拿地十年，一朝封神！保利發(fā)展，被全城土拍“加冕”...

5月28日，上海第四批次土拍正式拉開帷幕。

其中，第二天開拍的浦東南碼頭地塊，剛一亮相便迅速吸引了市場的目光。

艷姐看到，這塊用地面積約1.65萬方，容積率約2.5的土地，起步樓面價就來到了每平米六萬元左右。盡管整體體量不大，總建筑面積只有約4.12萬平方米左右，但它的地理位置卻十分優(yōu)越，離黃浦江直線距離不過千米，和保利?世博天悅也只有約六百米的距離。

憑借“老天爺喂飯吃”的地段優(yōu)勢，這塊地塊的最終可售樓面價在經(jīng)過112輪競價后拍出了約9.34萬/㎡的價格，溢價率約40.04%。

但與此同時，艷姐也注意到了一個細(xì)節(jié)：

兩個地塊雖然地理上近在咫尺，但地段含金量和稀缺度卻完全不在一個檔次。它們一個是世博核心區(qū)唯一的居住用地，是一線江景頂豪的終章；另一個只是核心區(qū)外圍的剛改補(bǔ)位。

可即便如此，浦東南碼頭依然吸引了陸家嘴、保利置業(yè)、中海、建發(fā)、金茂、中建八局、綠城、招商&南山、華潤&越秀共9家頭部房企同臺競價，熱度不減。

當(dāng)一塊體量局促、稟賦次之的地塊，都被市場預(yù)期推到十萬級樓面價，頂豪的低區(qū)，反而站上了性價比的黃金位。

與此同時，另一條市場規(guī)律也在被反復(fù)驗(yàn)證：

在上海，房價與房齡通常深度關(guān)聯(lián)，目前看下來再好的地段，只要房齡老了都不太值錢。但是有一個例外：你擁有絕版資源。

比如，虹口北外灘的新外灘花苑，一線臨江戶型的二手價格就依然非常堅挺。

這其中的道理其實(shí)很簡單：真正不可替代的資源，擁有穿越周期的力量。

一邊是土拍市場對稀缺地塊的狂熱追逐，一邊是二手市場對一線江景的溢價認(rèn)可。在上海，高凈值客戶的置業(yè)邏輯，正從瞬時滿足轉(zhuǎn)向恒久保值。

而在這場價值轉(zhuǎn)向中，保利發(fā)展，早已用一座世博天悅提前落子。

01

保利世博天悅

如何將總部戰(zhàn)略“最具象化”落地

在總部的發(fā)布會上，集團(tuán)核心高管團(tuán)隊幾乎全員出席，不僅攜手蘇炳添、楊麗萍等嘉賓亮相，更是共同提出了對好房子、好生活的價值觀與方法論。

而世博天悅，則一座把總部這套“戰(zhàn)略語言”，通過堪稱“六邊形戰(zhàn)士”的豪宅項目，翻譯成了一句客戶能聽懂的“產(chǎn)品語言”：

可生長的社區(qū)。

保利·世博天悅實(shí)景，實(shí)物以交付為準(zhǔn)

如今，這種生長正以肉眼可見的速度，在世博天悅的每一天真實(shí)發(fā)生著。

也正因如此，世博天悅，或許就是保利總部“好房子”理念落地過程中，最具象化的一個代表。

實(shí)拍圖，實(shí)物以交付為準(zhǔn)

1、擇址力：一塊不可再生的土地，一扇框定時間的窗

所謂的“資產(chǎn)價值”，在很多客戶看來，其實(shí)就是一個很直接的問題：

我的房子，憑什么比別人的更保值？

世博天悅的答案是四個字：

不可復(fù)制。

2013年世博天悅拿地的時候，上海濱江沿線還有零星地塊可以出讓。但此后十年，濱江核心段的住宅用地供應(yīng)逐年收緊。

結(jié)合公開市場數(shù)據(jù)來看，過去五年里，上海濱江核心段的新增住宅用地年均不到2幅。這意味著，世博天悅誕生于濱江土地供應(yīng)的最后窗口期，而如今窗口期已然落幕，未來區(qū)域內(nèi)的一線臨江住宅項目基本不會再有新增供應(yīng)。

