5月28日虹口土拍落槌，溢價率35.64%，保利外灘啟PARK77才是這場內環“斷供潮”中最大的贏家

5月28日上海四批次土拍正式落槌，比起前幾輪，這輪土拍的熱度，早已提前引爆。

全上海的目光，都聚焦在虹口——虹口區C080301單元hk306-08地塊（瑞虹地塊）和虹口區C080403單元hk153-02地塊（歐陽路地塊），兩幅內環宅地均以約8萬元/㎡的起始樓面價掛牌。

未開，先火。

最終虹口區C080301單元hk306-08地塊（瑞虹地塊）被上海城投以19.3004億元競得，成交樓板價約108502元/㎡，溢價率達到35.63%！

這不只是一場土拍。這是一個信號，告訴你上海內環的土地，正在進入“精選時刻”。

01

為什么這兩塊“迷你”地，讓巨頭搶破頭？

很多人第一反應是：這兩塊地不過巴掌大小——hk306-08地塊出讓面積僅約7115㎡，hk153-02地塊出讓面積僅約6100㎡，兩宗地塊體量均不足1公頃。

在這輪土拍的五幅地塊中，虹口上新的這兩塊，面積最小，熱度卻最炸。

原因很簡單。上海第四批次土拍一改過往大面積地塊集中供應的模式，“小而美”特質尤為突出。兩宗迷你地塊，成為了這一趨勢的典型代表。

“小而美”，正在成為核心城市土拍的新風向。

為什么？

第一，總價可控，門檻友好。

兩幅地塊起始總價分別約為12.2億和14.23億元——在動輒百億的上海內環土拍市場，這幾乎是“上車價”，是巨頭們可以接受的標定。

第二，開發條件寬松。

兩宗地塊無風貌保護限制、無需配建保障房和租賃住房、不設中小套型比例約束。開發商可以放手做純粹的大戶型產品，沒有冗余的限制條件。

第三，也是最重要的——供應正在枯竭。

長寧區內環內曾近17年未有純宅地供應；虹口內環內，這兩宗新推宅地，每一寸都在與時間競速。回望2025年，虹口僅出讓3宗涉宅用地，卻以約175.9億元的成交總金額位列全市第二。

供地越少，爭奪越烈，確定性越強。

在見慣了興衰起伏的資本眼中，上海內環，是這個充滿不確定性的時代里，最后一處確定的、無法被稀釋的“硬通貨”。

02

更殘酷的現實：未來內環，不止是“貴”，更是“買不到”

再看一組讓每個購房者都笑不出來的數據。

根據上海網上房地產官方數據，2026年1月至今，上海內環內新房總供應量尚不足1000套。這是什么概念？放在十年前，這不過是一個中等體量樓盤的出貨量。

而5月28日即將拍出的這兩幅虹口地塊，合計規劃總建筑面積僅約33038㎡。按照2025年內環內新房平均成交面積約130㎡計算，滿打滿算，兩幅地塊加起來也只能供應約250套新房。兩幅地塊各自體量，均不足150套。

這不是偶然。從2025年下半年開始，內環內新盤體量持續走低：保利外灘啟PARK77，157套；金茂璞元，首開僅99套；綠城潮鳴外灘，首開僅44套……

內環內，正在全面進入“小而奢”的精致社區時代。體量越小，越稀缺；越精致，越難以復制。每一席，都是內環史無前例的城市孤品。

與此同時，內環內的價格，正在被全面重估。

數據機構統計顯示，上海近三年中外環及外環外成交價格基本保持穩定，內中環穩步上漲約8%左右，唯獨內環內呈現領跑態勢：新房成交均價從2023年約11.9萬/㎡，跳漲到2025年約16.23萬/㎡，漲幅達36%。

幾個標志性項目的最新定價，已經把趨勢寫在了臉上：

金茂璞元：拿地11.8萬/㎡，售價16.6萬/㎡

綠城潮鳴外灘：拿地12.7萬/㎡，售價17.5萬/㎡

虹口區C080301單元hk306-08地塊（瑞虹地塊），拿地10.85萬/㎡，溢價率達到35.63%，售價16萬+/㎡

當拿地價在11萬-12萬+之間時，售價已經向16萬-17.5萬/㎡邁進。而當5月28日虹口這兩幅地塊以8萬/㎡起拍、最終成交價必然高于起始樓面價時，內環全面站上16萬+/㎡，已經沒有任何懸念。

