī)模入市，公寓市場出租的壓力持續(xù)加大。

△天府住房通部分保租房信息

政策方面，商業(yè)公寓不享受落戶、學區(qū)等紅利，對一個年輕家庭來說功能局限明顯。同時，商業(yè)水電、較高的物業(yè)費，都會逐步蠶食實際收益。購房前必須把這筆賬算清楚。

當然，對于暫時沒有學區(qū)需求、不追求房價暴漲、只想在成都有個自己小窩的年輕人來說，公寓確實是一條務(wù)實的上車路徑。

無論選擇公寓還是住宅，核心原則不變：量力而行，看清租售比，別為“低價”二字付出過高的長期代價。