上周杭州新房成交破千套，剛改扛起成交主力

上周（5.11-5.17）杭州新房市場成交規(guī)模突破千套大關(guān)，環(huán)比增加25.94%，市場活躍度有所回升。成交均價受結(jié)構(gòu)性因素影響回落至38841元/㎡，暫時告別此前連續(xù)7周的價漲行情，整體市場呈現(xiàn)剛需剛改放量托底的運行特征。

先來看上周成交靠前的熱銷樓盤：

商品住宅成交方面排名前三的項目分別為：

余杭區(qū)望舟府（同備案名，成交54套，均價33644元/㎡）、余杭區(qū)保利天奕（備案名：杭詠天奕府，成交47套，均價36689元/㎡）、西湖區(qū)潤啟未來城（備案名：潤啟未來之城，成交43套，均價36047元/㎡）。

望舟府占位余杭北部新城，近地鐵，享城北萬象城、拱墅萬達(dá)、玉湖公園等成熟配套。全抬板設(shè)計，配約2000㎡下沉?xí)▋?nèi)含板塊內(nèi)首個（新規(guī)后）室內(nèi)恒溫泳池、室內(nèi)籃球場、健身房等設(shè)施）。以濱江造+雙地鐵+配套成熟為核心優(yōu)勢，續(xù)銷表現(xiàn)穩(wěn)健，以54套成交登頂上周全市住宅榜首。

保利天奕占位未來科技城板塊，緊鄰地鐵站點與商業(yè)綜合體，作為保利在杭州的首個“天系”作品，項目配置約3000㎡核心公區(qū)、23個主題架空層泛會所，打造3萬+價位段頂配社區(qū)體驗。項目以103-139㎡高性價比剛改戶型為主，精準(zhǔn)契合剛改客群置業(yè)需求，持續(xù)穩(wěn)定走量，位列全市成交第二。

潤啟未來城占位西湖區(qū)三墩北，為地鐵4號線蓮池路站（在建）上蓋，是杭州首個POD+TOD綜合體，由華潤與杭州地鐵聯(lián)手打造。項目融合公園生態(tài)與便捷交通，居住便利性突出，以110-235㎡多元戶型為主，稀缺的雙模式開發(fā)與高性價比，上周成交43套位居第三。

公寓成交方面，上周市場熱度稍有回升，但整體仍處低位運行。臨平區(qū)中順新瀾悅表現(xiàn)一枝獨秀，單盤成交26套，均價19971元/㎡，占據(jù)公寓成交的絕對主力。其余項目成交規(guī)模普遍在1-4套，公寓市場整體缺乏持續(xù)拉動力。成交均價同步承壓走弱。

（后位項目成交量低，故取首位）

再來看上周的新開盤市場，上周新房供應(yīng)節(jié)奏有所收縮，合計推出新房440套，環(huán)比減少38%，但整體去化率提升了8個百分點，來到54%。其中，以下項目表現(xiàn)亮眼：

建發(fā)棲湖云莊，占位西湖區(qū)蔣村板塊，作為創(chuàng)下杭州樓面地價歷史新高的蔣村地王項目，關(guān)注度居高不下，其集多重亮點于一身，盡管毛坯均價高達(dá)163520元/㎡，市場接受度依然高，加推303-607㎡超大平層及躍墅戶型，去化率85%，印證了杭州頂豪市場的強勁韌性。

綠城?潮語觀棠軒，位于錢塘區(qū)大江東板塊，精裝均價22310元/㎡，加推117-139㎡剛改戶型，去化率高達(dá)92%，去化保持穩(wěn)健。憑借低總價門檻、綠城品牌背書，成為上周去化率最高的樓盤。

其余項目中，沐芳洲，濱杭濱紛城、濱江西站云杭里等剛需剛改項目去化率依舊表現(xiàn)穩(wěn)健。整體來看，市場熱度高度集中于底層剛需和高端改善兩端，中端改善陷入成交斷層。

再看數(shù)據(jù)端，呈量升價跌態(tài)勢，改善占比收縮、剛需剛改托底。

上周全市商品房成交1010套，環(huán)比上漲25.94%，對比五一前常態(tài)周度數(shù)據(jù)，市場活躍度回歸常態(tài)，成交規(guī)模已修復(fù)并重回上千套水平；成交均價38841元/㎡，環(huán)比下跌21.76%，終結(jié)此前連續(xù)7周均價上漲態(tài)勢，價格回歸常態(tài)理性區(qū)間。

一方面，全市商品房成交總量走高，主要依靠望舟府、保利天奕、潤啟未來城、濱杭濱紛城等剛需剛改大盤持續(xù)走量支撐，筑牢整體成交基本盤，帶動成交規(guī)模穩(wěn)步回升。

