三折“抄底”恒大資產！啟東國資終于出手了

苗野丨發自北京

歷經16個月5次上架，“恒大系”位于江蘇啟東的一處酒店資產終于迎來了新主人。

5月23日，京東資產交易平臺的一紙成交確認書，為這筆跌宕起伏的資產處置畫上了句號，啟東燦爛景區管理有限公司以6949萬元的底價競得標的。標的物為江蘇省啟東市寅陽鎮恒大海上威尼斯1606號不動產，證載建筑面積26351.45平方米，共10層，規劃用途為商業服務。

目前，該物業作為“恒大海上城堡酒店”運營，屬于恒大海上威尼斯片區，與同片區的“恒大海上威尼斯酒店”相距約1.2公里，后者目前仍在正常營業。

從2025年1月首次掛牌時的2.02億元市場評估價，到如今不足7000萬元的成交價，這座曾被視為恒大文旅板塊“拳頭產品”的濱海酒店資產，估值縮水接近七成。

接盤方啟東燦爛景區管理有限公司，成立于2013年10月，主營業務是啟東圓陀角旅游度假區的景區管理及配套項目運營。企查查信息顯示，該公司為江蘇啟泓文旅產業發展集團有限公司的全資子公司，后者由啟東市財政局100%控股，公開項目覆蓋文旅資產盤活、賽事運營、品牌打造多個領域。

從資本市場角度來看，這筆交易是近年來地方國資接手“問題資產”的一個縮影，從陜西建工以18.43億元競得西安恒大文旅城項目，到湖南湘江新區以2.83億元接手恒大童世界3宗地塊，再到啟東國資此次介入恒大海上威尼斯片區酒店資產的盤活與運營，地方國資正在越來越多扮演著“最后一道防線”的角色。

但市場更關心的問題是，啟東國資此時出手究竟是“抄底”，還是不得不扛的“接盤”？要真正“復活”這張區域文旅名片，遠不只6949萬元的收購成本，后續的有效運營和可持續盈利才是啟東國資的大考。

記者針對相關問題分別致電江蘇啟泓文旅產業發展集團有限公司和啟東燦爛景區管理有限公司，截至發稿，未能接通。

五度掛牌，三折成交

自去年初被擺上貨架以來，該酒店資產經歷了堪稱“折上折”的拍賣歷程。

最早在2025年1月12日，標的物以1.42億元的起拍價首登阿里拍賣平臺，彼時市場評估價超過2億元，吸引了超7500次圍觀，68人設置提醒的“排面”，最終因無人報名流拍。此后，起拍價兩度下調，第三次以“變賣”形式登場，圍觀人數達40890次，113人設置提醒，報名人數卻依然為零。

時隔一年之久的2026年5月3日，標的轉至京東資產交易平臺，起拍價降至8686萬元，雖有1人報名，卻始終未出價，再度流拍。不到20天后的5月22日，起拍價進一步下調至6949萬元，較最新評估價1.24億元打了5.6折。次日，啟東燦爛景區管理有限公司以底價成交，出價記錄僅有一條。

若以最早2.02億元的評估價為基準，最終成交價僅為原始估值的三成左右；若以首次1.42億元起拍價計算，價格近乎折半。

促成這筆“折上折”交易的直接原因是“恒大系”關聯企業的債務糾紛。標的資產登記在啟東鑫華置業有限公司名下，因該公司與啟東某商業銀行存在借款合同糾紛，銀行于2024年7月申請強制執行，執行標的超過6700萬元，導致酒店資產被啟東市人民法院查封并納入不良資產處置清單，走上拍賣之路。