兩條線索疊加——

供應體量極速枯竭，單價全面向16萬+/㎡躍遷。

未來想在上海內環買一套新房，可能不僅是“買不買得起”的問題，更是“搶不搶得到”的問題。房源總量極速枯竭，單價水漲船高，留給購房者的窗口期，正在以肉眼可見的速度收窄。

03

一場大戰之后，誰才是這場土拍最大的贏家？

所有人的目光都在追逐那兩塊虹口土地的熱度。但我必須說一句大實話：當所有人都在試圖以高昂代價擠進虹口核心區時，真正具備長遠眼光的破局者，早已提前布局。

保利外灘啟PARK77，就是那個在土拍大戰前就已經落子的“天選之子”。

為什么？我把邏輯拆得很開，你們自己品：

第一，價格倒掛——土拍之后才叫“紅利”。

5月28日這場土拍一旦結束，虹口兩幅地塊的入市，將把內環價格的“錨”徹底抬到16萬+/㎡。而保利外灘啟PARK77備案均價僅13.55萬/㎡——單價差距至少2.5萬/㎡。按100㎡計算，一套直接產生250萬元的天然價差。

這不是廣告話術，而是土拍結束后，市場給出的客觀比價邏輯。

第二，總價可控——這才是真正的“內環入場券”。

保利外灘啟PARK77主力建面約100-137㎡的3-4房，1300萬即可上車。

放眼如今的上海內環，1300萬還能買到什么？楊浦濱江主流新盤120㎡起步，總價1600萬級起；虹口瑞虹板塊起步戶型130㎡，總價直奔1800萬級。

保利外灘啟PARK77，就是用不到1400萬的總價，在總價區間殺出了一條血路。這幾乎是內環內1300萬級最后、也是唯一的“入場券”窗口。當5月28日土拍落槌，這個窗口的寬度，會以肉眼可見的速度收窄。

第三，地段不可復制——雙軌上蓋的確定性。

12/18號線江浦公園站雙軌上蓋，1站新華醫院，2站達北外灘來福士/瑞虹太陽宮，5站至外灘/南京東路/陸家嘴。前期業主多為復旦、同濟、財大高校教授、新華醫院/紅房子醫生、陸家嘴金融菁英及周邊科創高端人才，更是不乏哈佛、劍橋等世界名校海歸人士。

整盤157席。這個數字，本身就宣告了它的稀缺性。

第四，產品能打——實得率約95%的尺度感。

內環絕版100㎡三房：全屋配置6飄窗+半封陽臺，百平三房做出不亞于120㎡三房的尺度感。主臥、北次臥均帶270°轉角飄窗，3.5代宅，多飄窗（可改造）贈送面積約13㎡，實測比常規戶型多出約一個小次臥。精裝選用德國嘉格納、唯寶智能馬桶、科勒美妝龍頭等國際一線品牌，實得率高達約95%。

公園頭排137㎡四房：西邊戶四開間朝南約15米面寬，東邊戶270°環幕飄窗（總贈送約19.9㎡），使用率約94%；全屋收納約18.06㎡，比同面積段競品多出40%，完美解決三代同堂收納痛點；精裝升級嘉格納五件套、芬迪白天然石材背景墻、阿黛爾灰大理石地面，是內環140㎡內唯一公園頭排+嘉格納五件套頂配戶型。

結語

風口就在腳下，請站在城市的“鎏金原點”

5月28日，一場土拍終將落槌。不管花落誰家，它背后的潛臺詞只有一個：

上海城心絕版住宅土地資源的爭奪戰，已進入白熱化收官階段。而那些站在城市“鎏金原點”上的項目，才是這場爭奪戰中真正不可復制的“恒定資產”。

保利外灘啟PARK77，整盤157席，現正熱銷中。建面約100-137㎡精致3-4房，1300萬級起入主內環雙軌上蓋公園奢宅。

實景示范區已于5月31日正式開放。

趁土拍還沒落槌，趁內環全面16萬+/㎡的時代還沒正式掛牌——去看看。

畢竟，留給1300萬級內環入場券的時間，真的不多了。