開盤去化率僅2%！楊家坪神秘新盤背景太復雜，能否靠七龍珠翻盤？

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最近，楊家坪冒出了一個神秘新樓盤。

說這個樓盤神秘，一是大家基本都不清楚這個開發商是什么時候拿的地，二是大家也不清楚這家開發商是什么來頭。

這個樓盤叫做千山九龍天景，位于九龍坡的石坪橋正街，門口就是軌道18號線石坪橋站，距離楊家坪商圈比較近。另外根據宣傳，項目帶育才成功校區的指標。

該樓盤憑借“地鐵口、雙商圈，還能讀七龍珠”以及百萬級的低總價，一度成為網紅盤，被認為有成為新爆款的潛質。

項目去年底開放臨時接待中心，最初計劃去年12月開盤。但不知什么原因一直延遲到今年2月初才首次開盤。

在這期間，開發商還啟動了中介分銷，并舉行了聲勢浩大的分銷大會。

一般來說，搶手的樓盤都是在開盤后才會考量上分銷的，因為沒必要一開始就給中介分錢。而開盤前啟動分銷，通常說明項目的蓄客情況不容樂觀。

如今，千山九龍天景開盤已一個半月的時間，讓人大跌眼鏡的是，項目目前只網簽了5套，去化率僅2%。

這個被認為具備有爆款潛質的項目，網簽結果為何如此慘淡？

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先說說千山九龍天景這塊地的來歷，以及背后復雜的歷史遺留問題。

千山九龍天景這塊地原來屬于石坪橋重慶建工第八建設有限公司的家屬區。2011年，重慶建工計劃出售旗下的重慶建工第八建設有限公司。

在2011年的《重慶建工投資控股有限責任公司關于重慶建工第八建設有限公司掛牌出售部分資產的請示》文件中提到，根據匯豐房地產土地資產評估公司的評估，該國有土地使用權在現有規劃條件下價值為21761萬元，扣減拆遷成本9535萬元后的評估價值為12226萬元。

鑒于重慶建工第八建設有限責任公司屬于多年的特困企業，無力先行支付9535萬元的拆遷費用。為盤活資產，支持企業發展，經研究同意重慶建工集團第八建設有限責任公司以12300萬元作為拍賣底價將上述國有土地使用權及地上房屋整體轉讓，由受讓方負責拆遷及承擔拆遷費用。”

隨后，重慶市國有資產監督管理委員會作了批復，根據中京民信（北京）資產評估有限公司的評估，以2011年3月31日為基準日，上述土地及房屋以14198.91萬元的評估備案值在重慶聯合產權交易所公開掛牌轉讓。

2012年，重慶千山房地產開發有限公司作為受讓方和重慶建工第八建設有限公司簽訂了《國有資產轉讓合同》，相應土地及附屬建筑物的轉讓價格為14200萬。

根據合同，乙方(千山公司）在處置資產前必須保證該資產住宅中居住人的居住權”。這些不起眼的附加條件，卻是對于職工公有房屋居住權的保障。

根據一位當事人的爆料，2012年到2020年長達9年的時間，公司的歷屆領導班子出于防止開發商不履行先拆遷安置后處理資產的合同義務，出于對企業職工的居住權保護，故一直未有給開發商辦理房屋產權過戶。

這位當事人還在網絡求助，稱在2021年底，重慶建工八建家屬區自管公房承租人沒得到任何補償安置下，也沒到最后簽約時間，被重慶千山房地產開發公司強拆。建工八建與千山違規過戶，侵占三百名職工及家屬作為合法承租人應當獲得的拆遷補償。

最終重慶千山房開發有限公司和重慶建工八建最終完成過戶的時間應該是2022年，因為從千山九龍天景的土地產權證看，千山九龍天景產權時間是2022年8月到2072年8月。