至此，這場因恒大債務危機而衍生的資產處置鏈條，最終以啟東國資入局畫上了句號。

“底價成交符合市場預期。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，基于恒大當下的處境及恒大威尼斯項目住宅市場表現一般，客觀上對區域內酒店類資產的處置造成負面影響，對拍賣價格會形成抑制。在市場資金普遍望而卻步，僅有國資具備實力和意愿“托底”的現實背景下，啟東國資的介入既是對區域經濟的責任擔當，也是一種理性的資本選擇。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜認為，啟東國資介入是地方政府“保盤”邏輯下的博弈，是用財政信用為區域發展“托底”。恒大海上威尼斯是占地8967畝的超級文旅大盤，酒店是核心配套，一旦爛尾，已交付住宅價值將遭重創，政府前期基建投入淪為沉沒成本。這個“低價”是市場反復驗證后的真實價值，而非被低估的價值，啟東國資不是在“撿便宜”，是在“買穩定”。

國資接盤的挑戰

交易的標的物是恒大海上威尼斯龐大版圖中的重要組成部分，此輪拍賣折射出一處文旅巨擘的興衰剪影。

公開信息顯示，恒大海上威尼斯是啟東乃至整個南通地區的一張文旅名片，項目位于江蘇省啟東市圓陀角風景區內，是一個集居住、旅游、商務、娛樂于一體的超大型綜合旅游度假居住區。項目建設用地規劃總用地面積為8967.9畝，以意大利威尼斯水城的理念打造了58座私屬島嶼、40座世界經典名橋以及五星級海景酒店，總建筑面積約1195萬平方米。

項目開發始于2005年，恒大采用了大規模的填海造陸模式，圍建了7.23平方公里海域，打造了3.5公里私家海岸線，并專門從海南移植優質海沙，營造“碧海銀沙”的濱海景觀。2012年7月項目首次開盤，恒大曾豪言“還啟東、還上海、還華東一片藍海”，吸引了大量長三角地區投資客與度假客戶，彼時銷售額突破20億元。2016年7月，恒大海上威尼斯酒店開業，一度被宣傳為僅次于上海外灘和迪士尼的“上海第三大景點”。

然而，隨著恒大集團整體債務危機全面爆發，這座曾經風光無限的文旅社區也未能幸免。項目整體運營陷入停滯，客流銳減、經營虧損、物業維護缺位等問題集中顯現，酒店長期處于低效運營狀態。

嚴躍進認為，此類大體量商業資產若長期閑置，不僅會造成資產價值流失，也對當地文旅經濟和營商環境產生負面影響。由啟東國資出手盤活是一次積極的“心理救市”，對維護城市形象及區域再開發、再利用起到積極作用，是全國范圍內地方國資加速介入酒店文旅資產處置的一個典型切片。

換句話說，其象征意義已然超越單一交易本身，但對啟東國資而言，這筆交易的挑戰和風險同樣不容回避。

柏文喜認為，標的物酒店資產只是8967畝大盤的冰山一角。住宅價格崩盤、現房滯銷、配套舉步維艱，單獨盤活難度極大，建立可持續盈利模式難度更大，整體拯救所需資金更是天文數字。啟東市財政局100%控股的文旅平臺出手，用的是地方財政信用，在土地出讓金下滑、地方債務嚴控背景下，每一筆“保盤”支出都在消耗財政空間，若酒店持續虧損，將成為財政“出血點”。

在他看來，這樁交易的真正考驗在三年后，若啟東國資能讓酒店盈虧平衡，就是成功的“抄底”；若淪為需要持續補貼的“僵尸資產”，就是代價高昂的“接盤”。

“運營能力是最大短板。”市場人士提出，國資平臺雖有資金和政策優勢，但在市場化運營基因上并不占優。酒店是典型的“重運營”業態，專業管理團隊的缺失可能導致資產盤活效率低下。地方財政通過文旅國資平臺直接收購區域內恒大問題資產，也意味著這座濱海酒店的未來運營風險與改造投入，需要地方財政一并承接，“被動兜底”的風險不容小覷。

當下，鑰匙已交到啟東國資手中，這座曾經引以為傲的“海上城堡”能否真正煥發新生，考驗的不僅是啟東國資的資金實力，更是運營智慧和耐心。