物業被罰44萬元！滬上小區公共收益“－74萬元”有后續，“糊涂賬”仍存疑問→

3月23日，“新民幫儂忙”微信公眾號發布報道《小區公共收益：－74萬元！滬上業主驚呆：5年臨時停車收入0；倒欠物業巨款》，講述了徐匯區茶花玫瑰園公共收益資金余額竟出現負數“-74萬元”，引發社會關注。據業主反映，在2019年3月5日至2024年3月4日5年審計時間段內，小區臨時停車費收入為零；公共收益資金期初余額－103403.46元，5年收不抵支，期末余額更是驚現－748199.51元。

幫忙君隨即對該小區“五年臨時停車費為何是零”“坐支資金為何達151萬”“負數余額是怎么出現的”等一系列問題，展開深入調查。近日，幫忙君了解到，城管執法部門對物業公司作出處罰，罰款443583.40元。但業主們對其中多筆“糊涂賬”仍存疑問，希望得到有效解答。

臨停收入瞞了多少？

在徐匯區相關部門的高度重視下，上海中審眾環會計師事務所對茶花玫瑰園小區2019年3月5日至2024年3月4日的維修資金收支情況和收益資金收支情況進行審計的《審計報告》，提供了“第二版”。幫忙君注意到，去年的“第一版”有說明“本次審計未獲取到小區臨時停車費收入”。而“第二版”在“重要事項或其他事項說明”中，增加了這樣的表述：審計期間內，我們未獲取到小區臨時停車費收入相關資料。根據物業公司提供情況說明……臨停收入合計62400元，歸屬業委會55%部分為34320元。

茶花玫瑰園

審計報告第二版

幫忙君查詢到，上海市城市管理行政執法局網站公布了一條“行政處罰案件信息”，案件名稱“上海誠錦物業管理有限公司物業服務企業挪用、侵占公共收益一案”。處罰信息透露，“誠錦”物業挪用、侵占公共收益，根據《上海市住宅物業管理規定》第八十二條，被處以罰款人民幣443583.40元。執法單位名稱是龍華街道辦事處。處罰決定日期是2026年5月29日。

行政處罰信息公開

《上海市住宅物業管理規定》第五十一條規定：公共收益歸全體業主或者共同擁有該物業的業主所有，并應當單獨列賬。同時，《上海市住宅物業管理規定》第八十二條規定：業主委員會委員、物業服務企業、自行管理執行機構或者代理記賬機構挪用、侵占公共收益的，由區房屋行政管理部門追回挪用、侵占的公共收益，并歸還業主，沒收違法所得，并處挪用、侵占金額二倍以下的罰款；挪用、侵占公共收益構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

分成比例到底多少？

相關部門公布了處罰結果，未公布調查情況。因此，小區業主仍對多筆賬目心存疑問。

比如公共收益分成比例。小區公共收益資金，如電梯廣告費、地面停車費等，依法歸全體業主共有。在實際管理中，由于物業公司承擔了日常維護、安保和保潔等成本，因此通常由業主委員會與物業公司協商約定分成比例。在前期采訪中，幫忙君走訪了上海誠錦物業管理有限公司。工作人員稱，根據物業和業委會的“分成協議”，公共收益的55%歸業委會，物業則拿45%。在物業公司出示的近年來部分財務代管資料中，機動車停車費、機動車臨停費等收入均注明“業委會應得55%”。在上海中審眾環會計師事務所的審計報告中，也沿用了這一“分成比例”，但說明：未獲取到貴小區審計期間的《物業服務合同》。

審計報告提到分成比例

但業主另有說法，并提供了證據。在一份誠錦物業龍華管理處與茶花玫瑰園停車費收益情況表（2019年2月）中，物業提成一欄明確寫的是“25%”；總額13478.51元中，物業獲得金額3369.63元，業委會10108.88元，呈現的比例是1：3（物業25%，業委會75%）。在另一份“業委會公益收益分配表”（未標注日期）中，分成比例也明確寫業委會是“75%”。

業委會的分成比例，從2019年2月的75%到同年3月（2019年3月5日起進入審計時間段，審計報告說明“公共收益分成比例為業主大會55%物業公司45%”），為何突然下降到了55%？

業主們告訴幫忙君，那段時間是小區最“混亂”的時候。業主徐先生起訴第三屆業委會，要求獲得涉及小區專項維修資金、公共收益等的“知情權”。2019年6月，徐匯人民法院作出一審判決。而在宣判之前，第四屆業委會在經過啟動籌備、候選人確定、業主大會選舉和會后手續辦理等過程后，于2019年4月1日完成備案，但很快又在2019年12月公示“集體辭職”。最新一屆的第五屆業委會直到2025年才成立。

小區公共收益分成比例是在何時完成的修改？是否有效？業主徐先生提供的一份法院筆錄提到，小區全體業主大會在2013年之后就沒開過（該筆錄簽寫日期是2019年11月）。而據新業委會一名委員反饋，沒有看到過相關分成協議。審計報告稱：小區業委會于2020年1月解散，“2020年1月至2024年3月期間，小區公共收益收支均未取得業委會書面確認及審批，亦未經業主大會表決通過，僅誠錦物業單方面確認”。

停車收益到底多少？

業主對分成比例的質疑，導致圍繞機動車停車費的收入，產生了第二個爭議，核心焦點是對于小區存在多少停車位，雙方說法出現巨大差異。

幫忙君看到，在上海中審眾環會計師事務所的兩版“審計報告”中，列出的長租車位收入均為804243.58元。根據報告中的“說明”，這一金額是扣除物業45%分成后的凈額。從業委會這一收入倒推，小區固定車位數量是162個。

審計報告

但車位數量真的只有162個嗎？說清這一問題有點困難。誠錦物業工作人員在今年3月對幫忙君稱，小區車位現有278個，但此前是按172個車位統計的。而據業主排摸，2022年時實際清點到停車位281個，2025年實際清點到的車位數為306個（其中劃線車位278個，未劃線車位28個）。現任業委會一名委員表示，他們一直未能從物業公司獲取到包括業主車牌號、住址等詳細車位租賃報表。

那么，小區長租車位收入是否存在“水分”？幫忙君得知，目前新一屆業委會包括主任在內有3人表達了辭職意愿，故業委會只出具了一份未蓋章的審計報告復核意見，其中針對長租車位收入、臨時停車收入、其他收入、補充收入等多方面問題，以及支出問題、分攤比例等，均提出質疑。對審計報告的總體意見是“不予認可”。

小區的“糊涂賬”何時能夠理清？對此，幫忙君將繼續關注。

幫儂忙工作室

策劃 | 錢俊毅

文字 | 陳浩

攝影 | 陳浩 受訪者

編輯 | 錢俊毅 姚儲杰

編校 | 楊葉