但是，雖然千山九龍天景取得了土地產權證，但拆遷賠償糾紛問題似乎還未解決，也不清楚未來是否會影響到開發商以及九龍天景項目。

總而言之，千山九龍天景是一個非典型的地產項目，背后還有著非常復雜的歷史遺留問題。

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除了土地來歷情況復雜以外，項目開發商的情況也比較復雜。

查了下官網，千山地產于1998年成立，起家于綦江，開發過“千山陽光水岸”、“千山美林”等樓盤，累計開發體量約200萬方，是家典型的區縣開發商。而千山九龍天景是千山地產在重慶的首個項目。

事實上，千山九龍天景項目公司名為重慶景康房地產開發有限公司。而這家公司是2021年才成立，注冊資本僅1000萬，目前有重慶千山房地產開發有限責任公司、重慶藝騰企業管理咨詢有限公司和重慶潤蔚惠隆企業管理合作企業（有限合作）三個股東，具體持股比例不詳。

重慶潤蔚惠隆企業管理合作企業（有限合作）股權機構也比較復雜，背后主要是華潤金控和重慶本地國資。

雖然千山九龍天景項目出資股東有華潤金控和重慶本地國資，但千山九龍天景無論是項目施工建設單位凱明建司，還是后期物業管理公司千山物業，都是千山地產旗下的子公司。千山九龍天景項目的關鍵環節，都系于千山地產之身。

然而，重慶千山房地產開發有限責任公司目前的情況可能很不樂觀，其已經有多次股權出質和成為被執行人的情況。

另外，重慶千山房地產開發有限責任公司旗下的子公司重慶千山萬水置業有限公司、重慶千山美林置業有限公司也多次被列為被執行人。

在綦江本地論壇上，千山綦江的項目也曾傳出停工等消息。如此種種，令人擔憂。

總而言之，千山地產的情況看起來很復雜，也很不樂觀。

04

千山九龍天景的優點是顯而易見的，比如距離楊家坪商圈近，門口就有軌道站，總價較低等。但千山九龍天景的缺點也是非常明顯的。

第一，千山九龍天景項目復雜的歷史遺留問題和開發商復雜的情況，都給千山九龍天景項目的前景蒙上了陰影。這種期房會讓購房人心里不踏實。

第二，項目地塊太小，容積率接近5，小區園林景觀太小，小區內部設施配套相對匱乏，這種高密度的剛需高層在新房市場上已經很不受歡迎。

第三，項目周邊老舊房屋太多，周邊城市界面比較糟糕。

第四，項目三梯九戶的設計，戶型和十年前的高層產品也沒有什么區別，產品顯得過時，和二手房相比沒有明顯優勢。

但是，目前影響千山九龍天景網簽最主要的原因，應該是宣傳的七龍珠指標至今懸而未決的問題。

根據置業顧問的介紹，千山九龍天景每戶可擁有一個“育才成功”學校的讀書指標。目前項目的折扣是93折之后每平米再減500元。如果購房人不要學校指標，單價可再減少500元/平米，可以立即辦理網簽。

如果購房人確定需要育才成功學校指標的，則可以先交定金，暫時不簽購房合同。因為開發商目前和學校之間還沒有最終簽訂協議，所以開發商承諾如果在4月底仍未落實學校問題，購房人可以退定金，如果落實了學校問題，則購房人需要購買并辦理網簽等。

目前來看，考慮千山九龍天景項目的購房人，可能大部分是沖著七龍學校指標來的。所以千山九龍天景能否翻盤，關鍵還要看育才教育指標能否落實。

育才成功學校成立于2006年，最初是由重慶育才中學與隆鑫控股聯合舉辦的一所股份制民辦學校，這所學校的確是七龍珠學校之一，口碑也很不錯的，距離千山九龍天景也僅一街之隔。

但2021年育才成功學校已轉為公辦校，那么公辦校如今能否還能賣指標給開發商，再由開發商賣給業主呢？這是否合規？

另外，現在七龍珠的各種分校管理校已經遍地開花，即便千山九龍天景搞定了育才成功的學校指標，又是否真的能逆風翻盤呢？

我們靜觀其變。