它所占據(jù)的資源，已然從稀缺走向無法復(fù)刻、不可再生的資產(chǎn)。

上海世博浦東片區(qū)實(shí)景

不過，一塊不可再生的地，未必就能自然生長出一座不可替代的房子。從這塊地上生長出來的世博天悅，憑什么比其他項目更值錢？

從它的窗前遠(yuǎn)眺，你便能看到項目團(tuán)隊精心寫下的答案。

世博天悅正對的是黃浦江的S灣。從盧浦大橋到南浦大橋，這段彎道集中了上海濱江最具辨識度的城市界面。世博軸、中華藝術(shù)宮、梅賽德斯文化中心云集，堪稱上海過去二十年城市更新的成果集萃。

保利·世博天悅實(shí)景（僅供參考，以交付為準(zhǔn)）

而縱觀全球，從倫敦泰晤士河畔的摩天樓群，到巴黎塞納河岸的巴爾扎克公寓，再到紐約曼哈頓正對中央公園的億萬富豪街，那些窗含地標(biāo)、門對永恒的城市宅邸，從來都是資本與身份共同競逐的高地。

從另一方面來看，上海的二手豪宅市場其實(shí)同樣有一個被反復(fù)驗(yàn)證的規(guī)律：

同一小區(qū)里，正對江面、無遮擋、視野開闊的樓棟，二手掛牌價比那些“看縫”的樓棟高出約20%+。

這個價差，就是市場對不可復(fù)制的視野的真實(shí)定價。

實(shí)拍圖，產(chǎn)品以交付為準(zhǔn)

世博天悅的江景面寬和視野開闊度，在其所在板塊內(nèi)幾乎沒有競品。這也意味著，在未來相當(dāng)一段時間的二手市場上，業(yè)主如果想在這里買一套一線江景房，世博天悅很可能是唯一的選擇。

2、產(chǎn)品力：一座超越合同的社區(qū)，一局交付即生長的棋

在過去二十多年里，地產(chǎn)行業(yè)其實(shí)有一個大家心照不宣的潛規(guī)則：

交付，就是開發(fā)商和項目的“分手日”。

在交付的高光之后，售樓處收官離場，營銷團(tuán)隊功成身退，工程隊使命落幕。剩下的事便大多交由物業(yè)負(fù)責(zé)。

而物業(yè)的邏輯其實(shí)很簡單。物業(yè)費(fèi)是固定的，養(yǎng)護(hù)成本是變動的，在預(yù)算有限的前提下，壓縮支出幾乎是大多物業(yè)團(tuán)隊的本能。

所以，你看到的大多數(shù)樓盤都是交付即巔峰。此后每年，項目都在不可逆轉(zhuǎn)地“衰老”：外立面斑駁、園林雜亂、公區(qū)設(shè)施老化。業(yè)主的抱怨越來越多，二手房價的折損越來越明顯。

要打破這個邏輯，幾乎只有一個辦法：開發(fā)商在交付之后繼續(xù)投入，讓社區(qū)像生命一樣持續(xù)生長。

實(shí)拍圖，產(chǎn)品以實(shí)物為準(zhǔn)

而艷姐看到，對于世博天悅，保利整整打磨了七載。

園區(qū)內(nèi)灌木經(jīng)三年悉心修剪，水景里的流線石雕在流水滌蕩中度過三年光陰，就連展示樣板間，也浸染過三年日常居住的溫潤煙火氣。

正因如此，坐擁連續(xù)瞰江界面的它，居住體驗(yàn)直接對標(biāo)上海麗思卡爾頓或?qū)毟覃惥频甑目偨y(tǒng)套房。

要知道，以往入住一晚總統(tǒng)套房，價格往往高達(dá)約18萬至25萬元，而在這里，這份奢享是你365天、天天免費(fèi)擁有的私人資產(chǎn)。

實(shí)拍圖，產(chǎn)品以交付為準(zhǔn)

正因如此，項目還擁有市中心罕見的約2.0超低密容積率，占地約8.3萬方，整體景觀面積相當(dāng)于約3個湯臣一品。

更是正因如此，在建筑排布之初，設(shè)計團(tuán)隊便精心規(guī)劃了21度黃金傾角，實(shí)現(xiàn)了住宅棟棟瞰江。邊套更配置了270度轉(zhuǎn)角窗，從而打造出市場上獨(dú)一無二的“一線雙面江”視野。

實(shí)拍圖，產(chǎn)品以交付為準(zhǔn)

漫步在樓棟和園林間中，艷姐能夠真切感受到，保利世博天悅的產(chǎn)品力并沒有定格在交付的那一天，而是在日復(fù)一日的細(xì)節(jié)維護(hù)和微小升級中，持續(xù)生長，慢慢升維。

