355輪競價，溢價99%！保利發展105.1億元競得深圳寶安宅地

作為2026年深圳上半年土地市場收官重磅地塊，6月25日，深圳寶安區新安街道一宗涉宅用地正式出讓。經過近一個半小時激烈角逐、累計355輪競價，該地塊最終由保利發展以總價105.1億元成功競得，溢價率99.05%。87924元/平方米的成交樓面價也一舉刷新寶安區涉宅用地樓面價歷史新高，同時也躋身深圳全市涉宅用地樓面價TOP3行列。

此次出讓地塊的宗地號為A002-0113，位于寶安區新安街道海秀路和金科路交叉處西南側，土地面積37357.23平方米，規劃建筑面積119535平方米（其中住宅104600平方米；商業10095平方米；物業服務用房240平方米；12班幼兒園4100平方米，托育機構500平方米，由競得人建成后無償移交政府），容積率3.2，起始價52.8億元，起始樓面價44171元/平方米。

該地塊吸引了華潤置地和招商蛇口聯合體、保利發展、建發、中海共四家競買人參與競價，根據成交結果，在經過355輪競價（4輪自由競價，351輪線下競價）后，由保利發展旗下深圳市保利產業投資有限公司以105.1億元競得，溢價率達99.05%，成交樓面價87924元/平方米。

據中指研究院監測，該成交樓面價刷新了深圳涉宅用地成交樓面價TOP3位置，同時也是寶安區樓面單價新高。

中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅指出，地塊地處寶安中心區核心居住板塊，南向擁有海景視野，毗鄰歡樂港灣、灣區書城、濱海演藝中心、寶安圖書館等城市級文化配套，與騰訊企鵝島隔海相望，步行可達地鐵5號線、11號線站點，周邊商業、教育、生態資源成熟；同時3.19的容積率在深圳核心區宅地中處于偏低水平，是寶中片區稀缺的連片純住宅凈地，具備打造高端改善豪宅產品的先天稟賦。本次成交樓面價大幅刷新寶安中心區宅地樓面價紀錄，直接抬升西部核心區的地價中樞，驗證了深圳核心城區優質宅地的稀缺性與保值屬性。

從周邊土地及新房市場來看，本次成交地塊南側即A002-0108宗地，于2025年8月由華潤和招商聯合體以86.4億元競得，樓面價59586元/平方米、溢價率34.81%，開發項目為深圳觀潮府。該項目開盤表現亮眼，今年4月首開當日去化率達95%、銷售額突破60億元，5月加推的大戶型房源更是線上快速售罄。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，對比“深圳觀潮”去年約5.9萬元/平方米的樓面價，此次出讓地塊樓面價直接跳漲近2.9萬元/平方米，漲幅近50%?？紤]到建安成本與合理利潤，未來入市價格或將突破15-20萬元/平方米。在李宇嘉看來，深圳已形成AI半導體與芯片全產業鏈生態，預計后續造富熱潮還在進行中，這部分人群將成為高端樓盤的購買力。這也是近期深圳在同一片區連續創造高價地甚至地王的主要原因。

中指研究院數據顯示，2026年上半年（截至6月25日），深圳共成交6宗涉宅用地，累計成交總金額約291億元。上半年宅地供應全部位于城市核心或成熟片區，供地邏輯轉向“縮量提質”，其中6月集中出讓的3宗核心宅地連續刷新區域地價紀錄，南山科技園、前海桂灣、寶中均為深圳公認的頂豪板塊，地塊稀缺性極強，直接推高競爭烈度，而外圍區域配套型地塊多以底價成交，冷熱差距懸殊，印證房企拿核心地、做高端盤的投資策略。核心區地價接連破紀錄，對全市高端改善市場形成明確的情緒托底，也向市場傳遞了核心城市樓市長期價值穩固的信號。

對于近期深圳核心地塊“地王頻出”的市場現象，深圳中原研究中心高級研究員鄒少偉進一步指出，科技園、前海、寶安地塊樓面價均創區域新高，房企對核心區域地塊爭奪的意愿越來越高，核心區域地塊呈現高溢價爭搶趨勢。一方面是深圳樓市持續分化，核心區域優質產品市場認可度高，去年底以來深圳頂豪產品皆熱銷給開發商帶來更多信心。另一方面，核心區域優質地塊稀缺，進一步加劇了市場競爭。寶中地塊隔壁項目觀潮府的優異表現以及企鵝島大規模入駐在即，也給地塊加分不少。

圖表來源：中指研究院