特大城市新辦公模式的興起 | 社會科學報

企業(yè)總部并未消失，而是正被重塑為促進協(xié)作、激發(fā)創(chuàng)新、吸引人才的重要載體。傳統(tǒng)辦公區(qū)因漫長通勤和碎片化日常安排，產(chǎn)生了高昂的隱性成本；而知識園區(qū)將工作、學習、社交等完整日常生活場景整合在高度連通的空間內(nèi)，有效提升了員工生產(chǎn)力與生活滿意度。近日，多倫多大學教授理查德·佛羅里達（Richard Florida）、波士頓咨詢集團合伙人兼董事羽村正樹（Masaki Hamura）等四位學者，在《哈佛商業(yè)評論》2026年5/6月刊發(fā)表題為《城市知識園區(qū)的崛起》（The Rise of the Urban Knowledge Campus）的文章，系統(tǒng)梳理了知識園區(qū)的四大核心要素，將其視為打造企業(yè)競爭優(yōu)勢的重要驅(qū)動力。

原文 ：《特大城市新辦公模式的興起》

編譯 |鐘麗麗

圖片 |網(wǎng)絡

興起背景與核心邏輯

辦公室本不該重回主流。數(shù)字技術(shù)本應將其淘汰，疫情期間，遠程辦公與混合辦公也曾一度被視為未來趨勢。但“辦公室的終結(jié)”并未到來，相反，辦公室正經(jīng)歷深刻重塑。這背后的核心原因是，對于依賴協(xié)作、判斷與相互學習的工作而言，線下共處依然至關(guān)重要。并肩工作便于協(xié)調(diào)配合，更有助于同事間建立組織賴以生存的信任關(guān)系。因此，企業(yè)總部并未消亡，而是轉(zhuǎn)型為聚焦協(xié)作、創(chuàng)新與人才吸引的綜合載體。

目前，許多企業(yè)呼吁員工重返辦公室，其理由多基于對生產(chǎn)力的狹隘理解——僅衡量員工工作時間內(nèi)的直接產(chǎn)出，即每小時完成的任務量，卻忽視了生產(chǎn)力的另一個關(guān)鍵維度：生活生產(chǎn)力。所謂生活生產(chǎn)力，指員工在工作之余處理個人事務、陪伴家人、休息恢復的效率，它是維持員工長期高效工作的重要基礎，與工作生產(chǎn)力相互關(guān)聯(lián)、相互支撐，缺一不可。

2025年，研究團隊針對法國、德國、印度、日本、阿聯(lián)酋、英國、美國七個國家的1200名專業(yè)知識工作者開展了一項專項調(diào)查，旨在全面評估工作生產(chǎn)力與生活生產(chǎn)力的關(guān)聯(lián)及影響因素。調(diào)查結(jié)果顯示，辦公室環(huán)境下，員工的整體工作生產(chǎn)力顯著高于居家辦公，這主要得益于更便捷的面對面協(xié)作、更濃厚的工作氛圍，以及更高效地協(xié)同解決問題的機會。

但將生活生產(chǎn)力納入評估后，情況發(fā)生明顯變化：受訪員工平均每天通勤時間長達75分鐘，這段時間既無法高效工作，也不能用于家庭生活或個人休息，成為無效時間消耗。更值得關(guān)注的是，員工花費在各類瑣事、碎片化日常安排，以及協(xié)調(diào)育兒、養(yǎng)老等個人事務上的時間，會嚴重消耗其工作的精力與專注力，最終導致工作效率下降，形成工作生產(chǎn)力與生活生產(chǎn)力的失衡。

知識園區(qū)的出現(xiàn)，恰好擺脫了這一困境。它通過整合空間與各類資源，既保留了面對面協(xié)作的核心優(yōu)勢，又有效減少了因離家工作帶來的日常不便，實現(xiàn)了兩大生產(chǎn)力的協(xié)同提升——這正是知識園區(qū)快速崛起、獲得企業(yè)廣泛青睞的核心邏輯。

從全球?qū)嵺`來看，知識園區(qū)的雛形已在多個城市顯現(xiàn)，成為企業(yè)總部轉(zhuǎn)型的重要方向。紐約摩根大通的新總部耗資數(shù)十億美元，圍繞大型公共廣場布局，配套建設餐廳、零售店和綠色休閑空間，打破了傳統(tǒng)辦公建筑的單一功能局限；谷歌、元宇宙等企業(yè)將倫敦國王十字車站附近的舊鐵路貨場，改造為科技、媒體與創(chuàng)意企業(yè)的集聚樞紐，吸引了大量行業(yè)人才入駐。這些實踐充分證明，知識園區(qū)模式能有效平衡工作與生活，為企業(yè)和員工帶來雙重價值，同時推動城市空間優(yōu)化升級。

核心要素與特大城市實踐

要實現(xiàn)工作生產(chǎn)力與生活生產(chǎn)力的協(xié)同提升，企業(yè)領(lǐng)導者需打破思維局限，將辦公室視為整合工作、交通、服務與設施的綜合環(huán)境，而非孤立的建筑。知識園區(qū)的核心優(yōu)勢在于融合工作、零售、娛樂等多元空間，依托便捷交通樞紐，降低通勤及日常安排的摩擦成本，讓員工無需在工作與生活間反復奔波。東京火車站附近的高層建筑群便是生動范例：這些垂直塔樓功能布局合理，上層為酒店公寓、中層為休閑場所、下層為辦公空間，大幅節(jié)省了員工通勤時間，提升了日常效率。

