廣州上千名業主的老牌商城沒有業委會，更換物管時對簿公堂

“又輸了！維持原判。”李志勇拿著律師遞過來的判決書，瞬間像泄了氣的皮球。

短短兩年間，他已經為進駐康王商業城打了數場官司，讓他想不到的，是場場敗訴。

進駐“商業風水寶地”成“物管混戰”

老廣州街坊對康王商業城一定不會陌生。作為柏德來商業城的前身，它扎根老西關，南連4A景區陳家祠，北接西華路美食街——1990年代末，天河北商圈只有天河城撐場，珠江新城還是菜地時，這里已經是“逛街必去地”。“那時候周末來買衣服、吃小吃的人擠不動，我這10平米的小店，一天能賣三千多塊。” 有店主回憶起當年，語氣里滿是惋惜。

但這方風水寶地，卻在兩年前，因物管的更迭，隨之而來便是兩家物管的混戰。造成眼下空調壞了因扯皮也沒人修。

“喂！余總，今晚8點到街道辦開重要會議，多個部門參加，關于志燊物業退出后的銜接，很重要，別缺席。”

2023年5月31日下午5點11分，廣州市華康地空開發有限公司總經理余家亮接到屬地街道辦工作人員的電話。

當晚8點，街道辦會議室里燈火通明。余家亮坐在靠窗的位置，對面是廣州市志燊物業管理有限公司代表廖榮，旁邊是廣州恒添安物業管理有限公司法定代表人李志勇；主位上，街道辦副書記和副主任拿著文件夾，身后坐著綜治、城管等職能部門的工作人員。“議題很明確，就是志燊公司退出后，誰來接盤物業。”

會議從8點開到11點，最后拍板：由恒添安作為臨時物業服務公司，6月1日正式接手。

可這份“臨時”只維持了4個多月。2023年10月11日，街道辦門口貼出的一紙公示，讓商場卷起微瀾：“根據《廣州市物業管理條例》第八十條，現會同區房屋行政主管部門確定廣州保利城物業管理有限公司，作為康王(柏德來)地下商業城臨時物業服務人。”

“我們是街道辦開會定的‘臨時物業’，怎么突然又冒出來一個？”李志勇驚嘆道。

此刻，恒添安的工作人員拿著公示復印件，在辦公室里鬧翻了。保利城則帶著公示文件要進場履職，恒添安卻不肯離場——雙方在爭執中，最后保利城一紙訴狀，把恒添安告到了法院。

官司場場敗，癥結？“沒驗明正身”

保利城狀告恒添安，已不是新鮮事了。

早在公示出來時，接到屬地街道辦通知離場的恒添安，就已開始了打官司之路。

首先的一場，是行政復議。

2023年10月23日，恒添安向廣州市荔灣區人民政府申請行政復議。

2023年12月21日，廣州市荔灣區人民政府作出回復，維持屬地街道辦的公示。

之后的2024年，恒添安又就此事向廣州鐵路運輸法院提起行政訴訟，即便經過兩級法院的審理，恒添安也沒有盼到他們想要的結果。但此時他們還是不服。因為繼續待在原地，于是，等來了保利城的狀告。

做了幾次原告的恒添安，這次成了被告。在訴訟中，保利城要求恒添安立即退出物業服務區域、排除辦公用房和設施設備的妨礙、移交財物資料，并承擔訴訟費。“我們是街道辦依法確定的臨時物業，恒添安拒不退場，已經影響商場正常運營。” 保利城的代理律師在法庭上強調。

恒添安的答辯卻針鋒相對：“保利城不是業主，也不是業主聘請的物業，根本沒資格告我們。” 恒添安的律師拿出2023年5月31日的會議紀要，“我們是在街道辦見證下，接了志燊的班，還給業主提供了實際服務，怎么就成了‘不合法’？” 他們在法庭上打了個比方：“我們是‘合法領證的女婿’，保利城頂多是‘沒經過同意的追求者’，哪有‘一女兩嫁’的道理？”

然而，這場“身份之爭”，也就是官司的癥結，落在了“街道辦的角色”上。2024年，廣州鐵路運輸法院一審判決就已載明，該判決書寫道：恒添安進入商場“未經業主表決，也未經業委會同意”，2023年5月31日的街道辦會議“僅為見證協商，而非確認臨時物業身份”，只是“見證”而非“認可”，因此恒添安只是“同居老公”，而非“合法老公”。

不過，恒添安對此也有自己的看法，代理律師認為，盡管柏德來商業城有上千名業主，但自始至終都未成立業委會。

街道辦根據《廣州市物業管理條例》第八十條“見證”恒添安接替柏德來的臨時物業管理，并已實際履行，至于未能完善住建辦備案等程序又是有原因的，所以，代理律師覺得保利城的“插足”有些突然！

因為街道辦只是“見證”而非“認可”，今年4月，荔灣區法院依據《民法典》第一百七十九條，《廣州市物業管理條例》第八十條等，判決恒添安敗訴。本月初，恒添安提起的上訴也有了結果，維持原判。

業主：支持你，但我的地盤我做不了主！

物管公司的“你來我往”，不禁讓我們看到，作為被服務主體的業主，本應站向前臺，然而，卻站在了默默無聞的地方。

有業主表示，“其實我們比他們急”。

在康王商業城，有業主坦言：“我們是業主，我們交物管費，有權選聘物管公司。我們物業的管理應由我們業主擇優（合理的物業費，穩健的服務和引資投入做大做好商場的營商環境）而定，但我們很無奈，成立不了業委會，這項權利也就沒法行使。”

在保利城訴恒添安的這場訴訟中，作為第三人參與訴訟的業主不少，最后法院同意參與訴訟的有77人。

在這些第三人中，有59位業主明確表示支持恒添安的訴求。

恒添安尋求再審、抗訴勝算幾何？

因為二審已為終身，所以恒添安決定，將尋求再審、抗訴以及向中央巡視組反映等等。

那么，尋求再審、抗訴的恒添安，勝算幾何？

有法律專家分析，恒添安后續舉措存在一定勝算，核心依據集中在合同效力與債權平等性兩方面。

其一，恒添安的臨時物業合同合法且優先履行——2023年5月31日經屬地街道辦專題會議確定入場，6月1日已實際提供服務，根據《民法典》第五百零二條，該合同自成立時生效；而《廣州市物業管理條例》作為地方規章，其規定的臨時物業確定程序并非合同生效要件，即便街道辦當初確定恒添安的行政程序存疑，也不影響民事合同效力。
其二，恒添安與保利城的債權具有平等性——二者均為街道辦確定的臨時物業，債權地位平等，不存在“恒添安侵犯保利城債權”的法律基礎：恒添安先簽約且已實際履約，無“明知合法債權存在仍故意侵權”的情形，所謂“先簽約方侵犯后簽約方權利”的說法既無邏輯支撐，也無法律依據。

綜上，若恒添安以“合同效力優先、債權平等”為核心主張啟動再審或抗訴，存在通過法律程序爭取權益的空間。

隨著房地產的崛起，物業公司如雨后春筍。但物管與業主這對服務與被服務的主體，很多時候卻顯得很尷尬。通俗點說，物管就是業主請來幫忙管家的，選誰來管，理應業主說了算。然而現實中，因業委會成立難，業主的這項權利成了空話。很多小區，我的地盤非我做主，例如在號稱“亞洲第一樓盤”的貴陽花果園，四五十萬人的小區，竟然沒有一個業委會。這就導致請誰來當管家，大部分成了開發商的“一言堂”。