房產大局已定？今明兩年，擁有兩套以上房子的家庭，堅持3不做！

過去十幾年買房躺賺的神話，估計不少人都聽過。甭管是一線老破小還是縣城新盤，只要敢上車，基本都能賺得盆滿缽滿，多買一套就多一條進錢路子這話，沒人不信。可到了這會兒，老黃歷早就翻篇了。現在手里捏著兩套以上房子的朋友，估計私底下都在打鼓，這接下來到底該咋辦？

咱們先說說上面定的調子，現在已經從早兩年的止跌回穩，變成了穩定市場盤活存量優化供給。說白了就是，不會讓樓市塌，但也不可能再放水把價格抬起來。普漲的好日子真的過去了，以后就是明顯的分化，核心城市核心地段還能撐住，遠郊偏遠盤只會越來越沒人接盤。這信號說白了就是給多套房家庭敲了個警鐘。

現在法拍房數量這兩年一直往上漲，里邊一多半都是當年高杠桿囤房的人，扛不動月供被銀行低價拍走，最后征信還留了污點。空著不住的老房子，每個月物業費取暖費一分不少交，大把錢全鎖在鋼筋水泥里，連點穩健理財的利息都賺不到。房價不漲本身就是虧，不少人房子沒買錯，錯就是錯在賣晚了，這話扎心但實在。

接下來兩三年，手里兩套以上房子的家庭，到底該怎么守怎么退？我跟做地產研究的朋友聊了好多次，大家共識都很統一，有三件事碰都不能碰，碰了很容易傷元氣。

如果是為了自己住得舒服，換大點的或者換學區房，那啥時候買都不虧。可要是你還想著政策松綁了趕緊抄底，那這念頭可得趕緊掐滅。政策松綁是為了穩市場消化庫存，托住剛需和改善，不是給炒房客發入場券，這完全是兩回事，千萬別搞混。

現在全國住房整體已經供大于求，人口增速放緩，年輕人結婚生娃的意愿也在往下走，剛需的池子越來越小。非核心城市非核心地段的二手房，從掛牌到成交，等個八到十八個月都是正常的，能不能脫手全看運氣。手里攥著現金，好歹還有回旋的余地，錢全砸進房子里，主動權就不在你自己手里了。

不少家庭手里攥著兩三套老房子、縣城房、遠郊空置房，年年不漲價，租也租不上價，掛出去大半年沒人問，可就是舍不得降價賣。總在心里念著，萬一哪天漲回去了呢？這種心態真的太熬人了。有幾類房子，以后只會越來越燙手，大家心里得有數。

第一類就是沒學區沒地鐵沒配套的老破小，房齡超過二十年，戶型老，沒電梯沒物業，年輕人寧可在外邊租新房，也不肯買這種房子住。第二類就是三四線城市和小縣城的遠郊新房，現在人口都往省會和都市圈走，本地沒有新增人口接盤，長期就是陰跌的命。第三類就是商住公寓、loft還有小產權房，稅費高落不了戶，二手根本沒流動性，砸手里是常有的事。第四類就是偏遠的文旅度假房，離主城區動輒一兩個小時車程，一年住不了幾天，租金低得可憐，想賣根本沒人接。

這幾類資產有個共同點，攥得越久，包袱越重，早一天脫手就早一天止損。哪怕少賣一兩成，落袋的現金也比紙面的市值實在多了。

早年大家玩的以租養貸以貸養貸，那是建立在房價一直漲的基礎上。現在房價不漲甚至往下走，這套玩法就是慢性中毒。現在多數城市的住宅租金回報率連2%都達不到，房貸利率再寬松也在3%以上。月租根本不夠覆蓋月供，房子越多，每個月往里貼的錢就越多，這哪是什么資產，明明就是個無底洞。

這幾年各行各業都不再高速增長，收入的不確定性大家都能感覺到，萬一碰上失業降薪或者家里突發狀況，多套房家庭最怕的不是少賺錢，是現金流直接斷掉。該做的就是別新增房貸別再加杠桿，存款留夠，別把現金流透支到極限。那些長期租金覆蓋不了月供，年年都在虧錢的房子，該割肉就果斷割肉，少賣一兩成，也比拖到最后輸光了強。

今年以來，公積金貸款額度、首付比例還有房貸利率都在不同程度下調，一線城市的限購也松了點。猛一看覺得是利好，仔細琢磨就能明白，這些動作都是給真正的剛需和改善讓路的，不是給投機客鋪紅毯。不少庫存壓力大的城市，地方政府還在收儲存備做保障房。

以后保障房和商品房會是兩套并行的體系，普通商品房的稀缺性早就沒以前那么高了。在這個大背景下，多套房家庭還想著靠囤房翻身，基本沒啥可能。要保住自己的家底，靠的是清醒的判斷力，不是賭一把的勇氣。

房產的下半場，拼的不是你有多少套房子，拼的是你房子的質量。過去多買就贏的經驗早就不靈了，現在是少錯才對的邏輯。誰能早點把劣質資產剝離出去，把負債理清楚，把現金流守住，誰就能護住自己大半輩子攢下的家底。

誰還在盲目囤房，死扛貶值資產，加著杠桿賭行情，誰就很可能在這一輪分化里被甩下車。能給一個家真正安全感的，從來不是抽屜里那幾本房產證，是你手頭隨時能拿出來用的現金，是看清形勢的判斷力，是說變就變的決斷力。

守住這三件事不做，今明兩年咱們普通家庭，腳下的路至少能踩得踏實一點。日子是自己過的，賬也得自己算清楚。

參考資料：人民日報 推動房地產市場向新發展模式平穩過渡