研究團隊基于對全球13個特大城市39個商業(yè)區(qū)的分析，構(gòu)建了知識園區(qū)指數(shù)，明確其四大核心要素：一是將日常生活的關(guān)鍵環(huán)節(jié)與工作重新整合，將辦公室與住房、服務、文化設施（含餐飲、健身、育兒服務等）相結(jié)合，吸納城市活力，讓公共空間成為協(xié)作與休整的重要場所，進而提升面對面工作的社交活力；二是強化互動聯(lián)結(jié)，通過拉近職業(yè)與生活的距離，催生非正式交流，凝聚企業(yè)文化、增強信任，激發(fā)協(xié)作意愿與創(chuàng)新想法；三是形成產(chǎn)業(yè)集群，依托行業(yè)鄰近性提升知識共享效率，推動產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展；四是依托交通樞紐，減少通勤摩擦，助力提升員工工作效率與生活滿意度。

調(diào)查數(shù)據(jù)印證了知識園區(qū)的顯著優(yōu)勢：在0-100分的標準化評分中，園區(qū)員工的工作生產(chǎn)力得分為63.4分，較傳統(tǒng)市中心員工高出約12%；生活生產(chǎn)力得分為57.9分，高出約15%。管理者也反饋，園區(qū)員工更專注高效、活力充足。對比全球城市，東京六本木和澀谷區(qū)表現(xiàn)最為突出，遠超紐約、倫敦等傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)。核心原因在于，東京數(shù)十年前便開始布局知識園區(qū)，開發(fā)商以15至30年的長期策略整合土地、打造綜合社區(qū)，而西方城市仍聚焦于單一辦公塔樓建設。

六本木曾以夜生活區(qū)聞名，森大廈公司將其改造為“城市生產(chǎn)力平臺”。日本Persol Career公司入駐后，員工自愿到崗率上升75%，協(xié)作便捷度從61%提升至84%；高盛、蘋果等企業(yè)也將日本總部設于此地，進一步強化了產(chǎn)業(yè)集聚效應。如今，東京丸之內(nèi)、新宿等傳統(tǒng)區(qū)域也在加速轉(zhuǎn)型，逐步發(fā)展為多功能樞紐，延續(xù)知識園區(qū)的發(fā)展理念。

企業(yè)選址策略與發(fā)展路徑

數(shù)十年來，企業(yè)總部選址一直由傳統(tǒng)房地產(chǎn)指標主導，如每平方英尺成本、租賃條款等。但這種框架僅適用于總部作為員工辦公場所的場景。如今，最重要的指標是“場所回報率”，即一個選址在促進協(xié)作、減少摩擦、強化企業(yè)文化方面的有效程度。知識園區(qū)框架為企業(yè)領(lǐng)導者提供了三個關(guān)鍵評估變量。

一是自然產(chǎn)生的非正式互動，這包括咖啡館、餐廳、公共空間的數(shù)量與密度，以及街道活動的活躍度。人行道繁忙、周邊有便捷會面場所的選址，能讓協(xié)作無需刻意安排——這也是企業(yè)愿意在主要交通樞紐附近支付更高租金的原因。二是員工在該地點工作所損失或保留的時間與精力，包括通勤的距離、時間、不確定性，以及就餐、處理瑣事、協(xié)調(diào)育兒等日常摩擦。最大限度減少這些負擔，能讓員工保持高效狀態(tài)，而非疲憊不堪。三是周邊產(chǎn)業(yè)與人才生態(tài)系統(tǒng)的完善程度，包括相關(guān)企業(yè)總部、供應商、初創(chuàng)企業(yè)、高校及科研機構(gòu)的密度。強大的生態(tài)系統(tǒng)能在吸引、留住人才，以及促進協(xié)作方面形成優(yōu)勢疊加。

基于這些因素，企業(yè)可選擇改造現(xiàn)有總部、新建總部，或攜手打造適配自身發(fā)展的區(qū)域。知識園區(qū)的核心理念是“打造區(qū)域而非建筑”，孤立的辦公建筑已成為劣勢，吸引人才必須完善餐飲、健身等配套生態(tài)。摩根大通、谷歌等企業(yè)的新總部均注重生態(tài)融合，實現(xiàn)辦公與城市生活的無縫銜接，印證了該模式的有效性。

知識園區(qū)模式并非大型城市專屬，小城市也可借鑒。以底特律為例，丹·吉爾伯特將其公司從郊區(qū)遷回市中心，完善各類配套設施，帶動城市復興；通用汽車、福特等企業(yè)紛紛跟進，這證明困境中的市中心可通過整合公共空間與酒店設施，以創(chuàng)新中心為引擎，打造知識園區(qū)生態(tài)實現(xiàn)復蘇。

住房負擔是特大城市發(fā)展知識園區(qū)的重要制約因素。紐約、倫敦等城市的高昂房價，迫使員工遷往郊區(qū)，加劇通勤負擔。東京曾面臨類似問題，如今通過每年新建近15萬套住房、加大高鐵投資，有效提升了住房可負擔性，使東京成為全球同類城市中更宜居的城市，為其他城市提供了可借鑒的經(jīng)驗。美國的情況則有所不同：其土地使用規(guī)則零散不一，基礎設施投資分布不均，住房供應也受到諸多限制。雖然企業(yè)自身無法解決這些問題，但企業(yè)領(lǐng)導者可在現(xiàn)有制約范圍內(nèi)，做出更明智的選址決策。

場所質(zhì)量決定區(qū)域興衰，如今，知識園區(qū)已成為企業(yè)的重要競爭武器。選址不僅是選擇一個地址，更是企業(yè)戰(zhàn)略的重要組成部分，可為組織長期成功奠定堅實基礎。

文章為社會科學報“思想工坊”融媒體原創(chuàng)出品，原載于社會科學報第2002期第7版，未經(jīng)允許禁止轉(zhuǎn)載，文中內(nèi)容僅代表作者觀點，不代表本報立場。

本期責編：程鑫云

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