廣東
今天跟朋友去東部那邊踩踩盤，聽說最近中海在大運體育館旁邊搞了個項目，說是一個很高端的豪宅，好奇就去瞅了一眼
當然現在樣板間還沒有開，就是去臨時展點里面看看項目的位置還有周邊的配套情況啥的
位置是還挺不錯的，陽臺可以直面看到這邊的體育館，而且是朝南向的，以往深圳的一些景觀盤，好點景觀像什么海景，山景湖景或是公園景的，大多數都是朝北或是朝西啥的，這邊確實比較罕見
一開始我沒有注意看項目的推廣信息，心想，這里搞個剛需盤，3房4-500萬左右應該要日光沒有問題
畢竟上批新房深鐵閱云境都沒有這景觀開盤2次也都日光了
結果銷售一說，我人傻了都，這里是要搞大平層的，最小125平起，最大的直接干到200平，而且價格沒有我想的那么簡單
這里直接準備要開個6-7萬的單價，首批推大戶型的，也就是套均總價會在1000萬+
或許你聽了會跟我一樣覺得無語，龍崗6-7萬想啥呢？賣給誰？
但確實看了一下附近紅盤二手成交價，像4大神盤（綠景大公館，奧林華府，陽光天健城，中森雙子座）高點的確實一直都是在6.5萬左右成交的
但人家那邊好歹是帶的龍崗外國語的學區，這邊也就占了個景觀資源優勢而已，開這么高怎么玩
對此，銷售也是表示有點頭疼，學區這點確實拼不過，要說新規使用率，那邊老規加贈送的也不見得比這邊差
所以后面是準備以品質來說服客戶
像之前在深圳灣開發的樓盤，深灣玖序也是因為地段和品質熱賣過一波的，那這次同樣有個玖，就得看能造成什么樣了
當然，像以往大家可能都認為，東部就是個剛需片區，這邊買個房撐死2-300萬去買就好了，超過這個預算就不考慮這邊了
也確實，如果是剛需需求的，現在基本同樣預算多數都是買到龍華或者光明寶安去了，東部的剛需盤確實就賣的比較一般，大多數盤開盤了3-4年到現在交房了都還在賣的
而這邊定位是改善盤，確實就競品不多了，中心區福田南山的買過來不太實際，但地緣性客戶確實還是會考慮的，哪怕價格高點品質好點也會愿意花錢買
畢竟在這邊住久了，圈子都在這，不可能跑遠，而這種大平層確實少，都是老小區多，選擇自然也就比較有限
龍華金茂府就是個典型的案例，像之前1000萬左右買龍華確實也不被看好，最終買的客群確實也就是龍華本地人或是周邊業主置換多，少量占比來自于福田南山的群體追求品質的
但這么長時間過去了，龍華白石龍-紅山-上塘這片1000萬+的房子成交也確實不少，像北站的新盤中洲迎璽二期之前大戶型1100萬+，同樣也是半年就給賣完了，所以也沒有想象中的那么難流通，需求還是在的
而今天的中海玖章這個盤的入場，確實也挺受考驗，無論品質還是價格各方面，萬一操盤的不好，后面很容易滑鐵盧
目前居多也是來自于周邊的老小區業主置換的關注比較多，還有龍崗中心城的群體也有些在關注這個盤的，少量來自羅湖的外溢
下月開放實體，感興趣的朋友有圍觀下
而這個盤到時候開盤對旁邊剛被接盤的世茂地塊來講也是個好消息，本身地塊就要改成住宅用地來開發推出了
要是這邊開盤賣得好，那就后期卷戶型卷價格，也搞個大平層來賣搶占一波市場
如果開盤滑鐵盧了，那我就改成剛需盤賣，肯定香餑餑
這個未知的神仙打架，有點意思~
八卦一下，各位看官，你會花1000萬買在東部嗎？
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