江蘇
城市更新，制度先行。5月21日，江蘇省政府召開新聞發布會，發布并解讀《關于進一步支持城市更新行動的若干政策措施》（以下簡稱《政策措施》）。這份涵蓋7個部分、23條具體措施的“政策包”，從規劃、土地、產權、資金、稅費、多元參與和審批等方面打出組合拳，為高質量推進城市更新注入強勁動能。
為著力破解城市更新中的堵點難點，《政策措施》以問題為導向，瞄準基層訴求，保障項目“進得來、落下來、動起來”。
自2022年省委、省政府部署推進城市更新行動以來，江蘇各地通過省級試點項目先行先試，積累了寶貴經驗。但在項目推進中，規劃適應性不足、靈活供地方式約束多、產權歸集登記難、審批流程繁瑣等問題仍不同程度存在，成為制約更新項目落地的“攔路虎”。例如，在優化審批流程方面，提出精簡報審材料、推行容缺審批，并推動建立既有建筑改造工程規劃許可、施工圖審查、消防審驗的銜接機制；對老舊廠房更新項目，允許采用消防查驗報告替代竣工驗收報告，優化消防審驗流程。《政策措施》注重整體性和多部門聯動，形成從要素保障到主體賦能再到流程優化的完整政策鏈條。以規劃彈性保障項目“進得來”，以產權創新和多元參與保障“落下來”，以融資渠道和審批優化保障“動起來”。同時，鼓勵基層首創精神，支持各地在建筑功能和土地用途合理轉換、混合開發等方面制定正負面清單，在規劃許可、施工許可等方面出臺豁免清單。支持探索土地過渡期續期和征繳土地收益金等管理辦法。
規劃和土地政策是城市更新的“先手棋”。此次《政策措施》從優化規劃管理、完善供地政策、創新不動產登記三方面發力，更加強調彈性適配和靈活精準。
在規劃管理上，江蘇建立剛彈結合、逐級深化的規劃管理機制。允許通過預留留白用地提高規劃布局彈性；結合人口結構變化趨勢，優化教育、養老、托育等公共服務設施配置標準和空間布局；對老舊住宅成套化改造等民生項目，在對周邊無負面影響的前提下，新增建筑面積可不受規劃容積率指標制約。同時，對多保留不可移動文物、多無償移交公共服務設施等公益性貢獻，可按貢獻建筑面積予以容積率獎勵。
在供地政策上，明確可協議出讓、作價出資（入股）的具體情形，支持“帶方案出讓”和綜合評價出讓。鼓勵用地功能兼容和混合開發，對符合正面清單的兼容改造，無需調整詳細規劃、可不增收土地有償使用價款。支持既有建筑功能和土地用途合理轉換，原土地使用權人申請改變用途、符合規劃的，除商品住宅等明確需收回的情形外，可以協議方式供地。對現有工業用地實施增容改造的，不再增收土地價款，切實降低更新改造成本。
在不動產登記方面，對混合兼容復合利用的，可以分用途、分空間層次設權，經分割審批后辦理登記；允許運用預告登記、“帶押過戶”、“無還本續貸”抵押登記等方式，降低資產盤活成本。
城市更新項目投資大、周期長，資金保障是核心難題。
《政策措施》從財政資金、專項債券、市場化融資等多渠道協同發力，多元化融資破解“錢從哪兒來”。江蘇將積極爭取和用好各級財政資金，鼓勵統籌省級相關專項資金，創新運用“撥改投”方式。同時發揮專項債券“自審自發”試點省份優勢，支持符合條件的城市更新項目建設。
值得一提的是，政策聚焦民生優先，突出以人民為中心，將改善群眾居住條件作為重要發力點。針對老舊住房改造，支持成套化改造，鼓勵運用提高容積率、增配公共服務設施、允許繳存人家庭提取住房公積金并提高貸款額度、提供財政補貼等方式，支持老舊住房自主更新。探索建立“申請制”自主更新實施機制。整合閑置房產土地，用于高校學生宿舍、養老托育、社區服務等公益場所建設。
下一步，江蘇將一體推進高質量開展城市更新三年行動計劃、城市更新項目庫建設，建立重點項目掛鉤聯系工作機制，推動政策精準對接。還將聚力推動出臺江蘇省城市更新條例，發布省城市更新“十五五”專項規劃，推動建立可持續的城市更新機制，為城市高質量發展提供更加堅實的法治和規劃支撐。
江南時報記者 徐曦
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