北京
（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）
案例導讀
購房者全款購入回遷房、合法居住十幾年，歷經訴訟確認房屋歸自己所有。原房主明知房屋早已售出，卻偷偷補辦房產證、惡意辦理抵押套現。購房者起訴維權，法院認定抵押屬于惡意串通、無效，判決直接注銷房屋抵押登記。
人物與涉案主體
實際購房者（原告）：王女士
原房主（違約方）：張先生
惡意抵押權人（被告）：李先生
開發單位：甲地產公司
涉案房產：一號房屋
案情回顧
2005年，王女士與張先生簽訂協議，受讓張先生的回遷房購房資格，全款出資購買一號房屋，2006年正式入住，持續居住至今。
2008年，因房價上漲，張先生反悔起訴主張交易無效，要求收回房屋。經兩級法院審理，終審判決雙方交易解除，張先生需向王女士退還購房款、賠償損失。
判決生效后，張先生無力履行退款賠償義務。2009年8月，雙方重新協商補簽協議，由王女士支付總價1020252元，重新購入一號房屋，張先生承諾配合辦理過戶，不得再次違約。王女士當日全額付清房款。
后續房屋屬性變更為可上市大產權房，具備辦證過戶條件。張先生一直拖延配合過戶，刻意隱瞞辦證進度。2019年，張先生以證件丟失為由，私自補辦一號房屋不動產權證。
2020年，王女士起訴要求張先生配合過戶。訴訟期間，張先生為阻止過戶、惡意套現，迅速與李先生辦理高額不動產抵押登記，試圖用抵押方式鎖住房屋，阻礙交易過戶。
王女士后續調取檔案才得知房屋被惡意抵押，同時房屋還因張先生其他債務糾紛被法院查封。王女士提出執行異議，法院裁定中止對房屋的查封執行。
后續二審法院終審判決，確認一號房屋歸王女士所有，判令張先生配合辦理過戶。但房屋仍存在抵押登記無法過戶，王女士再次起訴，要求注銷涉案房屋的抵押手續。
被告抗辯
李先生主張抵押借款真實有效，對方未還清欠款，不同意注銷抵押。
張先生否認交易效力，借口存在欠款糾紛，拒絕配合注銷抵押。
法院審理核心觀點
1、原房主屬于典型無權處分、惡意違約
張先生早已將房屋出售給王女士，收取全額房款、喪失房屋實際權利，明知房屋存在權屬爭議，仍私自補證、設立抵押，主觀惡意明顯，屬于無權處分行為。
2、抵押權人不構成善意取得
李先生具備房產行業專業資質，從事房產相關放款業務，具備高于普通民眾的審查能力。辦理抵押前，未實地核驗房屋、未核實房屋真實居住及權屬情況，未盡審慎審查義務。結合聊天錄音、庭審筆錄、資金流轉細節，足以認定雙方存在惡意串通辦理抵押、阻礙過戶的高度嫌疑，無法構成善意抵押權人。
3、爭議房屋禁止設立抵押，抵押行為無效
涉案房屋權屬存在明確爭議，屬于法律規定不得抵押的財產。無權處分設立的抵押，且不存在善意取得情形，抵押登記依法應當注銷。
最終判決
張先生、李先生限期協助王女士，注銷一號房屋的全部抵押登記手續。
普法避坑指南
? 誤區1：房產證登記誰的名字，誰就能隨便抵押賣房
? 真相：房屋早已售出、全款交付、實際交付他人長期居住，登記產權人已無實際處分權，私自抵押屬于無權處分，抵押無效。
? 誤區2：辦理了抵押登記，抵押權就一定受法律保護
? 真相：抵押權成立必須滿足善意、合理對價、審慎審查三大條件。惡意串通、未盡審查義務的抵押，即便完成登記，也可以被判決注銷。
? 誤區3、房主欠債抵押房屋，購房者只能自認倒霉
? 真相：合法購房、長期實際居住的真實購房者，權利優先于后續惡意設立的抵押權利，可起訴注銷抵押、正常過戶。
案例總結
二手房、回遷房交易中，只要購房者全款履約、長期合法占有居住，即便原房主惡意補證、私自抵押、設置過戶障礙，法院也會依法保護真實購房者權益，認定惡意抵押無效，支持注銷抵押、正常辦理過戶。
律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。
靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。
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