北京
（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）
案例導讀
很多人買房貪圖便宜，會入手未到上市交易年限的三定三限回遷安置房。
這類房子價格遠低于市場價，看似撿漏，實則風險極大。
本案買家全款 46 萬買下回遷房，簽完合同付完全款，賣家卻遲遲不交房，事后直接反悔、另售他人，還狡辯雙方不是買房是高利貸借貸。
法院最終給出明確判決：房屋買賣合同真實有效，賣家構成根本違約，必須全額退款并支付違約金！
案情回顧
2023 年 2 月，程先生看中一套低價回遷安置房（一號房屋），經過溝通，與房主高先生簽訂《二手房屋買賣合同》。
合同明確約定：高先生將一號回遷房出售給程先生，房屋總價 46 萬元，簽約當日全款付清，賣家需在30 天內交房，待房屋可以辦理產權證后，立刻配合買家過戶。
合同簽訂當天，程先生嚴格履約，一次性付清46 萬元全額購房款。
本以為低價撿漏成功，可到了約定交房時間，高先生一直找借口拖延，以 “租戶未搬走” 為由拒不交房。
程先生多次上門核實，意外得知高先生早已將這套房屋另行賣給他人，根本無法交付房屋。
得知真相后程先生徹底維權，準備起訴，要求解除合同、退全款、賠付違約金。
而面對起訴，賣家高先生提出離譜抗辯：
1、雙方根本不是房屋買賣，是高利貸借貸關系；
2、自己收款后立刻取現 26 萬交給中間人，屬于砍頭息；
3、案涉房屋是受限回遷安置房，不允許交易，合同無效；
4、拒絕退款、拒絕承擔違約責任。
法院查明關鍵事實
1、雙方屬于真實房屋買賣關系，并非借貸
雙方簽署正規《二手房屋買賣合同》，條款清晰、交易指向明確。賣家主張是高利貸借貸、簽署多份合同，無任何有效證據支撐，僅憑口頭說辭、轉賬取現記錄無法推翻書面買賣合同效力。
2、賣家存在根本違約，一房二賣屬實
買家已全款付清房款，完全履行合同義務。賣家無正當理由拒不交房，還私自另行處置房屋，直接導致買家購房目的徹底落空，構成根本性違約。
3、受限安置房買賣，合同依然有效
案涉房屋為三定三限回遷安置房，僅規定辦證 5 年內禁止上市過戶，并非禁止私下簽訂買賣協議。雙方自愿簽署的買賣合同，合法有效，對雙方具備約束力。
4、賣家過錯全責，需承擔違約賠償
賣家無故違約、惡意拖延交房、擅自處置房屋，是本次糾紛的全部過錯方，應當退還全部房款，并承擔違約責任。
最終法院判決
1、雙方二手房買賣合同，于 2023 年 7 月正式解除；
2、賣家十日內返還買家全額購房款 46 萬元；
3、賣家十日內支付買家違約金（以 46 萬為基數，按 LPR 四倍計算）。
核心判決邏輯
1、回遷安置房受限過戶 ≠ 合同無效
很多人誤以為回遷房、三定三限房不能交易，實則誤區：限制的是 “過戶上市”，不是 “私下買賣簽約”。只要雙方自愿，合同真實有效，違約必須擔責。
2、口頭抗辯無效，書面合同效力最高
房產糾紛中，事后口頭狡辯是借貸、被騙、不知情等，沒有證據一律不被法院采信，正規簽署的買賣合同，是維權最強依據。
3、一房二賣屬于根本性違約，買家可解約索賠
賣家收取全款后，拒不交房、另行賣房，屬于嚴重違約，買家有權解除合同、要求全額退款 + 賠償違約金。
普法干貨
? 1、低價回遷安置房慎買
未滿足上市年限的回遷房，無法及時過戶，極易出現賣家漲價反悔、一房二賣、抵押查封等風險。
? 2、口頭說辭抵不過書面合同
只要簽了正規買賣合同、完成真實付款，事后賣家任何 “借貸、被騙、不知情” 的借口，都無法免責。
? 3、賣家一房二賣，買家穩贏維權
全款購房后賣家轉賣他人，屬于典型根本違約，法院支持解約、退全款、賠違約金。
? 4、警惕安置房交易誤區
安置房不是不能賣，只是未滿年限不能過戶，買賣合同依然受法律保護，違約方必須承擔賠償責任。
律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。
靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。
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