琶洲4.15萬/㎡起拍，南浦1.2萬/㎡掛牌！廣州賣地策略大轉(zhuǎn)向？

廣州土地市場又要熱鬧起來了！

今天，廣州日報(bào)發(fā)布公告，琶洲中二區(qū)AH041208地塊和番禺洛浦BA0206303地塊將掛牌出讓。

其中琶洲地塊計(jì)容建面22650㎡，起拍樓面價(jià)約4.15萬元/㎡；洛浦地塊計(jì)容建面54738.73㎡，起拍樓面價(jià)約1.2萬元/㎡。

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琶洲稀缺宅地：降容提質(zhì)，天生的“優(yōu)等生”

琶洲這兩年新房供應(yīng)一直不多，每次有新動(dòng)靜，關(guān)注度都很高。

這次掛牌的AH041208地塊，有個(gè)值得注意的細(xì)節(jié)：正式掛牌前，它悄悄做了“瘦身”：容積率從4.1直接降到2.5，限高從100米壓到80米，總建面也從原來規(guī)劃的約4萬㎡，砍到了現(xiàn)在的2.2萬㎡出頭。

表面看是地變小了，其實(shí)是把一塊原本可能做成高密度塔樓的地，調(diào)成了更適合改善型小高層的樓盤。

地塊起拍樓面價(jià)定在4.15萬/㎡，按琶洲現(xiàn)在的樓市熱度來看，不算貴。

隔壁保利天奕的地價(jià)也差不多在這個(gè)水平，而它一期二期基本賣完了，三期剛推出也賣得很火。

二手市場更夸張，保利天悅依然穩(wěn)穩(wěn)站在10萬+，周邊的琶洲壹號、江山國際，掛牌價(jià)也普遍在七八萬以上。

這塊地未來的價(jià)格預(yù)期，其實(shí)已經(jīng)很清晰了。

更何況它的位置確實(shí)沒得挑：離萬勝圍地鐵站不到300米，4號線和8號線雙軌交匯。旁邊就是保利廣場、萬勝廣場，步行范圍內(nèi)吃喝玩樂一應(yīng)俱全。六中珠江、海珠第三實(shí)驗(yàn)小學(xué)、琶洲執(zhí)信等優(yōu)質(zhì)學(xué)校環(huán)繞。北側(cè)就是抖音華南總部、唯品會(huì)等大廠，購買力根本不用愁。

唯一美中不足的是，它不算一線江景，但北向基本沒有遮擋，視野還算開闊。

毫不夸張地說，這是一塊“含著金湯匙出生”的地，只要產(chǎn)品定位不跑偏，大概率不愁賣。

02

番禺洛浦地塊：拆分后再來，門檻降了

這塊地大家應(yīng)該不陌生，就是去年11月掛牌但在開拍前一天臨時(shí)終止的東鄉(xiāng)A地塊一期。

這次重新掛牌，官方把原來13.85萬㎡的大地塊，拆分成了更小的單元。這次推出的一期總建面縮減到5.47萬㎡，起拍價(jià)也從16.62億元降到了6.64億元，但樓面價(jià)依然保持12123元/㎡不變。

地塊位于南浦地鐵站旁，通過2號線可以快速直達(dá)廣州南站、海珠西和市中心。

周邊生活氛圍已經(jīng)相當(dāng)成熟，南浦里等商業(yè)體都在運(yùn)營，日常需求基本能滿足。

更關(guān)鍵的是，地塊旁邊規(guī)劃了一所42班的九年一貫制學(xué)校，據(jù)說還會(huì)引進(jìn)名校資源。對有娃家庭來說，這絕對是王炸級別的吸引力。

在廣州，一套房如果能同時(shí)解決“住”和“上學(xué)”兩件事，它的價(jià)值就完全不一樣了。

地塊本身不大，起拍樓面價(jià)1.2萬/㎡出頭。這個(gè)價(jià)格是什么概念？

現(xiàn)在南浦島上的麗江花園、廣州碧桂園、南浦海濱花園等二手盤，成交價(jià)普遍在2萬多/㎡。

△麗江花園

如果這塊地入市后能打出“2”字頭的新房價(jià)，對整個(gè)片區(qū)的二手市場將是降維打擊。

同樣的價(jià)格，你是選一個(gè)房齡十幾年、戶型老舊、物業(yè)一般的二手房，還是選一個(gè)全新設(shè)計(jì)、低密度、有名校預(yù)期的新盤？答案不言而喻。

這種“新房價(jià)格倒逼二手”的情況，在廣州不少外圍板塊已經(jīng)上演過很多次，南浦大概率也不會(huì)例外。

03

兩宗地塊集體“瘦身”，廣州供地邏輯變了

這兩宗地塊雖然定位不同，但有一個(gè)明顯的共同點(diǎn)：都做了“瘦身”。琶洲地塊通過降容提質(zhì)縮小了規(guī)模，洛浦地塊通過拆大為小降低了體量。

這背后其實(shí)是廣州土地市場正在發(fā)生的變化：過去那種追求大規(guī)模、高容積率的供地模式已經(jīng)不太適用了，現(xiàn)在的開發(fā)商更傾向拿小地塊、快周轉(zhuǎn)，降低資金風(fēng)險(xiǎn)。

△番禺洛浦地塊

同時(shí)，這也體現(xiàn)了廣州供地策略的精準(zhǔn)性：核心區(qū)不再盲目推地，而是通過提升地塊品質(zhì)來滿足高端改善需求；外圍板塊則通過合理控制地塊規(guī)模，匹配本地居民的置換需求。

這種精細(xì)化的供地方式，既能有效避免土地流拍、穩(wěn)定市場預(yù)期，又能真正解決不同層次購房者的住房問題。

接下來就看房企怎么出牌了。敢不敢拿，拿了之后怎么做，才是真正考驗(yàn)眼光和手藝的時(shí)候。