在旅游城市買房托管做酒店：一種新的中產殺豬盤？

共贏的謊言

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“一年分紅2680，我成了開發商的免費房東！”

“當初賣房的時候，銷售拍著胸脯保證：你啥也不用干，躺著當包租婆。有國際奢華酒店集團托管，旺季一晚賣2800，淡季入住率80%，一年保底分紅6萬，每年還有22000酒店代金券送?！?/p>

“現在我只想每天都扇自己兩巴掌，恨自己當初腦子進水，信了銷售那張嘴。”電話那頭，A小姐憤憤不平，她向筆者解釋：

五六年前，自己豪擲90萬左右，與開發商簽訂了一份購房協議，買下大理市某樓盤里一間48平的公寓，隨后又把房子出租給一家酒店管理公司，由其改造成一棟公寓酒店。

“當時招商講的，由第三方酒店運營商托管10年，前三年免租，中間兩年固定收益8%，后五年按利潤50%分成。沒想到第二年承租方就偷偷把第三方換成自己托管，后又把酒店改名為某野奢酒店?！?/p>

“到去年開始按利潤分紅的時候，酒店展示的收入有近2000萬，但分到我們手上人均只有2600元左右。而同小區同戶型的房子，人家不托管，自己掛平臺，一個月最少都能租3000塊?！?/p>

這就把A小姐氣得不輕。聊天中，筆者搜索一下這家酒店，發現它不僅是攜程五鉆，還好評如潮。截止目前，2590多條評論里，僅11條差評。

按理說，這樣的數據，酒店生意應該非常好。但從另一位業主G先生口中得知，他們確實只分得這么點錢。再一看，酒店的房間數量有140多間，據此推算，這棟公寓酒店一共有100多戶業主。

“他們有的花了幾十萬，有的花了近百萬，有的花了一百多萬，其中不免有貸款買的，反正合計分賬給他們只有41萬這樣?！盉先生也不敢相信這個數字。

而當一些業主們找到酒店，也就是承租方理論的時候，得到的回復卻是：賬本無法公開，物業費無權調??；合同五五分，沒說面積怎么定；你們不相信，自己花錢找第三方審計。

這時候，他們才恍然醒悟。原來從一開始，自己可能就掉進了開發商和承租方精心設計的局：用國際奢華酒店托管做誘餌，再用8%的固定收益（約6萬）畫餅，讓業主們心甘情愿掏錢買房。

“那8%的租金收益，估計都是來自我們的購房款，我們后面注意到，開發商和承租方的注冊地址一樣，聯系郵箱一樣，他們極有可能存在關聯?！盙先生表示。

02

目前，大理的這些業主們正在搜集證據，聯合維權。

在酒店投資人W君看來，這些業主大部分可能是來自外地游客，很容易被大理的蒼山洱海吸引，幻想著眾籌買下一棟公寓，交給酒店托管就能躺著收錢，殊不知，這里面到處是坑。

“這些項目往往只談情懷、只承諾高回報，通常還會用保底收益騙人簽約長期，這和早年那些民宿托管類似，用高保底和省心托管忽悠房東，然后搞到一大筆裝修費就跑路?！?/p>

“區別在于，民宿是分散托管，酒店公寓是集中托管。無論哪種，最不能信的就是凈利潤分成。說白了，所謂的凈利潤，潛臺詞就是，它算的不是賣房間的錢，成本可以隨意填充?！?/p>

筆者仔細查閱A小姐提供的酒店租賃合同，發現確如W君說的一樣，酒店運營的凈利潤并沒有規定計算方式。換句話說，這份合同保障的，更多偏向于承租方的利益。

如果承租方故意稀釋利潤，完全可以將酒店運營過程中產生的一切成本都算進去，甚至虛增虛高。比如，A小姐透露的物業費從47.5萬暴漲到95萬，就是其中一項。

（受訪者供圖）

此外，合同中只寫明了業主的購房面積，卻沒寫酒店的總建筑面積應該算作多少。所以，承租方完全也可以把非業主面積部分算進去，這樣業主能分到的錢就更少了。

比較意外的是，開發商宣傳的，要引進國際奢華酒店集團托管，在這份租賃合同里并沒有涉及，只是強調業主一旦簽訂，等于默認知曉承租方會把他們的房屋，作為一個整體發包給專業的酒店管理公司開設酒店。