另一方面，成交均價出現(xiàn)明顯回落，則是源于改善撐價效應(yīng)階段性減弱。

前一周拉動均價逼近5萬、實現(xiàn)七連漲的核心，是棲湖云莊、中海萬潮玖序、元起觀潮府等單價8萬-14萬+/㎡頂豪項目集中網(wǎng)簽，而上周這類超高單價頂豪項目成交明顯變少，與此同時，90-140㎡剛需剛改房源成交權(quán)重顯著提升，3.8萬元/㎡以下剛需剛改房源成交占比走高，直接拉低全市成交均價。

短期均價回落僅是階段性結(jié)構(gòu)調(diào)整，隨著傳麒府、望天際等高端頂豪項目陸續(xù)入市及網(wǎng)簽備案，全市成交均價后續(xù)仍具備重回上行通道、再度沖高的市場預(yù)期。

區(qū)域表現(xiàn)來看：

余杭區(qū)：成交190套，成交套數(shù)環(huán)比上漲25.83%，持續(xù)領(lǐng)先各區(qū)域，成交套數(shù)環(huán)比上漲31.30%，均價36832元/㎡，環(huán)比小幅回落2.94%。未來科技城、北部新城等板塊剛改大盤持續(xù)走量，支撐區(qū)域成交規(guī)模穩(wěn)居第一，價格保持平穩(wěn)。

蕭山區(qū)：成交161套，環(huán)比上漲25.78%，均價52764元/㎡，環(huán)比下滑16.82%。成交規(guī)模穩(wěn)步提升，前期錢江世紀(jì)城、區(qū)政府高端改善項目集中成交熱度消退，剛需及剛改項目成交權(quán)重抬升，區(qū)域均價隨之理性回落。

臨平區(qū)：成交145套，環(huán)比小幅下滑15.46%，均價21265元/㎡，環(huán)比微跌3.30%。臨平新城、星橋等板塊剛需剛改需求平穩(wěn)釋放，為區(qū)域貢獻(xiàn)了主要成交，也拉低了整體均價水平。

上城區(qū)：成交24套，環(huán)比下滑17.24%；成交均價58683元/㎡，雖環(huán)比小幅回落4.84%，但依舊維持全市高位水平，改善需求韌性仍存。

西湖區(qū)：成交118套，環(huán)比微漲6.31%；均價50076元/㎡，受前期拉動區(qū)域價格的頂豪項目集中網(wǎng)簽消退影響，環(huán)比大幅下跌40.71%。

濱江區(qū)：成交15套，環(huán)比下滑28.57%，均價55328元/㎡，環(huán)比小幅下滑8.63%。受高端改善項目推盤及網(wǎng)簽節(jié)奏放緩影響，成交延續(xù)縮量態(tài)勢，價格同步小幅回調(diào)。

拱墅區(qū):成交套數(shù)117套，環(huán)比大幅上漲62.5%。運河新城、華豐等剛需及剛改項目續(xù)銷發(fā)力，帶動成交顯著修復(fù)，均價則保持平穩(wěn)波動。

錢塘區(qū)：成交規(guī)模環(huán)比小幅上行，市場以剛需、剛改自住房源成交為主，依托板塊成熟配套及地緣外溢客群支撐，均價波動幅度較小，整體運行穩(wěn)健。

富陽區(qū)、臨安區(qū)：區(qū)域同步迎來量價雙修復(fù)，成交規(guī)模從前一周35套左右的低位明顯反彈，環(huán)比漲幅均在75%左右。成交仍以本地剛需自住消化為主，均價在低位基礎(chǔ)上小幅微漲，但整體去化節(jié)奏依舊偏慢，市場熱度仍處于溫和修復(fù)階段。

各面積段成交情況則呈現(xiàn)剛改主力走強，大戶型量價收縮的特征。

·90-140㎡面積段：成交601套，環(huán)比增加28.69%，成交占比提升至59.6%，均價30827元/㎡，環(huán)比微跌0.90%。成交套數(shù)和占比同步抬升，持續(xù)坐穩(wěn)市場絕對主力，成為拉動整體成交規(guī)模回升的核心支撐。

·140-180㎡面積段：成交107套，占比小幅提升至10.6左右，均價36416元/㎡，去化表現(xiàn)穩(wěn)健。

·180-200㎡面積段：成交47套，環(huán)比漲113.64%，成交占比從2.74%提升至4.65%，均價40322元/㎡，基本保持平穩(wěn)。

·200㎡以上面積段：成交148套，環(huán)比下跌14.94%，成交占比從21.70%回落至14.65%，均價大幅58558元/㎡，環(huán)比回落23.53%。受頂豪項目集中網(wǎng)簽消退影響，成交套數(shù)、占比、均價出現(xiàn)“三降”，對全市均價的拉高效應(yīng)明顯減弱，是上周整體價格中樞回落的核心結(jié)構(gòu)性原因。

文章來源:克而瑞