父母婚內共有房產私自過戶長子！北京房產律師勝訴認定買賣合同無效

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案例導讀

很多家庭都會遇到這種情況：父母婚后取得的回遷房、房改房，屬于夫妻共同財產。一方老人去世后，房屋未辦理繼承分割，在世老人私自將房屋低價過戶給其中一名子女，試圖獨占房產、剝奪其他子女的繼承權益。

實務中不少家屬疑惑：已經過戶十幾年的房屋，還能推翻交易嗎？私下過戶的房屋買賣合同有效嗎？

本案是典型的婚內共同房產私自處分、損害其他繼承人權益的經典案例。法院明確裁判規則：夫妻共同房產，一方老人去世后屬于全體繼承人共有，在世老人擅自低價過戶給單一子女，構成惡意串通，房屋買賣合同直接無效。

涉案主體（全程脫敏）

祖輩：傅父、傅母（夫妻關系，房屋原始權利人）

子女：傅大子、傅二子、傅長女、傅次女（四名法定繼承人）

大子家屬：大兒媳、傅孫女（傅大子妻兒，后續房屋繼承人）

拆遷單位：甲房地產公司

涉案房產：一號房屋（西城區危改回遷房，案涉爭議房屋）

案件核心事實

傅父、傅母婚后通過危舊房改造回遷政策，購置取得一號房屋，房屋登記在傅父名下，房屋購置折算夫妻二人工齡，享受專屬房改優惠政策，屬于夫妻法定共同財產。

2007年，傅母去世，生前未訂立遺囑。此時一號房屋中屬于傅母的一半房產份額，依法發生法定繼承，由傅父、四名子女共計五人共同繼承，房屋轉為全體繼承人共同共有狀態。

2010年，傅父在未告知、未征得其他三名子女同意的情況下，與傅大子私自簽訂《存量房屋買賣合同》，以極低價格1萬元，將價值不菲的一號房屋過戶至傅大子名下。

2017年，傅大子去世。其名下的一號房屋通過繼承公證，由大兒媳、傅孫女按份繼承，完成二次過戶，房屋最終登記在大兒媳、傅孫女名下。

后續傅二子知曉房屋被私自過戶的事實后，認為傅父與傅大子惡意串通，擅自處分家庭共有遺產，嚴重侵害自身合法繼承權益，遂向法院起訴，要求確認二人簽訂的房屋買賣合同無效。

各方核心爭議

原告（傅二子）主張：一號房屋是父母夫妻共同財產，傅母去世后屬于全體子女共有。傅父、傅大子在其他繼承人不知情的情況下，低價私自過戶房屋，屬于惡意串通損害第三人合法權益，案涉房屋買賣合同應當無效，房屋應恢復原始登記狀態。

被告（傅父、大兒媳、傅孫女）抗辯：早年家庭內部有口頭約定，購房時誰出資、誰贍養老人，房屋最終就歸誰所有。傅大子全額出資購房、長期贍養老人、料理老人后事，其他子女未盡贍養義務、放棄購房，案涉過戶是家庭真實意思表示，不存在惡意串通，合同合法有效。同時本案時隔多年，已超過訴訟時效，原告無權主張權利。

其他家庭成員：傅長女同意被告答辯意見；傅次女表示對房屋交易情況不知情，不發表意見。

法院關鍵裁判觀點

1、確認合同無效之訴，不適用訴訟時效規定

法院明確：訴訟時效僅適用于債權請求權，而請求確認合同無效屬于程序性確認之訴、形成權范疇，不受訴訟時效限制。即便房屋過戶十余年，權利人依然有權起訴確認合同無效，被告時效抗辯不成立。

2、涉案房屋屬于夫妻共同財產，去世一方份額屬于遺產

一號房屋系傅父、傅母婚內依據房改政策、折算夫妻工齡購置，享受夫妻專屬福利優惠，依法屬于夫妻共同財產。傅母去世后，房屋50%份額為傅母遺產，在無遺囑的情況下，由五位法定繼承人共同共有，任何單一繼承人無權單獨處分。

3、父子私自低價過戶，構成惡意串通，合同無效

傅父、傅大子作為直系近親屬，明知傅母去世后房屋存在其他合法繼承人，明知房屋屬于家庭共有遺產，卻在未征得其他子女同意的情況下，以極低價格1萬元簽訂買賣合同、完成過戶，刻意規避法定繼承，明顯屬于惡意串通損害第三人合法權益，符合合同無效的法定情形。

4、口頭家庭分房約定無有效證據，法院不予采信

被告主張存在“誰出資、誰養老、房歸誰”的口頭家庭協議，但未提交任何書面證據、錄音證據佐證，且無法證明去世的傅母認可該約定。僅有單方口頭陳述，不足以對抗法定繼承規則，法院對該抗辯理由不予采納。

最終判決結果

1、確認傅父與傅大子于2010年簽訂的《存量房屋買賣合同》無效；

2、駁回原告傅二子要求恢復房屋登記的其他訴訟請求。

專業普法干貨總結

1、夫妻一方去世，房產不能私自過戶

婚內房產屬于夫妻共同財產，一方離世后，房屋自動產生法定繼承，屬于全體子女在世配偶共有。哪怕房屋只登記在一方名下，在世老人也無權單獨出售、贈與、過戶給單一子女，私自處分行為大概率無效。

2、低價過戶、親屬間交易，極易被認定惡意串通

近親屬之間以遠低于市場價格交易共有遺產房屋，未告知其他繼承人、無合理交易理由的，法院普遍認定為惡意串通，直接判決合同無效，以此保護其他繼承人的合法繼承權。

3、確認合同無效，沒有訴訟時效限制

房屋被私自過戶多年，哪怕超過十年，只要屬于惡意串通、違法處分共有遺產，繼承人隨時可以起訴確認合同無效，不受訴訟時效約束。

4、口頭分家、分房約定，法律效力極弱

家庭內部口頭承諾“誰買房房歸誰”，無書面協議、無全體家庭成員簽字確認，無法對抗法定繼承，無法作為排除其他子女繼承權利的合法依據。