廣東
這兩天刷朋友圈時，看到中介發了一條：“海珠神秘新盤，海韻同地段，250-450萬”。
海珠西新盤，250萬？
要知道，保利海韻開盤賣5.4-6.2萬/㎡，一套90多方總價奔著500多萬去了，這價差快對半砍了，認真的？
點進去一看，原來是老面孔了，海珠西出了名的“鴿王”——君和府。
項目早在上個世紀就動工了，20多年來，總是時不時傳來項目即將入市的消息，然后就沒有然后了。
但這次似乎又不太一樣，因為中介已經進到房子里面拍了，難道這次要來真的？
小前線決定現場跑一趟。
01
去到項目現場，看到項目依然是被圍欄圍得嚴嚴實實，外立面看起來應該翻新過，“君和府”3個字挺顯眼。
不過，可能是去的時候正值大中午，現場沒有一點施工的動靜，甚至連工人都看不到。
當然，也沒有售樓處，沒有接待中心，連個問話的地方都找不到。
倒是有個東西引起了我的注意，圍欄里面的商業部分，招牌已經掛出來：君和坊。
底下做商業，上面是住宅，這是典型的商住業態，但目前沒有看到任何商家入駐的痕跡，空蕩蕩的。
這也可以理解，住宅都還沒賣，商業招商肯定要往后排，但反過來想，如果連商業都還沒動靜，住宅的入市節點，大概率也沒那么緊急。
整體看下來，除了新掛的名以外，項目并沒有太多新東西，也看不到有什么即將入市的跡象。
02
這個項目為何一鴿再鴿？
資料顯示，項目最早在1999年就動工了，2003年房子封頂，甚至拿到了預售證，結果開發商暴雷，拖欠工程款、銀行貸款，項目直接停擺，一耽誤就是近十年。
直到2012年，項目才通過股權重組再度啟動，改名中源御品，并再度傳出即將入市的消息，連樣板房都做了。
市場反應挺熱烈，據說當時一共400多套房源，愣是收了2300多個籌，結果呢？說了多少次“馬上開盤”，最后全成了“下次一定”，鴿王的名號由此而來。
這一鴿，又是十年出頭。
直至2025年初，原開發商泰和房地產宣告破產，廣州正中投資有限公司接盤，項目正式更名君和府，開始了第三次生命。
不過，新東家接盤后似乎也不順利，因為原物業在法院查封期間，把底商租給了幾家餐飲店，新開發商接手后，這些商戶被要求停業清退，雙方又免不了拉扯一番。
到如今這些商家都已經搬離了，看起來表面上的障礙都已經掃清，就是不知道，項目遲遲不入市又會是什么理由？
03
廣州爛尾的項目其實也不止君和府一個，為什么它能一直吊足人們的胃口？
只能說，項目的位置確實很加分。
君和府位于江燕路，周邊2號線、11號線和廣佛線三地鐵交匯，最近的燕崗站步行距離僅約500米。
其他配套也基本都是現成的，樓下就是紅棉小學，商場、醫院等都是步行可達。
再加上價格也確實吸引人，“總價250萬起買海珠西老城區新房”，誰聽了都難免迷糊。
但仔細想想，這句話其實水分也不小。
先說“250萬起”，對應的是一房戶型，大概50多方，算下來單價也要4萬多一方了，跟周邊的新盤價差也沒那么大。
而它的優勢，就是戶型面積設計得足夠小，大幅降低了上車的門檻。但50多方的一房戶型，市場接受程度如何很難說。
再說“新房”，項目可不是一片空地閑置在那里20年，而是已經建好了，風吹雨打了20年。
個人看來，它跟二手房并沒有什么太大區別，甚至二手房會有屋主保養維護，而它沒有。
產品過時也是個問題，君和府原來3棟住宅樓，2梯8戶，主力是61-99㎡的一至三房，聽說現在項目會重新裝修出售，但戶型布局、采光、景觀視野這些不是后天重新裝修能彌補的。
而且，項目的產權年限大幅縮水，等項目收樓、拿房產證，土地年限大概只剩40年出頭，說不定銀行放貸都會卡你一手。
只能說，一分錢一分貨，項目的價格確實有一定優勢，但結合它的基本條件來看，也達不到能讓人“閉眼沖”的程度。
你覺得呢？
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