房地產救市，還有新招么

中央政治局會議內容一向是房地產行業最為顯著的“風向標”：

2024年9月是“促進房地產市場止跌回穩”；

2025年12月調整為“著力穩定房地產市場”；

2026年4月的最新表述更新為“努力穩定房地產市場”。

表面看字面意思沒有太大的變化，但其實政策信號發生了明顯的轉變，“努力穩定”四個字足以說明了當前中央對房地產的態度已經轉變為下決心盡最大可能穩定市場。

然而，這份決心從不是空談，各地方接連在3、4月份頻繁發出有利于市場的購房政策，甚至一些城市精準的踩在五一假期的前一天發出，政策的風向標已經從“做不做”落地到“怎么做”的維度上來。

政策一個接一個，看似“利好”，但是這份“積極”的背后也讓我們產生了一絲擔憂：

這究竟是“止不住跌，需要繼續拿工具救市”還是“已經止跌，正在加速修復之中”？

更直白的說：“房價究竟到沒到底，政策的工具到底出沒出完？”

而這一切的答案，都需要看市場是否真的下場買單，畢竟，市場永遠是對的。

01

市場永遠是對的

數據是最理性的反饋

房價到沒到底？這個問題也許沒人能回答出來，但如果換個問法，現在究竟有沒有人買房子，市場是不是依然在觀望、不買單？這個問題很好回答，躬身入局，下場調研就能得到答案。

先說結論，市場遠比我們想的要“夸張”，在各地方政策密集推出之后，大家幾乎是“用腳投票”，用行動反饋政策的成效。

廣州在“五一”假期樓市活躍，一手住宅日均認購套數同比上漲超五成。4月廣州二手房網簽量連續兩個月破萬套。戳此了解，VR沉浸式看房

廣州以“以需定供+發放補貼+公積金提額”三管齊下精準打通置換鏈條，黃金周消費力印證了政策有效性。

深圳4月30日政策實施至5月10日，深圳一二手商品住宅累計網簽2776套，同比大幅增加52.9%。其中新建商品住宅認購1021套、同比增33.6%，網簽1272套、同比增67.8%；二手住宅網簽1504套、同比增42.2%。

深圳4.30新政堪稱一線城市本輪力度最強的政策，限購幾乎達到“零門檻”。

杭州4月成交的300萬元以內二手房中，公積金貸款覆蓋比例從3月的26.2%提升至29.7%，提高3.5個百分點，剛需購房家庭獲益明顯。

杭州的公積金政策的調整精準匹配了剛需和置換需求，公積金使用率顯著上升，有望持續激活剛需群體。

所有的數據都在指向一件事，我們正在從止跌回穩的狀態過渡到穩步修復的進程之中。

雖然數據能夠反饋事實，但是，我們也不得不承認，在體感上我們依然擔心政策如過往一樣“擠牙膏”，擔憂日后還會有新的政策。如果真的是那樣，那是不是還要繼續等下一個新政？房價是否還能再降一降？

想要回答清楚這個問題，得先看政策的工具箱究竟到沒到底。

02

兩大指標看清政策底牌

看政策究竟到沒到底，關鍵看兩個指標，一個是工具箱是不是全都打開了，還有沒有“后手”？另一個是打開的力度究竟有多大？

首先，翻遍政策的工具箱，真沒看到“后手”的影子。

從目前看，在地產上行期內工具箱里的限制工具幾乎全部放開了。

限購幾乎名存實亡，現在除了北上廣深的少部分核心區域以外，購買沒有任何限制，并且深圳的進一步釋放也意味著其它城市也會馬上跟上，全面解除限購只是時間問題。

限貸就更不用說了，現在的情況是不僅不會限貸，公積金直接拉到頂，利率也降到了歷史低位，只要想貸基本屬于零門檻。

首付降低了、財政補貼也給了、政府更是直接下場收購、現房銷售也在試行階段。從過去的單點試探到現在的多點合力，可以說，政策的工具箱已經翻了個底朝天，對市場沒有任何隱瞞，毫無保留地給向了市場。

其次，政策的力度還有空間，但實話講，真的不大了。

首付可以從3成到2成，也許未來有可能做到1.5甚至1成。

利率雖然是低位，但只要銀行息差撐得住，也有繼續下探的可能。

公積金的額度可以繼續向上試探，因城而異。

財政的補貼，政府收購的力度也有繼續加碼的空間。

雖然政策的力度從理論上講可以繼續加大，但是就目前而言，可以幻想的空間真的不多了。這就像是假如山西推出0首付、低利率、財政補貼的購煤政策，鶴崗人也不會買是一個道理，因為力度對應的是需求，現在的力度已經可以滿足絕大多數人的基本需求了。

對于購房者而言，是繼續觀望還是就此下場，這取決于每個人的需求。我們承認力度有再降的可能，只是下探的空間非常有限，但你的需求是否有時間可以再等，這個問題的答案只有每個需求購房的人自己知道。

但我們可以確定的是，在房價的趨勢上現在正在從波谷走向光明的路上了。戳此了解，1V1遠程同屏帶看

03

市場分化已形成

與其看房價不如看產品

當前，房價的漲跌從不是一概而論，普漲普跌的時代已經一去不復返，與之而來的趨勢是：“分化”。

無論是大城市還是小城市，無論是新房還是二手房，都不存在集體修復或集體漲跌，現在的情況是所有的資源、資金都在向核心城市的“好房子”靠攏，只有“好房子”才能保住底線，突破上限。

什么是好房子？官方的答案是：應當具備安全、舒適、綠色、智慧等特征，覆蓋安全耐久、健康舒適、綠色低碳、智慧便捷四大核心維度。這是“好房子”作為產品的底線。

然而，“好房子”的上限應當還需要具備三“核”指標：核心城市+核心地段+核心產業。

城市決定了房地產的規模，地段決定了房地產的價格，產業決定了房地產的購買力，國家也正在用城市更新的方式努力讓“好房子”不斷的高質量發展。

房地產市場如同手機市場一般，不是所有手機都能賣出去，只有具備高刷新率屏幕、快充、長續航這些“好手機”標準的產品才有人買。功能機不是降降價就能賣掉的，消費者不買是因為它從根本上被淘汰了。

“好房子”也是一樣的邏輯。城市更新的作用，就像給老舊的“功能機”安裝了一款新系統，雖然硬件沒變，但使用體驗大幅提升，讓老房子在市場上重新有了競爭力。

所以，請別再問“市場到沒到底”，而要問“我的房子是不是‘好房子’”。

結語

房地產上行期，國家的調控看似是在打壓，實則是在降溫，就和人過于興奮時如不及時安撫，就有可能會演變成樂極生悲。

房地產下行期，國家的調控看似是在營救，實則是在矯枉過正，如同股市一般，我們要的從不是一時快速增長的瘋牛，而是一只能夠長遠健康的慢牛。

房價到沒到底，沒有一個標準的答案，但中央定調、地方配合，健康的風向標已經完成轉向，我們也不必在“等風來”，而是切實的感受到“風真的來了”。

所以，別再問：“還會不會更低”，而是問：“如果這就是底，我要不要動。”

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