3、服務(wù)力：一群用腳投票的業(yè)主，一個同頻回聲的圈層

如果說擇址力與產(chǎn)品力是項目的骨架，那么服務(wù)力便是讓房子真正生長為“家”的血脈。

而在世博天悅，項目團(tuán)隊用一套超越性的服務(wù)體系，完整回答了業(yè)主的三個問題：

歸家能體驗(yàn)什么？相聚能與誰同頻？生活能如何被善待？

于是我們看到，中秋晚會、新年音樂會、再到保利上海首屆業(yè)主春晚次第登場。在此之前，全球?yàn)I水設(shè)計峰會、中法文化論壇等高端藝文活動也已相繼落地，業(yè)主更被邀請以“主理人”身份深度參與其中。

而對高凈值業(yè)主而言，比物理空間更稀缺的，是精神層面的同頻回聲，更是未來三十年的認(rèn)知圈層。

為此，世博天悅打造了YUE TIMES'圈層體系，以一座可供代際傳承的精神資產(chǎn)，從閱秀、悅己、越時代三個維度寫下了社交圈層的版本答案。

在這里，跨界藝展、私人特展、定制私宴成為了真正的生活正劇，智識的濃度就是最可感的空氣。而社群的主理權(quán)更是被悉數(shù)交還給居住者，讓圈層便擁有了超越周期的生命力。

三個維度層層遞進(jìn)，讓世博天悅從物理居所，徹底進(jìn)化為思想的策源地。

02

保利一小步，豪宅一大步：

“好房子”戰(zhàn)略的具象樣本

過去二十年，豪宅的競爭邏輯本質(zhì)上是空間競賽。誰的地段更核心、誰的石材更名貴、誰的會所更奢闊成為了項目的勝負(fù)手，所有產(chǎn)品創(chuàng)新，幾乎都指向同一個目標(biāo)：

讓客戶在簽約那一刻覺得：

這錢花得，值！

但在這次發(fā)布會上，保利發(fā)展公布了“三好保利，用心生活”的全新品牌理念，并徹底推翻了這套邏輯。

在保利看來，簽約那一刻的滿足感只是開始。真正珍貴的，是五年后、十年后、二十年后，這套房子依然住得舒心、滿意、保值。

這樣的項目，才稱得上“好房子”；這樣的滿足，才配得上“值得”。

保利的一小步，是行業(yè)的一大步。在人居理念迭代、價值邏輯重構(gòu)之間，保利發(fā)展引領(lǐng)市場完成了從“瞬時標(biāo)準(zhǔn)”到“恒久保值”的升維。

升維一：穿越周期的資產(chǎn)底線

在發(fā)布會上，總經(jīng)理潘志華說了這樣一句話：

“要依托三大業(yè)務(wù)的協(xié)同之力，通過專業(yè)的再運(yùn)營、持續(xù)的更新、全周期的服務(wù)保障，讓房子能夠穿越周期，為客戶的資產(chǎn)保駕護(hù)航。”

然而，穿越周期不是一句口號。這份能力的背后，代價是開發(fā)商真金白銀的持續(xù)投入。

項目交付后，團(tuán)隊重新調(diào)整了3號樓的車馬廳規(guī)劃，將其從原方案調(diào)整為地面層，只為了讓業(yè)主的出行歸家更方便。

景觀也在持續(xù)生長。由新加坡CICADA設(shè)計的“小黃浦江”水系每日循環(huán)凈化，蜿蜒貫穿整個社區(qū)。

保利·世博天悅實(shí)景，實(shí)物以交付為準(zhǔn)

沿著水系和步道，項目團(tuán)隊一直在微調(diào)植物配置、補(bǔ)種四季花境、修整喬灌層次。休憩設(shè)施上，臨水步道、景觀亭、草坪邊都補(bǔ)充了休閑座椅和遮陽傘，風(fēng)雨連廊和4.5米高的架空層內(nèi)，也在逐步完善休閑角落、兒童活動區(qū)和老人休憩區(qū)。

在艷姐看來，這一系列長期、持續(xù)的投入，實(shí)質(zhì)上已經(jīng)劃分出了豪宅市場的全新分水嶺：

高端住宅的競爭，早已不再局限于簽約階段的體驗(yàn)，而是全面轉(zhuǎn)向房產(chǎn)全生命周期的價值運(yùn)營。

而保利發(fā)展，也完成了一次從高端住宅開發(fā)商，進(jìn)化成了居住資產(chǎn)的長周期運(yùn)營商的躍遷。

實(shí)拍圖，產(chǎn)品以交付為準(zhǔn)