（受訪者供圖）

至于二者是否劃等號，并未說明，這就為后面承租方自己接管運營酒店埋下操作空間。遺憾的是，這么明顯的不對等關系、這么多明顯的漏洞，當時一百多位業主卻沒人察覺過來。

只能說這場涉及1個億左右資金的酒店托管項目，在大理蒼山洱海的濾鏡下，大家都可能被銷售團隊描繪的酒店收租的養老夢沖昏了頭腦。等反應過來的時候，才發現已經不能單方面解除合同。

03

隨后，我把上述利潤分成的條款甩給民宿投資人K君，他剛入行時就踩過民宿托管的坑，深知這里面的水有多深。

果不其然，K君一眼就看出這個公式本身就存在嚴重的不透明問題，他告訴筆者：“這種合作模式一旦進入利潤分成期，就會發現各種問題，到最后，賬目看不懂，無法監督，也無法查賬，房東只能陷入被動。”

“你說那家酒店位置很好、評分高，這恰恰可以說明他們的維護費用很高，進而倒推出酒店的賬面利潤能被做得很低，這是典型的利潤稀釋。房東只要問原因，他們就會準備一大堆理由，總之托管并不等于專業。”

“我當初被坑，也是覺得專業的事交給專業的人來做，我出房子，只等收錢就行。后來才想明白，這類托管公司，不出錢，不出資產，換一個房東就能繼續干，他們最壞的結果是沒賺到，而我們則會被房子拖死。”

實際上，不管是酒店托管還是民宿托管，這類合作模式在市場上從未斷絕過，本質就是拿投資人的資產，當他們的生意去做。而對于收益結果，他們并不負責。

于是，我問K君，像這類托管合作，如何辨別他們是否正規？

“首先，房東需要想清楚，自己面對的是運營團隊還是銷售團隊，后者的盈利重點在于前期簽約，是托管騙局的重災區，主要靠收取簽約費賺錢，包括托管服務費、裝修費、軟裝費、設備費、運營啟動費、保證金等。”

“其次，要認清托管模式的核心，是托管公司持續運營的能力，而不是房東的房子。如果托管公司輕運營、重營銷，那他們可能就沒有能力運營那么多房子，只會重點運營一部分房源。”

“最后，還要注意合同的責任界定和退出機制。很多合同最核心的問題是收益宣傳過猛，責任條款過輕；且基本不愿承擔任何風險，還不讓業主自由退出，等于在合約期內，房子并不受房東控制?！?/p>

不幸的是，被坑的這100多位大理業主，3條就占了兩條。不可否認承租方代為自營確實有在好好運營酒店，但從結果來看，運營的目的更多為是自己創造利潤。

更深一層，K君指出，這個行業很多模式，非常依賴新客戶持續進場。

“這就是為什么很多托管公司特別注重招商、注重簽單、注重擴張的原因。所以當新客戶減少，很多問題就會慢慢暴露，比如運營跟不上、售后有壓力、客戶情緒累積、房東越來越不信任......”

K君希望托管這個行業可以健康發展，但可悲的是，這些問題的后果，最后往往卻是由直面房東的基層員工承擔，老板換個模式，公司換個名字，品牌重新包裝，托管，即幫房東賺錢的故事就可以重新上演。

事實仿佛的確如此。

筆者本想帶著業主的疑問聯系該酒店以求證實，但企查查和預訂平臺上留下的聯系方式都是酒店前臺的，酒店并無官網，而后只能與處理維權事宜的一位酒店工作人員聯系，截止發稿前對方并未作出回復。

所以，托管合作不等于做夢收錢。有時候，你圖人家的收益，人家圖的可能是你的本金，出了問題，還很難找到真正的負責人。真要簽約，也要辨別清楚，這個項目到底是重運營，還是重營銷，前者才是與房東利益一致。