深圳這個(gè)盤，越來(lái)越難了

文/深圳進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

明天（6月11日）上午十點(diǎn)，位于南山前海的山樾灣安居房。

將進(jìn)行公證搖號(hào)以敲定最終選房順序。

項(xiàng)目最新認(rèn)購(gòu)終審結(jié)果已公布，共計(jì)551 戶家庭通過(guò)資格終審。

這一次，山樾灣的去化到底能到多少？

其本批次配售房源，位于1棟A至F座和2棟A至G座。

共1984套房源，其中2套作為樣板房暫不銷售，本次配售1982套。

包括兩房戶型1344套，建筑面積約70㎡；三房戶型638套，建筑面積約90㎡。

配售均價(jià)42640元/㎡。

之所以受到廣泛關(guān)注，原因之一是項(xiàng)目作為安居房，總價(jià)255萬(wàn)起就能上車南山。

相比片區(qū)普通商品房，門檻極大地降低了。

另一方面，也因?yàn)轫?xiàng)目即便頂著低門檻光環(huán)，仍太難賣了。

整個(gè)山樾灣，是一個(gè)大型安居型商品房社區(qū)，由漢京集團(tuán)打造。

位于南山區(qū)前海路0005號(hào)，地處前海媽灣片區(qū)小南山北麓，坐擁前海自貿(mào)區(qū)與蛇口太子灣雙核交匯處。

項(xiàng)目建筑面積達(dá)58萬(wàn)㎡，總住房合計(jì)4900套。

并規(guī)劃有約5萬(wàn)㎡園林空間、8大活動(dòng)區(qū)、1.9萬(wàn)㎡公建配套、9500㎡商業(yè)。

就是這樣一個(gè)盤，在兩年多時(shí)間里面，開(kāi)盤十余次，去化并不理想。

有多次開(kāi)盤配售，去化率甚至不足5%。

所以項(xiàng)目房源，只能被反反復(fù)復(fù)拿出來(lái)賣。

因此山樾灣還有了深圳樓市“回鍋肉”的稱號(hào)。

而且因?yàn)槿セ焕硐耄介袨尺€曾進(jìn)行了多次申請(qǐng)條件的調(diào)整，對(duì)申購(gòu)條件進(jìn)行放寬。

但效果似乎始終不是很明顯。

其實(shí)，作為安居型商品房，山樾灣有著諸多優(yōu)勢(shì)的。包括：

1）首先在區(qū)位上，山樾灣位于南山前海，與蛇口太子灣一山之隔，與前海媽灣一路即達(dá)，擁有優(yōu)質(zhì)的城市配套和山海資源；

匯聚地鐵5號(hào)線、15號(hào)線（在建）等多條軌道交通，可快速接駁南山科技園、寶安中心、福田CBD。

2）價(jià)格上，約4.26萬(wàn)/㎡的均價(jià)，僅為周邊商品房?jī)r(jià)格的40%-50%。周邊前海住宅新盤價(jià)格達(dá)9-10萬(wàn)/㎡，價(jià)差優(yōu)勢(shì)顯著。

前面也說(shuō)了，低門檻上車南山前海，這也是山樾灣最受到關(guān)注的點(diǎn)。

3）教育上，小區(qū)配套南山機(jī)關(guān)幼兒園及前海創(chuàng)新教育集團(tuán)九年一貫制山樾灣學(xué)校，教育資源較為優(yōu)質(zhì)。

只不過(guò)，缺點(diǎn)也不少：

1）山樾灣雖然位于南山前海，但處于興海大道西側(cè)，遠(yuǎn)離前海核心成熟地帶。

周邊物流園密集，有高架橋、碼頭，貨柜車來(lái)往頻繁，且整個(gè)片區(qū)處于大規(guī)模建設(shè)期，安全、噪音、粉塵污染等問(wèn)題突出。

2）通勤上，最靠近項(xiàng)目的15號(hào)線要到2028年開(kāi)通，距離已開(kāi)通地鐵5號(hào)線荔灣站約1.5km，步行距離較長(zhǎng)。

3）作為安居房，政策要求購(gòu)房者十年內(nèi)不得上市交易，購(gòu)房者短期不得流通，需做好長(zhǎng)期持有的準(zhǔn)備。

4）另外在產(chǎn)品上，山樾灣容積率達(dá)6.3，部分樓棟采用3梯8戶、5梯12戶乃至6梯14戶的設(shè)計(jì)；

1:0.85的車位比，低于市場(chǎng)普遍水平，高密度規(guī)劃對(duì)居住舒適度產(chǎn)生明顯影響。

特別是深圳近兩年新國(guó)標(biāo)、新規(guī)產(chǎn)品頻出的背景下，普通新房市場(chǎng)容積率大大下降；

舒適度、使用率更高，而價(jià)格經(jīng)歷一段時(shí)間調(diào)整也有所下調(diào)。購(gòu)房者的選擇更多了。

這些方面都對(duì)山樾灣的去化，產(chǎn)生很大程度影響。

對(duì)于項(xiàng)目的不足，有網(wǎng)友的評(píng)論很直接：

“主要是單身只能買個(gè)70平小房子，十年不能交易，爸媽住哪，未來(lái)家庭成員增加睡客廳嗎？而且那梯戶比和密度，早上出門晚上回家，都得加半小時(shí)在走路和等電梯上。”

隨著深圳市場(chǎng)低密、高使用率的新國(guó)標(biāo)、新規(guī)盤越來(lái)越多，價(jià)格越來(lái)越卷，山樾灣如果在性價(jià)比方面也拼不過(guò)的話，去化或還會(huì)更難。