升維二：穿透時間的產(chǎn)品升維

副總經(jīng)理唐翔在發(fā)布會上表示，“要從一時的美延續(xù)到一世的好”。

然而，打造“一時的美”成本可控、效果直觀。可要做到“一世的好”，則需要大量、持續(xù)、隱形的投入。

但艷姐驚喜地看到，在世博天悅，項目團(tuán)隊始終在用持續(xù)、主動、甚至在短期內(nèi)完全看不見回報的投入，讓建筑逆生長，讓資產(chǎn)逆周期，讓期待逆衰減。

是為產(chǎn)品升維，更是給時間立法。

實(shí)拍圖，產(chǎn)品以交付為準(zhǔn)

園林之中，園林步道、水景和景觀節(jié)點(diǎn)的防眩光優(yōu)化同步推進(jìn)，水系暖光與黃浦江的燈光遙相呼應(yīng)。

社區(qū)的藝術(shù)品配置同樣在交付后持續(xù)加碼。繼雙奧大師Ilker Yardimci的雕塑《日出東方》之后，項目又引入了中國當(dāng)代新銳藝術(shù)家陳思民為世博天悅獨(dú)家定制的《黃浦游龍》雕塑。

這件作品采用高端鑄銅加專業(yè)防銹著色工藝，將浦江的流動感、游龍的祥瑞寓意與海派優(yōu)雅氣質(zhì)融為一體，真正把黃浦江的精神脈絡(luò)“請”進(jìn)了社區(qū)。

同一項目，兩件作品，一東一西，一動一靜，在社區(qū)首尾遙相呼應(yīng)。也正因?yàn)槿绱耍＠な啦┨鞇偝蔀樯虾?nèi)環(huán)濱江少數(shù)擁有兩件世界級公共藝術(shù)原作的高端住區(qū)。

升維三：超越合同的投入誠意

黨委副書記張方斌曾在會議上說過，“好生活不是一錘子買賣，而是我們陪伴業(yè)主持續(xù)的過程。”

這句話聽起來樸素，但它的落地難度至少體現(xiàn)在三個方面：

持續(xù)陪伴的成本不在合同里，持續(xù)陪伴的回報不在短期內(nèi)，持續(xù)陪伴的動力不在行業(yè)慣例里。

但對于世博天悅而言，項目團(tuán)隊的答案卻始終堅定而清晰：

項目引入保利物業(yè)最高標(biāo)準(zhǔn)的“東方禮遇”體系，管家團(tuán)隊多出身高端酒店，通過N對一的VIP群，20分鐘內(nèi)響應(yīng)需求。

空置房每周檢查、每月保潔；獨(dú)居長者每月家訪、健康監(jiān)測。酒店式禮賓提供開門、提重、代泊服務(wù)；為醉酒或夜歸的業(yè)主提供“百米歸家陪護(hù)”；快遞也能直送入戶。

硬件維護(hù)同樣有長期承諾：空調(diào)地暖換季調(diào)試、每年兩次外墻清洗、每日兩次垃圾處理、每月一次奢材養(yǎng)護(hù)、24小時入戶維修。

當(dāng)大多數(shù)開發(fā)商還在比拼交付那一刻的瞬時高光時，保利已經(jīng)悄然轉(zhuǎn)向，用長期運(yùn)營去爭奪這個行業(yè)最珍貴的兩樣?xùn)|西：

房子十年后的定價權(quán)，業(yè)主十年后的體面權(quán)。

結(jié)語：

從一塊不可再生的土地，到一扇框定永恒的窗，從一群用腳投票的業(yè)主，到一個自我強(qiáng)化的圈層，保利世博天悅，用一座“逆熵”的恒產(chǎn)，完成了對總部戰(zhàn)略徹底且鮮活的翻譯。

它超脫于交付即巔峰的瞬時狂歡，轉(zhuǎn)而成為一場交付即起點(diǎn)的長跑。它用持續(xù)的投入對抗折舊，用主動的運(yùn)營穿透周期，用合同的邊界之外的誠意，守護(hù)著業(yè)主資產(chǎn)的價值與生活的體面。

在行業(yè)慣性的洪流中，保利選擇逆熵而上、逆流而上。而世博天悅，便是這條逆行之路上毫無爭議的標(biāo)桿之作。

它正在用自己的熱銷與價值告訴所有人，真正的好房子，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止簽約那一刻的驚嘆，而是十年后、二十年后，窗外的風(fēng)景依舊，園中的樹木愈茂，鄰里的人群依然。

而當(dāng)年那群業(yè)主，也依然安居樂業(yè)、從未后悔。

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主編：張艷

責(zé)編：行輪

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